Đại gia địa ốc chủ động giảm cung vì sợ khủng hoảng thừa?

Nguồn cung bất động sản có thể lên khoảng 150.000 sản phẩm vào năm 2026, nhưng thanh khoản vẫn ì ạch và giá neo cao đang khiến nhiều chủ đầu tư chủ động giãn tiến độ, co hẹp nguồn cung.

Vì sao nhiều chủ đầu tư chọn “khóa van”?

Thay vì ồ ạt bung hàng như trước, nhiều doanh nghiệp đang chọn cách chậm lại có tính toán: giãn kế hoạch mở bán, lùi triển khai dự án, ưu tiên dòng tiền và giảm rủi ro trong bối cảnh thị trường lệch pha cung - cầu.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch, năm 2026 nguồn cung toàn thị trường có thể đạt khoảng 150.000 sản phẩm. Riêng Hà Nội và Hưng Yên dự kiến khoảng 40.000 sản phẩm, TP.HCM khoảng 55.000 sản phẩm.

Con số này cho thấy nguồn cung không thiếu. Nhưng vấn đề là hàng ra thị trường lại tập trung nhiều ở phân khúc giá cao.

Nguồn cung nhiều, nhưng không dễ bán

Năm 2025, thị trường từng ghi nhận gần 130.000 sản phẩm chào bán mới, cao nhất giai đoạn 2019-2025. Dù vậy, thanh khoản không tăng tương ứng.

Theo chuyên gia của VARS, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m2. Giá bán tại Hà Nội đã tăng 111% so với cách đây 5 năm, còn Đà Nẵng tăng 68%.

Trong khi đó, thu nhập và khả năng chi trả của người mua ở thực không theo kịp tốc độ tăng giá, khiến khoảng cách cung - cầu ngày càng rõ.

Áp lực lãi vay làm cầu đầu tư chững lại

Từ quý IV/2025, khi lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên, lực đỡ từ nhà đầu tư cũng yếu đi. Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, mặt bằng lãi vay mua bất động sản phổ biến 12-14%/năm đang tạo áp lực đáng kể cho cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực.

Trong bối cảnh đó, việc chủ đầu tư giảm cung không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là phản ứng để tránh rủi ro bán chậm, chiết khấu sâu và đội chi phí vốn.

Quý I/2026 thị trường đã giảm hàng mới

Báo cáo của DKRA Group cho thấy quý I/2026, nguồn cung sơ cấp ở hầu hết phân khúc đều giảm theo quý, nguồn hàng mới chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, phần lớn thị trường đang tiêu thụ lại lượng hàng tồn.

Đáng chú ý, phân khúc đất nền gần như đóng băng nguồn cung mới, quý II chỉ dự kiến mở bán 300-400 sản phẩm.

Đây là sàng lọc hay suy yếu?

Ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao Savills TP.HCM, cho rằng chi phí lãi vay tăng nhanh đã chấm dứt giai đoạn tiền rẻ kéo dài, buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược.

Nhiều doanh nghiệp đã từ bỏ các gói hỗ trợ lãi suất 0%, chuyển sang lãi suất cố định 9-10%/năm, số đợt mở bán hạn chế hơn, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 40%.

Nếu nhìn theo logic cũ, co hẹp nguồn cung có thể bị coi là suy yếu. Nhưng trong chu kỳ hiện tại, đó lại là dấu hiệu của quá trình sàng lọc.

Ví dụ từ Novaland

Với hơn 153.000 tỷ đồng hàng tồn kho và hơn 67.000 tỷ đồng nợ vay, Novaland không thiếu tài sản. Vấn đề cốt lõi, theo ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính Tập đoàn Novaland, là chuyển tài sản thành dòng tiền.

Vì vậy, doanh nghiệp không còn ưu tiên mở rộng quỹ bán hàng bằng mọi giá, mà tập trung tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện sản phẩm, bàn giao và ghi nhận doanh thu. Aqua City hay NovaWorld Phan Thiet được thúc đẩy hoàn thiện pháp lý cũng là cách tiếp cận “bán cái thị trường chấp nhận”, thay vì tiếp tục tạo thêm nguồn cung mới.

Giảm cung để giữ thị trường ổn định?

Thực tế nhiều năm cho thấy nguồn cung lớn không đồng nghĩa thị trường khỏe. Khi tiền rẻ, doanh nghiệp dễ huy động vốn, nhà đầu tư chấp nhận mua dự án trên giấy, tăng trưởng có thể được duy trì bằng kỳ vọng.

Nhưng khi lãi suất tăng, pháp lý siết chặt, dòng tiền trở nên đắt đỏ, mô hình đó không còn hiệu quả. Việc chủ động giảm cung vì thế có thể là động thái tái cân bằng.

Ngược lại, nếu tiếp tục tung hàng ồ ạt trong bối cảnh cầu yếu, nguy cơ dư cung cục bộ, áp lực tồn kho và cuộc đua chiết khấu sẽ lớn hơn.

Ở góc độ vĩ mô, đây cũng là phép thử cho chất lượng phục hồi của thị trường. Một thị trường bền vững không thể chỉ dựa vào lượng hàng chào bán tăng liên tục, mà phải dựa trên thanh khoản thật, nhu cầu thật và cấu trúc sản phẩm phù hợp.

Giai đoạn 2026-2028, nhiều tổ chức nghiên cứu dự báo dòng tiền có thể dịch chuyển về khu vực ven đô, nơi giá hợp lý hơn và gắn với hạ tầng kết nối mới. Điều này đồng nghĩa nguồn cung tương lai không chỉ cần nhiều, mà phải đúng chỗ, đúng nhu cầu.

Bạn nghĩ sao về việc chủ đầu tư chủ động giảm cung trong giai đoạn này? Comment bên dưới nhé!