Băn khoăn về khả năng trả lãi tại KN Cam Ranh: Nợ phải trả gấp gần 4 lần vốn chủ, mang cả hợp đồng mua bán nhà với khách hàng đi thế chấp tại ngân hàng
Trong năm vừa qua, Công ty TNHH KN Cam Ranh – một thành viên trong hệ sinh thái của doanh nhân Lê Văn Kiểm ghi nhận đà tăng mạnh của khoản nợ trong khi khả năng trả lãi lại giảm đáng kể. KN Cam Ranh chính là công ty con của Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành.
Băn khoăn về khả năng trả lãi
Theo thông tin được công bố trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong năm 2025, Công ty TNHH KN Cam Ranh ghi nhận lợi nhuận trước thuế đạt 222,5 tỷ đồng, giảm 8,2% so với cùng kỳ năm trước, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 181,6 tỷ đồng, cũng giảm 4,1%.
Sự suy giảm này kéo theo các chỉ số sinh lời đi xuống, với ROA giảm từ 0,6% xuống 0,4% (giảm khoảng 33%) và ROE giảm từ 2,4% xuống 2,0% (giảm khoảng 16,7%), cho thấy hiệu quả hoạt động có phần suy yếu.
KN Cam Ranh là doanh nghiệp có hoạt động huy động vốn qua trái phiếu đáng chú ý trong những năm gần đây. Tại thời điểm cuối năm 2025, dư nợ trái phiếu của công ty còn 471 tỷ đồng, giảm mạnh 56,6% so với mức 1.086 tỷ đồng cuối năm 2024. Tỷ lệ dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo đó cũng giảm từ 0,14 xuống 0,05 lần, cho thấy doanh nghiệp đang thu hẹp đáng kể kênh huy động vốn này và dịch chuyển sang các nguồn vốn khác.
Khả năng trả lãi suy giảm
Thông tin được công bố cũng cho thấy, hệ số thanh toán ngắn hạn tăng từ 2,65 lên 6,55 lần, tương đương tăng 147%, còn hệ số thanh toán nhanh tăng từ 0,68 lên 2,97 lần, tăng khoảng 337%.
Tuy nhiên, phần băn khoăn lại đến từ hệ số thanh toán lãi vay khi giảm mạnh từ 6,76 xuống 2,55 lần, tương đương giảm 62,3%, phản ánh áp lực chi phí lãi vay vẫn hiện hữu.
Nợ phải trả gấp gần 4 lần vốn chủ
Mặc dù báo lãi trăm tỷ nhưng khoản nợ phải trả của KN Cam Ranh trong năm vừa qua cũng “phình to”.
Cụ thể, tổng nợ phải trả của KN Cam Ranh ghi nhận tăng từ 25.409 tỷ đồng lên 34.868 tỷ đồng, tương ứng tăng 37,2% trong năm 2025. Trong khi vốn chủ sở hữu chỉ ở mức hơn 9.000 tỷ đồng. Điều này tức là nợ phải trả gấp gần 4 lần vốn chủ sở hữu.
Điều này cũng có nghĩa là cứ 1 đồng vốn chủ sở hữu thì doanh nghiệp đang sử dụng khoảng gần 4 đồng nợ để tài trợ cho tài sản và hoạt động kinh doanh. Cho thấy, doanh nghiệp này đang quá phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay và các khoản nợ hơn là vốn của cổ đông.
Vừa tất toán lô trái phiếu 1.000 tỷ đồng
Về tình hình huy động trái phiếu, ngày 27/2/2026, doanh nghiệp đã chi 290 tỷ đồng để mua lại phần trái phiếu còn lưu hành của lô trái phiếu này, qua đó tất toán toàn bộ lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng trước thời hạn.
Lô trái phiếu KNCCH2126001 được phát hành ngày 31/8/2021 với tổng giá trị 1.000 tỷ đồng và kỳ hạn 5 năm. Số tiền huy động từ lô trái phiếu này được KN Cam Ranh sử dụng để chi trả chi phí xây dựng hạ tầng và san lấp mặt bằng tại Khu 3.3 của dự án KN Paradise Cam Ranh, nằm tại Bãi Dài, tỉnh Khánh Hòa. Đây là dự án do chính KN Cam Ranh làm chủ đầu tư.
Dự án KN Paradise có quy mô khoảng 794,5 ha, được định hướng phát triển thành tổ hợp nghỉ dưỡng và giải trí lớn. Trong đó có sân golf 27 hố đã đi vào hoạt động từ tháng 10/2018, cùng hàng loạt sản phẩm bất động sản như 3.292 căn shophouse, 900 căn biệt thự, 5.049 căn nhà liền kề, hơn 23.000 căn condotel và 12 phân khu khách sạn, resort tiêu chuẩn 4–5 sao.
Theo kế hoạch, tổng vốn đầu tư của dự án lên tới khoảng 46.266 tỷ đồng. Nguồn vốn thực hiện được cơ cấu gồm 15,4% vốn tự có của doanh nghiệp, 52,2% vốn vay và 32,4% vốn thu từ việc kinh doanh các sản phẩm trong dự án.
Nhiều hợp đồng đã ký với khách hàng được thế chấp tại ngân hàng
Thời gian qua, KN Cam Ranh mang cả các khoản phải thu từ khách hàng đi thế chấp cho thấy doanh nghiệp đang tận dụng tối đa các tài sản và dòng tiền tương lai để huy động vốn từ ngân hàng.
Đơn cử như, Ngày 31/12/2025, Công ty TNHH KN Cam Ranh đã đăng ký giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) – Chi nhánh Sở Giao dịch 2, với tài sản bảo đảm là các quyền tài sản phát sinh từ nhiều hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ đã ký với khách hàng tại dự án. Theo nội dung đăng ký, phạm vi tài sản thế chấp không chỉ bao gồm quyền đòi nợ và các khoản phải thu từ người mua nhà mà còn bao gồm quyền yêu cầu thanh toán, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức, tiền lãi, tiền phạt, bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm và các lợi ích kinh tế khác phát sinh từ các hợp đồng này.
Hay như Ngày 29/12/2025, Công ty TNHH KN Cam Ranh tiếp tục đăng ký một giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) – Chi nhánh Sở Giao dịch 2, với tài sản thế chấp là các quyền tài sản phát sinh từ nhiều hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ đã ký với khách hàng. Theo nội dung đăng ký, phạm vi tài sản bảo đảm bao gồm quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán, quyền hưởng hoa lợi, lợi tức cùng toàn bộ các quyền và lợi ích kinh tế phát sinh từ các hợp đồng mua bán nhà, bao gồm cả tiền lãi, tiền phạt, khoản bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm và các quyền lợi liên quan khác. Danh mục tài sản thế chấp được hình thành từ các hợp đồng mua bán ký kết với khách hàng cá nhân và tổ chức, cho thấy doanh nghiệp đã sử dụng dòng tiền dự kiến thu về từ hoạt động bán sản phẩm bất động sản làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng tại ngân hàng.
Trước đó, ngày 18/12/2025, Công ty TNHH KN Cam Ranh đã đăng ký giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) – Chi nhánh Sở Giao dịch 2, sử dụng các quyền tài sản phát sinh từ nhiều hợp đồng mua bán nhà ở thuộc dự án CaraWorld làm tài sản thế chấp. Theo nội dung đăng ký, phạm vi tài sản bảo đảm bao gồm quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán cùng toàn bộ quyền và lợi ích kinh tế phát sinh từ các hợp đồng mua bán đã ký với khách hàng, bao gồm tiền lãi, tiền phạt, khoản bồi thường thiệt hại, quyền thụ hưởng bảo hiểm, bảo lãnh và các quyền lợi liên quan khác.
Các hợp đồng được liệt kê trong hồ sơ đều có hiệu lực ngày 30/10/2025, cho thấy doanh nghiệp đã nhanh chóng sử dụng các khoản phải thu và dòng tiền tương lai từ hoạt động bán sản phẩm bất động sản để làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng tại ngân hàng.