Đánh thuế bất động sản thứ hai: Thiết kế thế nào cho hiệu quả?

Giá nhà Hà Nội và TP.HCM hiện đã cao gấp 25-30 lần thu nhập bình quân năm, trong khi thông lệ quốc tế chỉ khoảng 4-6 lần. Từ thực tế này, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai đang được nhiều chuyên gia ủng hộ như một công cụ điều tiết thị trường.

Vì sao đề xuất này được quan tâm?

Ông Lê Hoàng Anh, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho biết dòng tiền vào bất động sản hiện vẫn phần nhiều mang tính đầu tư hơn là phục vụ nhu cầu ở thực.

Theo ông, với mặt bằng giá hiện nay, một người trẻ có thể phải lao động tới 30 năm mới mua được một căn nhà. Đây là áp lực rất lớn với khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt ở các đô thị lớn.

Từ đó, ông đề xuất Chính phủ cần kiểm soát đầu cơ bằng các công cụ thị trường, đồng thời sớm triển khai chính sách thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả kinh tế và thời gian đưa đất vào khai thác.

Thuế nhà thứ hai nên đánh như thế nào?

PGS.TS. Ngô Trí Long cho rằng đánh thuế lũy tiến với bất động sản thứ hai trở lên không chỉ để tăng thu ngân sách, mà còn là một “bộ lọc” của thị trường.

Nếu áp thuế cao với nhóm đầu cơ, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc lại chiến lược, qua đó góp phần giải phóng nguồn cung. Tuy nhiên, ông lưu ý chính sách phải được thiết kế chính xác và công bằng.

Ông nhấn mạnh: không thể đánh thuế cào bằng theo số lượng, mà cần phân loại dựa trên diện tích và giá trị tài sản. Bên cạnh đó, cần có một ngưỡng giá trị tối thiểu để bảo vệ những người có tài sản tích lũy ở mức trung bình, đồng thời siết chặt hành vi trốn thuế bằng cách nhờ người thân đứng tên.

Vì sao nhiều chuyên gia ủng hộ?

GS.TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng áp thuế bất động sản thứ hai là bước đi tất yếu để chuyển một phần hoạt động kinh tế từ đầu cơ đất đai sang sản xuất.

Ông cho biết mức thuế bất động sản hiện nay ở Việt Nam còn rất thấp, chủ yếu quanh ngưỡng 0,03%, vô hình trung khiến dòng tiền tiếp tục đổ vào đất thay vì sản xuất, công nghệ hay dịch vụ.

Theo ông, mục tiêu của thuế không phải là hạn chế quyền sở hữu, mà là đảm bảo mọi mét vuông đất đều được khai thác hiệu quả. Thuế lũy tiến cũng cần đánh vào phần giá trị gia tăng của đất không do chủ sở hữu tạo ra, mà đến từ đầu tư hạ tầng của Nhà nước.

Cần cân bằng giữa điều tiết và phát triển

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đồng tình cần có sắc thuế này để tạo sự công bằng cho thị trường. Nhưng ông lưu ý chính sách phải được thiết kế theo hướng khuyến khích phát triển, thay vì kìm hãm thị trường.

Một lo ngại lớn là chủ sở hữu có thể chuyển chi phí thuế vào giá bán hoặc giá thuê, khiến gánh nặng dồn lên người mua có thu nhập thấp. Vì vậy, ông đề xuất cần phân biệt rõ giữa đầu cơ và đầu tư kinh doanh.

Những trường hợp sở hữu nhiều bất động sản nhưng đưa vào khai thác cho thuê, tạo ra giá trị sử dụng cho xã hội và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế nên được hưởng mức thuế ưu đãi hơn. Ông cũng kiến nghị có lộ trình áp dụng phù hợp, có thể thí điểm tại các đô thị đặc biệt và thông báo trước 1-2 năm để thị trường có thời gian thích ứng.

Đánh theo số lượng hay theo giá trị?

TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần thay đổi tư duy từ đánh thuế theo số lượng sang đánh thuế theo giá trị. Ông nêu ví dụ: một người sở hữu hai căn nhà nhỏ ở nông thôn không thể bị đánh thuế cao hơn người sở hữu một căn biệt thự giá trị lớn tại trung tâm đô thị.

Vì vậy, việc xác định ngưỡng giá trị là yếu tố then chốt để đảm bảo công bằng. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tế mà không gây xáo trộn thị trường, Việt Nam cần hoàn thiện hệ thống định giá đất sát thị trường và đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

Bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn Thuế Việt Nam, cũng ủng hộ chủ trương đánh thuế nhà thứ hai nhằm tăng tính minh bạch cho thị trường. Theo bà, chính sách cần rõ ràng, minh bạch và có các diện miễn trừ cụ thể.

Những trường hợp như nhà thừa kế, nhà có diện tích nhỏ hoặc nhà ở khu vực vùng sâu, vùng xa cần được xem xét loại trừ để đảm bảo tính nhân văn của chính sách.

Điều kiện để chính sách khả thi

Ông Võ nhấn mạnh vai trò của số hóa và minh bạch dữ liệu đất đai. Nếu không có hệ thống quản lý bất động sản trực tuyến liên thông trên toàn quốc, việc xác định “nhà thứ hai” sẽ rất khó khả thi và dễ phát sinh tiêu cực.

Nói cách khác, đánh thuế bất động sản thứ hai là hướng đi được nhiều chuyên gia ủng hộ, nhưng hiệu quả hay không phụ thuộc rất lớn vào cách thiết kế: từ ngưỡng giá trị, phân loại tài sản, miễn trừ, đến dữ liệu quản lý và lộ trình áp dụng.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này? Comment bên dưới nhé!