Cổ phiếu bất động sản NLG, DXG, KDH: Góc nhìn từ dòng tiền

NLG, DXG, KDH đang cho thấy 3 kiểu “khẩu vị” rất khác nhau của thị trường bất động sản sau mùa công bố báo cáo tài chính quý I/2026: tích sản, tăng trưởng và đòn bẩy.

Trong bối cảnh nhà đầu tư nhìn sâu hơn vào dòng tiền, chất lượng tài sản và khả năng kiểm soát nợ vay, câu chuyện không còn chỉ là lợi nhuận tăng bao nhiêu % trong một quý.

NLG: Bảng cân đối “sạch” là điểm cộng lớn

Quý I/2026, Nam Long (NLG) ghi nhận doanh thu hơn 1.279 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 110 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ.

Điểm khiến NLG được chú ý nằm ở cấu trúc tài chính: cuối quý I, doanh nghiệp có hơn 7.358 tỷ đồng tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn; tổng vay nợ tài chính khoảng 5.487 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản gần 25.900 tỷ đồng.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn chịu áp lực tái cơ cấu dòng tiền và nợ vay lớn, đây là lợi thế đáng kể của Nam Long.

Quỹ hàng nào đang nằm trong tồn kho?

NLG hiện ghi nhận hơn 8.443 tỷ đồng hàng tồn kho, chủ yếu là bất động sản dở dang tại các đại đô thị tích hợp như Waterpoint (6.414 tỷ đồng), Izumi City (799 tỷ đồng) và Paragon Đại Phước (218 tỷ đồng).

Đây đều là các dự án có chu kỳ phát triển dài, đóng vai trò quỹ hàng cho nhiều năm tới.

Đáng chú ý, Nam Long không “ôm” toàn bộ vốn cho các đại dự án mà hợp tác với các đối tác Nhật Bản và quốc tế để chia sẻ áp lực vốn, giảm đòn bẩy tài chính và mở rộng khả năng tiếp cận vốn dài hạn với chi phí hợp lý hơn.

Vì vậy, NLG thường được nhìn như một mã tích sản hơn là cổ phiếu tăng nóng.

DXG: Hấp dẫn hơn khi mảng môi giới quay lại

Khác với NLG, Đất Xanh (DXG) gây chú ý mạnh ở tốc độ tăng trưởng.

Quý I/2026, doanh thu đạt 1.353 tỷ đồng, tăng hơn 46%, còn lợi nhuận sau thuế tăng vọt 173% lên 214 tỷ đồng.

Ngoài mảng bán căn hộ và đất nền, điểm đáng chú ý nhất nằm ở mảng môi giới bất động sản.

Vì sao mảng môi giới được theo dõi?

Theo báo cáo tài chính, doanh thu môi giới đạt 604 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ và mang về khoảng 420 tỷ đồng lãi gộp. Đây là tín hiệu cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản đang có dấu hiệu cải thiện trở lại sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Về tài chính, tổng tiền, tương đương tiền và các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn của Đất Xanh đạt hơn 5.600 tỷ đồng, cao hơn tổng nợ tài chính khoảng 4.800 tỷ đồng.

Đáng chú ý, doanh nghiệp gia tăng mạnh hoạt động cho vay với số dư hơn 3.300 tỷ đồng, thay vì chủ yếu gửi tiền ngân hàng như trước đây. Điều này cho thấy DXG đang chủ động hơn trong chiến lược sử dụng dòng tiền.

Cùng với quá trình tái định vị thương hiệu thông qua việc đổi tên và sự cải thiện của thị trường giao dịch, DXG đang dần trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản thu hút dòng tiền đầu cơ lẫn đầu tư.

KDH: Lợi nhuận tăng mạnh nhưng nợ vay hiện hữu

Bức tranh tại Khang Điền (KDH) lại mang màu sắc khác.

Quý I/2026, doanh thu doanh nghiệp giảm mạnh 60% xuống còn 282 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng gấp 2,8 lần lên 327 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận không đến từ hoạt động cốt lõi mà từ hạch toán lãi mua rẻ liên quan đến khoản đầu tư vào An Lập.

Áp lực tài chính của KDH ra sao?

Tại cuối quý I, tổng vay nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn của Khang Điền lên tới hơn 15.347 tỷ đồng, tăng gần 5.200 tỷ đồng so với đầu năm. Trong khi đó, lượng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn khoảng 3.800 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đạt hơn 18.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 46% tổng tài sản.

So với Nam Long hay Đất Xanh, áp lực đòn bẩy tài chính tại Khang Điền hiện rõ hơn. Đây cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng khi đánh giá triển vọng dài hạn của doanh nghiệp, dù cổ phiếu vẫn duy trì thanh khoản lớn và được xem là một trong những mã bất động sản có biến động giá tương đối ổn định.

Nhìn rộng hơn: thị trường đang phân hóa rõ

Sau mùa báo cáo tài chính quý I, nhóm bất động sản đã phân hóa rất rõ: có doanh nghiệp hấp dẫn nhờ bảng cân đối tài chính lành mạnh, có doanh nghiệp hút dòng tiền nhờ tốc độ tăng trưởng, và cũng có mã được theo dõi vì câu chuyện tái cấu trúc.

Nếu bạn đang theo dõi nhóm cổ phiếu bất động sản, bạn nghiêng về NLG, DXG hay KDH? Comment bên dưới nhé!