Đất không phù hợp quy hoạch có được cấp sổ đỏ không?

Đất không khớp quy hoạch vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, vì pháp luật đất đai hiện hành không quy định cứng nhắc theo hướng “không phù hợp quy hoạch là không được cấp sổ”.

Không khớp quy hoạch, có bị từ chối cấp sổ đỏ?

Trường hợp được báo Chính Phủ phản ánh: gia đình ông Nguyễn Quốc Thành (Bắc Ninh) có thửa đất thuộc diện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Khi xin cấp sổ đỏ, UBND cấp xã từ chối với lý do không phù hợp quy hoạch.

Tuy nhiên, rà soát cho thấy thửa đất này vẫn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất là đất ở nông thôn (ONT), chỉ không phù hợp với quy hoạch xây dựng đến năm 2030, trong đó một phần diện tích dự kiến làm đường giao thông.

Đáng chú ý, tại thời điểm hiện tại:

- Chưa có quyết định thu hồi đất
- Chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm được phê duyệt

Đây là những yếu tố rất quan trọng khi xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nguyên tắc pháp lý cần nhớ

Theo Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện theo các Điều 137, 138, 139 và 140. Trong đó, quy hoạch chỉ mang tính định hướng, còn việc cấp sổ đỏ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất.

Nói cách khác, nếu đất chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người dân vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, dù quy hoạch dài hạn có thay đổi mục đích sử dụng.

Thủ tục cấp sổ đỏ thế nào?

Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận hiện được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Quy trình cơ bản gồm:

- Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã
- Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa
- Xác định nghĩa vụ tài chính nếu có
- Trình ký cấp Giấy chứng nhận

Thành phần hồ sơ, thời gian giải quyết, biểu mẫu... đã được Bộ Nông nghiệp và Môi trường công bố tại các Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT và 3380/QĐ-BNNMT.

Lưu ý khi xử lý hồ sơ

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh đây là trường hợp cụ thể, nên việc quyết định cấp sổ đỏ phải căn cứ vào:

- Hồ sơ thực tế của thửa đất
- Quy định chi tiết do địa phương ban hành
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương

Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh phải ban hành quy trình thủ tục cụ thể trước ngày 1/7/2026. Trong thời gian chuyển tiếp, địa phương có thể áp dụng quy định cũ hoặc ban hành quy trình riêng cho từng trường hợp.

Người dân trong trường hợp tương tự nên kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hằng năm và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất.

Bạn đang vướng hồ sơ sổ đỏ vì quy hoạch không khớp? Comment bên dưới nhé!