Đất nền vùng ven TP.HCM: rao cắt lỗ 4 năm vẫn khó bán, thanh khoản gần như đóng băng

Rao bán cắt lỗ suốt 4 năm nhưng vẫn không có người mua là thực trạng đang diễn ra ở nhiều lô đất nền vùng ven TP.HCM và các khu vực lân cận như Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ hay Lâm Đồng.

Sau cơn sốt 2020-2022, thị trường đất nền ở các khu vực này đang bước vào giai đoạn trầm lắng kéo dài hiếm thấy. Nhiều lô đất từng được quảng bá rầm rộ, phân lô tự phát, nay giá đã giảm về mức cũ cách đây 3-4 năm nhưng giao dịch vẫn rất ít.

Điểm đáng chú ý là: không chỉ giá giảm, mà thanh khoản cũng gần như đứng im. Người bán chấp nhận hạ giá, nhưng người mua vẫn đứng ngoài quan sát vì lo ngại pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực tế.

Tại một số khu vực vùng ven, tình trạng rao cắt lỗ đã kéo dài nhiều năm nhưng thị trường vẫn không hấp thụ được nguồn hàng.

Trường hợp lô đất 105 m2 ở Đồng Nai cho thấy rõ diễn biến này. Anh Công Anh (ngụ phường Đông Hưng Thuận, TP.HCM) cho biết anh mua lô đất từ giữa năm 2021, thời điểm thị trường sôi động nhất. Lô đất nằm trong một khu phân lô tự phát, được giới thiệu là “sát quy hoạch đường lớn”.

“Lúc đó, môi giới nói chỉ cần giữ 6 tháng là có thể bán chênh vài trăm triệu. Tôi xuống tiền gần 1,6 tỷ đồng”, anh kể.

Thế nhưng đến nay, sau gần 4 năm, anh đã nhiều lần rao bán lại với giá 1,8 tỷ đồng, rồi hạ xuống 1,7 tỷ đồng và hiện còn 1,6 tỷ đồng - đúng bằng giá mua ban đầu - nhưng vẫn không có giao dịch.

“Có người hỏi, nhưng họ trả thấp quá, trả có 1,2 tỷ thì không thể bán được. Một số người khác thì xem xong rồi im luôn”, anh Công Anh nói.

Không riêng Đồng Nai, câu chuyện ở Long An cũ cũng tương tự. Chị Minh Hương (ngụ phường Tây Thạnh, TP.HCM) cho biết chị bỏ hơn 500 triệu đồng, tương đương 50% giá trị một lô đất nền tại khu vực từng được quảng bá nằm trong vùng phát triển đô thị vệ tinh.

Vị trí dự án dù ở Long An nhưng chỉ cách trung tâm TP.HCM khoảng 40km nên vào năm 2021, chị kỳ vọng sẽ nhanh có lãi. Tuy nhiên, đến năm 2023, chị và nhiều khách hàng bất ngờ khi dự án bị tỉnh Long An chấm dứt hoạt động theo đề nghị của chủ đầu tư, sau khi doanh nghiệp này tự nộp hồ sơ xin dừng dự án.

“Phản ánh tới cơ quan chức năng cũng làm rồi, đến công ty đòi tiền cũng làm rồi, nhưng tới nay vẫn chưa được giải quyết. Giờ tôi muốn bán, thậm chí cắt lỗ còn 300 triệu cũng được, nhưng không ai mua, vì dự án vướng pháp lý, trong khi tôi chỉ có hợp đồng mua bán”, chị Hương nói.

Theo chị Hương, trường hợp của chị vẫn còn được xem là “nhẹ” hơn so với nhiều khách hàng khác mua đến 5 nền, mỗi nền diện tích lớn hơn, số tiền bị treo lên rất nhiều. “Lô bé thì giá 1 tỷ, lớn thì đến 1,4 tỷ. Mà nhiều khách là dẫn đầu tư từ Bắc vào, họ mua một lần 5 - 7 nền, nên số tiền bị treo tại dự án rất lớn. Giờ đang kiện tụng ầm ĩ nhưng thấy không khả thi”, chị nói thêm.

Tại Lâm Đồng, tình trạng mắc kẹt còn rõ hơn ở các khu đất xa trung tâm. Chị Huế An (ngụ phường Bình Cơ, TP.HCM) cho biết chị mua một lô đất 126 m2 tại khu vực huyện Bảo Lâm (nay là xã Bảo Lâm 2, tỉnh Lâm Đồng) từ cuối năm 2021, với kỳ vọng đón đầu làn sóng “bỏ phố lên rừng”.

“Thời điểm đó, giá đất tăng từng tuần. Tôi mua hơn 700 triệu đồng, nghĩ để vài tháng sẽ có lời”, chị nói. Sau đó vài tháng, từng có người trả 800 triệu đồng nhưng chị không bán vì tin rằng giá còn tăng tiếp.

