Cổ phiếu bất động sản liệu có thoát đáy?

Cổ phiếu bất động sản đang có nhịp hồi mạnh, dẫn dắt bởi Vingroup và Novaland. Nhưng đằng sau bảng điện xanh tím, câu hỏi lớn vẫn là: đây là sóng hồi kỹ thuật hay đã là điểm xoay chiều của chu kỳ?

Nhóm BĐS trở lại sau giai đoạn u ám

Sau chuỗi ngày giảm sâu, nhiều mã bất động sản bất ngờ tăng tốc. Động lực chính đến từ các đầu tàu như VIC và NVL, kéo tâm lý thị trường cải thiện rõ rệt.

VIC liên tục lập đỉnh, đưa vốn hóa tiến sát mốc 1,6 triệu tỷ đồng. Đà tăng này đến từ kế hoạch kinh doanh tham vọng, với mục tiêu doanh thu tăng gần 50% và lợi nhuận gấp nhiều lần năm trước.

Bên cạnh đó, hệ sinh thái mở rộng sang xe điện, du lịch và hạ tầng tiếp tục là câu chuyện hỗ trợ kỳ vọng tăng trưởng dài hạn.

Midcap cũng xuất hiện nhiều mã bứt phá

Ở nhóm midcap, nhiều cổ phiếu ghi nhận diễn biến tích cực. SJS tăng nhờ kết quả kinh doanh quý I tăng trưởng mạnh.

TDH tăng trần liên tiếp sau khi tháo gỡ các vướng mắc pháp lý kéo dài. Trong khi đó, NVL trở thành tâm điểm khi bật tăng gần 80% chỉ trong chưa đầy 2 tháng, cho thấy dòng tiền đầu cơ đang quay lại khá rõ.

NLG cũng có tín hiệu cải thiện với kế hoạch doanh thu và lợi nhuận tăng trong năm 2026, chủ yếu nhờ bàn giao các dự án tồn đọng.

Nhưng nhịp hồi này chưa chắc đã bền

Diễn biến hiện tại đáng chú ý hơn khi nhìn lại giai đoạn cuối 2025 đến đầu 2026: nhóm cổ phiếu bất động sản đã lao dốc mạnh vì tín dụng bị kiểm soát và tâm lý thị trường suy yếu.

Nhiều mã mất 30–40% giá trị, thậm chí tiệm cận vùng đáy lịch sử. Vì vậy, nhịp tăng hiện tại vẫn mang nhiều yếu tố phản ứng kỹ thuật hơn là sự đảo chiều hoàn toàn của chu kỳ.

Lực cản vẫn còn lớn

Áp lực đáng kể nhất đến từ chính sách tín dụng. Việc kiểm soát dòng vốn vào bất động sản khiến doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, đặc biệt là nhóm quy mô nhỏ hoặc pháp lý chưa hoàn thiện.

Lãi suất cũng là biến số quan trọng khi mức vay mua nhà vẫn ở vùng cao, tác động trực tiếp đến sức cầu. Cùng lúc, chi phí đầu vào như đất đai và vật liệu tiếp tục leo thang, bào mòn biên lợi nhuận.

Thêm vào đó, các quy định mới nhằm tăng minh bạch thị trường có thể hạn chế đầu cơ, nhưng cũng khiến thanh khoản khó bứt phá nhanh trong ngắn hạn.

Phục hồi có chọn lọc

Dự báo năm 2026, bức tranh ngành nhiều khả năng đi ngang, với tăng trưởng tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, đặc biệt là Vinhomes - đơn vị chi phối phần lớn doanh thu và lợi nhuận toàn ngành.

Phần lớn kết quả kinh doanh sẽ đến từ việc bàn giao các dự án cũ, thay vì mở rộng nguồn cung mới. Điều này khiến đà hồi phục nếu có sẽ mang tính phân hóa cao, không lan tỏa đồng đều.

Kết luận

Sóng cổ phiếu bất động sản đang mở ra cơ hội ngắn hạn, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định một chu kỳ tăng bền vững. Khi dòng tiền quay lại nhưng nền tảng cơ bản chưa theo kịp, thị trường rất dễ xuất hiện những nhịp tăng nhanh rồi rút gọn.

Với nhà đầu tư, câu chuyện lúc này không chỉ là “có sóng hay không”, mà là chọn đúng nhịp và đúng cổ phiếu trong một thị trường đang hồi phục dè dặt. Bạn nghĩ sao về nhịp hồi này? Comment bên dưới nhé!