Chung cư TP.HCM chưa bán tháo những đã xuất hiện "cắt lỗ"

Chung cư TPHCM đang xuất hiện một số trường hợp cắt lỗ, nhưng theo chuyên gia, đây chưa phải là bán tháo diện rộng mà là dấu hiệu tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Thông tin một ca sĩ rao bán căn hộ tại TPHCM với mức cắt lỗ 800 triệu đồng rồi nhanh chóng chốt giao dịch đã khiến thị trường chú ý. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng hiện tượng này chỉ mang tính đơn lẻ, phản ánh sự phân hóa rõ giữa các nhóm nhà đầu tư, thay vì là tín hiệu suy giảm trên diện rộng của thị trường căn hộ.

Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết đến thời điểm hiện tại, thị trường căn hộ TPHCM chưa xuất hiện tình trạng bán tháo trên diện rộng. Dù chịu tác động từ biến động địa chính trị và áp lực lãi suất, tâm lý thận trọng gia tăng, nhưng vẫn chưa đủ để đẩy thị trường vào trạng thái xả hàng hàng loạt.

Theo ông, xu hướng đang nổi bật là sự phân hóa theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính. Những nhà đầu tư vay vốn lớn, dùng đòn bẩy cao, đặc biệt ở các phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý, đang chịu áp lực dòng tiền và có thể phải bán ra để cơ cấu lại tài chính.

Ngược lại, với những nhà đầu tư đang nắm giữ tài sản tốt, pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp, áp lực bán gần như không lớn. Thậm chí, nhiều người vẫn chọn giữ tài sản để chờ chu kỳ mới. Vì vậy, nếu gọi đúng bản chất, đây là quá trình tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ chưa phải là bán tháo.

Trước đó, chung cư từng có thời gian dài tăng chậm hoặc đi ngang. Phân khúc này chủ yếu được xem là tài sản để ở hoặc giữ tiền, chứ không phải kênh đầu tư sinh lời mạnh như nhà liền thổ hay đất nền. Trong 10 năm qua, có những khu vực đất nền tăng 300-400%, trong khi chung cư chỉ tăng khoảng 3-5% mỗi năm.

Do đó, việc giá chung cư tăng mạnh trong năm 2024 được nhìn nhận như sự phản ánh lại giá trị thực sau một thời gian dài bị “nén”, nhất là ở các khu vực có hạ tầng phát triển nhanh, nơi nhu cầu ở và cho thuê đã hình thành từ lâu nhưng giá chưa tăng tương xứng.

Sang đầu năm 2025, giá chung cư tiếp tục đi lên. Nhu cầu đầu tư vào bất động sản tạo dòng tiền khiến căn hộ trở thành lựa chọn được ưu tiên vì vừa có tính ổn định, vừa có thể khai thác cho thuê. Bên cạnh đó, nền tảng kinh tế tích cực và thông tin thị trường lạc quan trong quý I cũng góp phần củng cố kỳ vọng tăng giá.

Tuy nhiên, khoảng quý II/2025, một báo cáo chuyên môn lại đưa ra nhận định trái chiều, cho thấy thị trường chung cư bắt đầu chững lại và tốc độ tăng đã chậm hơn, kể cả ở phân khúc mới.

Trong bối cảnh đó, việc xuất hiện các trường hợp bán lỗ không phải điều quá bất ngờ. Dù vậy, mức lãi hay lỗ còn phụ thuộc rất lớn vào thời điểm mua. Chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng những nhà đầu tư mua trước năm 2024 vẫn đang ghi nhận lợi nhuận cao, trong khi nhóm mua vào giai đoạn cuối 2024 - đầu 2025, khi giá đạt đỉnh ngắn hạn, có thể phải chấp nhận bán dưới giá vốn nếu muốn thoát hàng ở thời điểm hiện tại.

Tóm lại, thị trường chung cư TPHCM đang bước vào giai đoạn thanh lọc: nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao có thể phải cơ cấu lại danh mục, còn tài sản tốt, pháp lý rõ ràng vẫn được giữ nhịp khá tốt.

Bạn đang theo dõi phân khúc căn hộ TPHCM ở sơ cấp hay thứ cấp? Comment bên dưới để cùng bàn nhé!