Chung cư xuất hiện tình trạng bán "cắt lỗ"

Giá căn hộ thứ cấp trong quý I/2026 đang có xu hướng giảm so với mức đỉnh hồi tháng 9 - 10/2025, trong khi giao dịch trở nên thận trọng hơn. Theo ghi nhận của VARS, thị trường đã xuất hiện các giao dịch cắt lỗ, nhưng số lượng chưa nhiều vì áp lực tài chính chưa tới ngưỡng và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn vẫn còn.

Đây là bức tranh đáng chú ý trong báo cáo thị trường quý I/2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) công bố. Khi mặt bằng giá vẫn cao ở nhiều đô thị lớn, thanh khoản lại đang phân hóa rất mạnh theo vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế của từng sản phẩm.

VARS cho biết, trong quý I/2026, cả nước có khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán. Nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Toàn thị trường ghi nhận hơn 24.000 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp đạt 47%, giảm 10% so với quý trước và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sức mua vẫn còn, nhưng người mua đang chọn lọc kỹ hơn thay vì mua theo tâm lý đám đông như giai đoạn trước.

Đáng chú ý, lượng giao dịch tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết Nguyên đán, với nguồn hàng chủ đạo là các dự án pháp lý sạch đã triển khai từ năm 2025. Những dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%.

Ở phân khúc căn hộ, VARS tiếp tục xác nhận vai trò đầu tàu thanh khoản. Chung cư đóng góp 69% lượng giao dịch do nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính của toàn thị trường. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 60%, tương đương 15.000 giao dịch, giảm 13% so với quý trước.

Về mặt bằng giá, quý I ghi nhận giá bán căn hộ tiếp tục leo thang tại các thành phố lớn.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 128 triệu/m2, tăng 28% so với năm 2025. Các dự án mở bán đều thuộc phân khúc hạng sang. Nếu tính cả nguồn cung từ Hưng Yên, giá trung bình các dự án mới đạt 87 triệu/m2.

Tại TP HCM, giá sơ cấp trung bình khoảng 110 triệu/m2, tương đương năm 2025.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp trung bình khoảng 91 triệu/m2, tăng 10% so với năm 2025. Nguồn cung mới có thêm dự án hạng sang và đa số tăng giá bán ở giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp không rơi vào trạng thái đóng băng mà đang chuyển sang giai đoạn giải ngân chọn lọc. Thanh khoản hiện không còn phụ thuộc đơn thuần vào giá cao hay thấp, mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị sử dụng và năng lực khai thác thực tế của sản phẩm.

Những sản phẩm dễ giao dịch nhất vẫn là các căn ở khu vực lõi đô thị, nơi có nhu cầu ở thực và cho thuê rõ ràng. Ngược lại, các dự án ở khu vực ngoài trung tâm đang chịu áp lực lớn hơn khi người mua cân nhắc kỹ về giá, pháp lý và khả năng tăng giá trong trung hạn.

VARS ghi nhận giá bán có xu hướng giảm so với mức đỉnh hồi tháng 9 - 10/2025, giao dịch thận trọng hơn. Thị trường đã xuất hiện các giao dịch cắt lỗ chung cư, song không nhiều do áp lực tài chính chưa tới ngưỡng và kỳ vọng tăng trưởng dài hạn vẫn còn.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong báo cáo ngành bất động sản dân cư của CTCP Chứng Khoán VPBank (VPBankS, mã: VPX). Theo đơn vị này, hiện tại thị trường có hiện tượng giá nhà giảm cục bộ do chủ đầu tư thứ cấp cắt lỗ. Điều này có thể tạo hiệu ứng làm giảm giá nhà ở các khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM.

Tuy nhiên, xu hướng trên chỉ diễn ra tại các dự án ngoài trung tâm. Giá nhà tại các khu vực lõi đô thị được dự báo sẽ tăng nhẹ nhờ lợi thế vị trí đắc địa và nguồn cung hạn chế.

Một yếu tố khác đang tác động trực tiếp đến thanh khoản là tín dụng. Mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng hiện vẫn ở mức đáng kể, trong khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5 - 1,5 điểm % so với tháng 12/2025.

Việc thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức mua, đặc biệt ở thị trường thứ cấp - nơi người mua thường phụ thuộc nhiều hơn vào đòn bẩy tài chính.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng ngành bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây.

Sự sàng lọc này không chỉ đến từ các yếu tố nội tại mà còn chịu tác động trực tiếp từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu. Tuy nhiên, chính trong quá trình này, cấu trúc thị trường cũng đang dần được tái định hình.

Theo ông Đính, tâm lý đầu cơ lướt sóng đang dần bị triệt tiêu. Nếu trước đây tâm lý FOMO chi phối mạnh các quyết định đầu tư, thì hiện nay người mua đã chuyển sang trạng thái sợ chọn sai, ưu tiên sản phẩm an toàn, pháp lý minh bạch, có khả năng khai thác dòng tiền và tiềm năng gia tăng giá trị bền vững.

Nhìn vào dữ liệu quý I/2026, có thể thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét: dự án pháp lý sạch, vị trí tốt, giá hợp lý vẫn có thanh khoản; còn những sản phẩm thứ cấp kém lợi thế đang chịu áp lực điều chỉnh giá và giao dịch chậm hơn.

Bạn đang theo dõi phân khúc căn hộ sơ cấp hay thứ cấp nhiều hơn? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé.