Đất thế chấp ngân hàng bị thu hồi, có phải tiếp tục trả nợ?

Đất đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi theo quy hoạch vẫn có thể xảy ra, nhưng người vay không được “xóa” nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng.

Đất bị thu hồi rồi, nợ ngân hàng có hết không?

Theo luật sư Vương Quốc Nam, Công ty Luật Khải Hoàn Minh, căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quyền sử dụng đất của chủ sử dụng sẽ chấm dứt khi Nhà nước có quyết định thu hồi, kể cả trường hợp đất đang thế chấp tại ngân hàng.

Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ của người vay với ngân hàng vẫn còn nguyên hiệu lực. Cần phân biệt rõ giữa “tài sản bảo đảm” (quyền sử dụng đất) và “nghĩa vụ được bảo đảm” (nghĩa vụ trả nợ).

Ngân hàng có thể xử lý thế nào?

Trong nhiều hợp đồng tín dụng, ngân hàng thường có điều khoản yêu cầu bên vay bổ sung tài sản bảo đảm hoặc thu nợ trước hạn khi tài sản bảo đảm giảm sút giá trị hoặc không còn tồn tại.

Vì vậy, khi phát hiện quyền sử dụng đất thế chấp nằm trong diện quy hoạch hoặc bị thu hồi, ngân hàng có thể yêu cầu bên vay:

- Bổ sung tài sản thế chấp
- Áp dụng biện pháp bảo đảm khác
- Yêu cầu trả nợ trước hạn
- Khởi kiện ra Tòa án để thu hồi nợ nếu có tranh chấp

Nếu bên vay có tài sản khác để bảo đảm, được bên thứ 3 bảo lãnh cho khoản vay hoặc có đủ năng lực tài chính để trả nợ thì việc xử lý sẽ thuận hơn.

Tiền bồi thường có đủ để trả nợ không?

Đây là điểm khiến nhiều người rơi vào thế khó. Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường được thực hiện theo khung Nhà nước và thường thấp hơn giá thị trường.

Ví dụ, một người nợ ngân hàng 10 tỷ đồng, nhưng tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ có 8 tỷ, thì câu chuyện sẽ rất nan giải.

Một vấn đề khác là việc ngân hàng có quyền giữ số tiền bồi thường hay được ưu tiên thanh toán từ khoản tiền này cũng có thể phát sinh tranh chấp. Về thủ tục hành chính, ngân hàng không được tự ý đến nhận tiền bồi thường hay giữ tiền của bên vay nếu không có thỏa thuận từ trước.

Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường sẽ chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản.

Tuy nhiên, nếu ngân hàng khởi kiện tại Tòa án, số tiền bồi thường này có thể được ưu tiên thanh toán cho khoản nợ tại ngân hàng.

Người dân nên làm gì ngay khi có thông báo thu hồi?

Ngay khi biết đất của mình nằm trong diện quy hoạch hoặc nhận được thông báo/quyết định thu hồi đất, người dân nên chủ động thông báo cho ngân hàng để cùng thỏa thuận phương án xử lý khoản vay.

Các hướng thường được xem xét gồm:

- Trả nợ trước hạn
- Kéo dài thời hạn vay
- Thế chấp thêm tài sản bảo đảm
- Tìm người bảo lãnh
- Giảm lãi suất
- Ước tính khoản tiền bồi thường và dùng để trả một phần khoản nợ

Với trường hợp đất mới nằm trong diện quy hoạch, thời gian vẫn còn để hai bên cơ cấu, giải quyết khoản nợ. Nếu không thể thương lượng, tranh chấp về hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp có thể được đưa ra Tòa án có thẩm quyền giải quyết.

Để tránh tranh chấp, cần phối hợp ra sao?

Ngay từ khi có thông báo thu hồi đất, UBND cấp xã/phường phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai nên rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất.

Nếu phát hiện thửa đất đã đăng ký thế chấp tại ngân hàng, các bên cần phối hợp với người dân và ngân hàng để tìm phương án xử lý khoản nợ, đặc biệt là cách xử lý tiền bồi thường để tránh tranh chấp về sau.

Về phía ngân hàng, nên ưu tiên giải pháp hỗ trợ người dân như giảm lãi suất, gia hạn khoản vay, chấp nhận tài sản bảo đảm mới… thay vì giữ quan điểm đòi nợ cứng nhắc.

Bạn nghĩ sao về tình huống này? Comment bên dưới nhé!