Nhưng chỉ nửa năm sau, thị trường bắt đầu rơi vào trạng thái đóng băng. Lô đất của chị cũng rơi vào tình trạng chung: không ai hỏi mua, xung quanh ồ ạt rao bán tháo.

Chị từng gửi lại cho môi giới cũ với mong muốn lấy lại vốn nhưng không khả thi. “Giờ thay vì chờ môi giới bán giúp, tôi tự đăng hình vào rao bán cắt lỗ luôn, còn 600 triệu nhưng vẫn chưa ai mua. Thực tình mà nói, tôi cũng không hiểu sao thời điểm đó lại có thể bỏ 700 triệu để mua một miếng đất bé giữa đồi núi, xung quanh không lấy một ngôi nhà”, chị An thở dài.

Điểm chung của các trường hợp này là giá đã giảm hoặc quay về ngưỡng ban đầu, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp. Người bán chấp nhận cắt lỗ, trong khi người mua tiếp tục đứng ngoài quan sát. Kết quả là thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài.

Vì sao đất nền vùng ven rơi vào tình trạng này?

Theo ghi nhận, nhóm sản phẩm gặp khó khăn lớn nhất hiện nay là các lô đất được tách thửa từ đất nông nghiệp, phát triển theo hình thức phân lô bán nền tự phát.

Đặc điểm của các khu đất này là hạ tầng kỹ thuật hạn chế, thiếu kết nối giao thông đồng bộ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc phụ thuộc vào việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Không khó để bắt gặp nhiều khu đất ở vùng ven TP.HCM đã chia nhỏ từng lô, làm đường nội bộ nhưng không có dân cư sinh sống. Sau nhiều năm, nhiều khu vẫn bỏ trống và hoang hóa.

Anh Tường Vân, một môi giới đất nền Bình Dương cũ, cho biết giai đoạn trước đất nền vùng ven tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng quy hoạch và hạ tầng như cao tốc, sân bay, mở rộng đô thị. Tuy nhiên, khi tiến độ thực tế chậm hơn kỳ vọng, sức hấp dẫn của phân khúc này suy giảm rõ rệt.

Song song đó, việc siết chặt quy định tách thửa, phân lô tại nhiều địa phương cũng khiến nguồn cung mới bị kiểm soát, đồng thời làm giảm khả năng “tạo sóng” của thị trường. Dòng tiền đầu tư vì thế có xu hướng dịch chuyển sang những phân khúc có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực tế cao hơn như căn hộ hoặc nhà ở trong khu đô thị.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Consulting - cho biết diễn biến hiện tại không chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà là quá trình thanh lọc của thị trường. Những sản phẩm thiếu giá trị sử dụng thực, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá sẽ tiếp tục gặp khó về thanh khoản.

Ngược lại, các khu đất có pháp lý hoàn chỉnh, nằm trong khu dân cư hiện hữu, gắn với nhu cầu ở thực vẫn duy trì được giao dịch nhất định, dù không còn sôi động như trước.

Theo ông Thắng, trong chu kỳ bất động sản giai đoạn 2015-2021, đất nền là phân khúc được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất vì giá trị đa dạng, dao động từ vài trăm đến vài tỷ đồng. Tâm lý đầu tư lướt sóng, ăn theo hạ tầng của người Việt cũng khiến những khu đất phân lô có quảng cáo về hạ tầng tăng giá rất nhanh.

“Có những khu đất tăng giá gấp đôi, thậm chí gấp 3 sau vài tháng. Tuy nhiên tổng thể giá trị không có, vì là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè...”, ông Thắng nói.

Đến năm 2022, khi Nhà nước tăng cường giám sát tín dụng bất động sản và siết pháp lý, thị trường giảm mạnh, nhất là phân khúc đất nền phân lô. Có nơi dù giảm 30% giá trị vẫn không có thanh khoản.

Theo ông, nhà đầu tư hiện đang bước vào một chu kỳ mới, đề cao tính thanh khoản và giá trị sử dụng thực. Vì vậy, đất nền phân lô không còn phù hợp như trước.

Ông dẫn ví dụ một số khu vực vùng ven TP.HCM như Phú Giáo (Bình Dương cũ), Thủ Thừa (Long An cũ), Bảo Lâm (Lâm Đồng)..., nơi đất nền giá mười mấy triệu một mét, sổ sẵn nhưng thanh khoản vẫn nhỏ giọt.

Xu hướng dòng tiền cũng đang thay đổi. Khách hàng hiện ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, có nhu cầu ở thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế. Nhóm khách có nhu cầu nhà liền thổ cũng dần chuyển sang các dự án đô thị tích hợp - nơi vừa ở, vừa làm việc, vừa có thể khai thác thương mại.

Trong khi đó, đất nền phân lô thuần túy, đặc biệt ở xa trung tâm, thiếu hạ tầng và tiện ích, tiếp tục mất sức hút trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng thanh khoản của đất nền vùng ven hiện nay? Comment bên dưới nhé!