Đất Thanh Oai neo giá cao, giao dịch chậm sau cơn sốt đấu giá

Đất Thanh Oai sau cơn sốt đấu giá đang neo giá cao nhưng giao dịch lại khá chậm. Từ sau Tết, giá hầu như đi ngang, trong khi nguồn hàng mới không nhiều.

Thanh Oai cũ sau cơn sốt đất đấu giá

Khu vực Thanh Oai cũ từng là tâm điểm của thị trường Hà Nội cách đây khoảng 2 năm. Phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao cũ (nay là xã Bình Minh) vào tháng 8/2024 có giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu/m2, nhưng giá trúng cao nhất vượt mức 100 triệu/m2.

Thời điểm đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định mức giá này là bất thường, vượt xa giá trị thực tế ở một khu vực vùng ven có hạ tầng, tiện ích không nổi bật.

Nhiều nhà đầu tư tham gia phiên đấu giá được cho là có mục đích lướt sóng, mua bán sang tay hoặc thậm chí tạo sốt đất ảo để thổi giá.

Sau sự kiện này, hiệu ứng sốt đất đấu giá lan ra nhiều khu vực vùng ven khác của Hà Nội như Hoài Đức, Thạch Thất, Sóc Sơn… rồi dần hạ nhiệt vào những tháng cuối 2024.

Nhiều ông lớn đổ về, nhưng giá vẫn không giảm

Sang năm 2025, khu vực Thanh Oai cũ liên tục đón nhiều doanh nghiệp lớn quan tâm. Ông Lê Thanh Thản - Chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh đã cam kết đẩy nhanh tiến độ Khu đô thị Mỹ Hưng ở xã Tam Hưng (182 ha).

Tập đoàn Ecopark cũng từng làm việc với UBND xã Tam Hưng và đánh giá đây là vùng đất có đủ yếu tố để trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn.

Tháng 4/2025, Tập đoàn HDMon đề xuất Khu đô thị sinh thái kết hợp sân golf ven sông Đáy với tổng vốn khoảng 10.000 tỷ, quy mô gần 292 ha, thuộc thị trấn Kim Bài và các xã Kim An, Kim Thư của huyện Thanh Oai cũ.

Tập đoàn Vingroup cũng đề xuất đầu tư khu đô thị mới quy mô khoảng 1.470 ha, thuộc địa bàn thị trấn Kim Bài và các xã Thanh Văn, Cao Viên, Kim An, Tam Hưng, Thanh Cao cũ. Đến tháng 7/2025, lãnh đạo doanh nghiệp đã đến xã Tam Hưng bàn về phương án nghiên cứu lập quy hoạch phân khu phát triển khu đô thị mới.

Đầu năm nay, UBND TP Hà Nội đã phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026 - 2030. Trong danh mục có Khu đô thị tập trung phục vụ đa mục tiêu tại các xã Bình Minh và Tam Hưng của CTCP Vinhomes, dự kiến hoàn thành năm 2030, quy mô hơn 603 ha và tổng vốn 134.114 tỷ.

Khó mua đất dưới 2 tỷ ở Thanh Oai

Theo anh L., môi giới bất động sản vùng ven, những năm gần đây giá đất ở nhiều nơi tại Hà Nội đã tăng mạnh và Thanh Oai cũ là một trong những thị trường nổi bật.

So với đầu năm 2023, giá đất thổ cư trong làng ở một số nơi như Quan Nhân, Đỗ Động đã tăng gấp đôi. Cùng khoảng thời gian, tại khu vực gần đường trục phía Nam (đường Cienco), cách Ngã tư Sở khoảng 20 km, có nơi giá đất phân lô tăng từ 20 triệu/m2 lên 80 - 90 triệu/m2.

Tại Văn Quán, một số thửa đất đấu giá hồi 2024 có mức trúng 60 - 70 triệu/m2, đến cuối 2025 được rao bán ở mức 80 - 90 triệu/m2.

Bà L., người dân gần khu đất đấu giá Đỗ Động, cho biết hiện nay tìm được thửa đất trong làng rao 60 - 70 triệu/m2 đã được xem là còn rẻ. Những thửa có sẵn sổ, pháp lý đầy đủ, không dính quy hoạch có thể được rao ở ngưỡng 200 triệu/m2.

Chị H., môi giới địa phương, cho biết nếu tài chính dưới 3 tỷ thì nhà đầu tư chỉ có thể tìm mua đất thổ cư trong ngõ; còn dưới 2 tỷ thì rất khó giao dịch.

Đất ngõ nhỏ trong dân ở Kim Bài dao động 50 - 60 triệu/m2, ở Thanh Cao khoảng 2,5 - 3 tỷ/lô. Sang Tam Hưng, nhiều lô đã trên 3 tỷ, thửa đẹp giáp mặt đường từ 100 triệu/m2 trở lên.

Với đất đấu giá, thị trường chủ yếu thu hút nhà đầu tư vốn khỏe, tài chính từ 5 - 8 tỷ. Tại Thanh Thần - nơi từng ghi nhận giá trúng vượt 100 triệu/m2 vào năm 2024 - hiện các lô mặt ngoài giáp đường nhựa được rao 120 - 130 triệu/m2, lô mặt trong từ 80 triệu/m2.

“Giá neo cao, song nhìn chung tình hình mua bán đang khá chậm. Nhiều người quan tâm, kéo đi xem đất nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Từ sau Tết Nguyên đán, giá đất Thanh Oai hầu như đi ngang. Về phía người bán, họ nhìn thấy tiềm năng thị trường trong tương lai nên vẫn ôm đất và giữ giá, trừ một vài trường hợp bị ngộp tài chính do lãi suất tăng cao thì mới buộc phải giảm nhẹ để dễ bán”, chị H. nói.

Chị cũng cho biết thị trường không có nhiều hàng mới, nguồn cung chủ yếu là đất cũ rao bán từ trước. Ở một số nơi, chính người dân địa phương còn đi tìm mua thêm đất vì khu họ ở nằm trong quy hoạch dự án, sắp phải di dời.

Rủi ro nào khi đầu tư đất vùng ven?

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng nhà đầu tư đang có xu hướng quan tâm và nghiên cứu bất động sản ven đô nhiều hơn. Điều này có thể tạo tâm lý tích cực và thúc đẩy xu hướng tăng giá trong tương lai.

Theo ông, các trục đường vành đai đang được đẩy mạnh triển khai, cùng nhiều đại dự án đang dần định hình diện mạo mới cho Thủ đô như Khu đô thị thể thao Olympic (9.171 ha, 925.000 tỷ), Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng (11.000 ha, 855.000 tỷ)... Sắp tới, bất động sản vùng ven sẽ được chú ý nhiều hơn.

Ông Trần Minh, nhà tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân, cũng cho rằng loạt tuyến đường, cây cầu, thành phố ven sông và các đô thị mở rộng đang được triển khai nhanh chóng sẽ khiến dòng tiền đổ về vùng ven, tức các đô thị vệ tinh.

Tuy vậy, ông cũng lưu ý rủi ro đầu cơ: giá đất vùng ven thường tăng bằng niềm tin, và khi quản lý siết lại, bong bóng sẽ vỡ đầu tiên ở những nơi xa nhất.

TS. Đinh Thế Hiển nhận định xu thế hiện nay là người trung lưu khó còn đầu tư kiểu dồn hết tiền mua đất rồi chờ tăng giá như trước. Nhà đầu tư cần phân bổ tài sản rõ ràng để vừa tạo dòng tiền hợp lý, vừa đảm bảo an toàn danh mục.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá đất Thanh Oai hiện tại? Comment bên dưới nhé!