Chu kỳ 5 năm một lần bất động sản rơi vào giai đoạn nhiều rủi ro

Bất động sản đang đứng trước áp lực mới về lãi suất, tỷ giá và thanh khoản sau giai đoạn nới lỏng tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, cứ khoảng 4 - 5 năm, thị trường lại phải đối mặt một “cuộc thử lửa”.

Áp lực thanh khoản có thể quay trở lại

Phát biểu tại tọa đàm “Tín dụng bất động sản - Kiểm soát thế nào để phát triển”, ông Huân cho rằng nền kinh tế Việt Nam đang chịu tác động từ nhiều biến động quốc tế.

Với một nền kinh tế có độ mở lớn, Việt Nam khó tránh khỏi ảnh hưởng từ căng thẳng địa chính trị và kinh tế toàn cầu. Căng thẳng leo thang giữa Mỹ, Iran và Israel đang tạo áp lực lên giá dầu thế giới, kéo theo giá năng lượng và nhiều loại nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh mà còn làm gia tăng nguy cơ nhập khẩu lạm phát.

“Lạm phát có thể quay trở lại trong thời gian tới. Khi áp lực lạm phát tăng lên, dư địa duy trì mặt bằng lãi suất thấp sẽ bị thu hẹp. Đồng thời, áp lực tỷ giá cũng đang hiện hữu khi dự trữ ngoại hối không còn quá dồi dào như giai đoạn trước”, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhận định.

Theo ông, đây là bài toán không dễ đối với Ngân hàng Nhà nước khi phải cùng lúc ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và tỷ giá, đồng thời hỗ trợ tăng trưởng kinh tế ở mức cao.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chịu tác động đáng kể vì đây là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng và mặt bằng lãi suất.

Doanh nghiệp đã chuẩn bị tốt hơn, nhưng rủi ro chưa hết

Đánh giá về sức khỏe doanh nghiệp bất động sản hiện nay, ông Huân cho rằng các doanh nghiệp đã có sự chuẩn bị tốt hơn sau cú sốc năm 2022.

Kinh nghiệm từ giai đoạn khó khăn trước đó giúp nhiều doanh nghiệp chủ động hơn trong quản trị rủi ro tài chính và dòng tiền. Tuy nhiên, ông cảnh báo áp lực thanh khoản sẽ không biến mất mà có thể quay trở lại nếu môi trường tiền tệ thay đổi.

Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay nằm ở cấu trúc vốn chưa bền vững, khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

“Nếu cấu trúc vốn hiện nay của doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng thì rất khó bền vững trong dài hạn”, ông nhấn mạnh.

Ông cũng cho rằng thị trường đang lặp lại một vòng chu kỳ quen thuộc. “Cứ khoảng 4 - 5 năm thì chu kỳ lại quay trở lại. Năm 2022 và năm 2026 có nhiều nét tương đồng. Sau một giai đoạn nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ tăng trưởng, đến một thời điểm nhất định việc nới lỏng phải dừng lại và thanh khoản bắt đầu chịu áp lực”, ông phân tích.

Khi tiền rẻ, doanh nghiệp thường dễ dàng tiếp cận vốn và mở rộng đầu tư. Nhưng khi chính sách tiền tệ chuyển sang thận trọng hơn, những điểm yếu trong cấu trúc tài chính sẽ dần bộc lộ.

Đặc biệt, việc sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án có vòng đời dài khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro mất cân đối kỳ hạn. Khi lãi suất tăng hoặc dòng vốn bị thu hẹp, áp lực thanh khoản sẽ xuất hiện gần như ngay lập tức.

Cần mở rộng các kênh huy động vốn dài hạn

Dẫn cảnh báo của Ngân hàng Thế giới (World Bank) về việc tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đang ở mức cao so với nhiều quốc gia trong khu vực, ông Huân cho rằng việc giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng là yêu cầu cấp thiết đối với cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Ông nhấn mạnh bất động sản là lĩnh vực cần nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn, trong khi hệ thống ngân hàng chủ yếu huy động vốn ngắn hạn. Điều này tạo ra sự lệch pha giữa nguồn vốn và nhu cầu sử dụng vốn.

Để giải quyết bài toán này, Việt Nam cần phát triển mạnh các kênh dẫn vốn mới bên cạnh tín dụng ngân hàng và thị trường trái phiếu truyền thống.

Một kỳ vọng được ông Huân nhắc tới là vai trò của Trung tâm Tài chính Quốc tế TP. HCM trong tương lai. Theo ông, cơ chế sandbox (thử nghiệm có kiểm soát) trong khuôn khổ trung tâm tài chính quốc tế có thể mở ra cơ hội cho nhiều mô hình huy động vốn mới.

“Các mô hình như token hóa bất động sản, token hóa trái phiếu hay các tài sản số hóa khác có thể trở thành những kênh huy động vốn mới cho doanh nghiệp trong tương lai”, ông cho biết.

Bên cạnh đó, trung tâm tài chính quốc tế cũng được kỳ vọng giúp doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận thuận lợi hơn với nguồn vốn quốc tế, đặc biệt là dòng vốn bằng USD từ các nhà đầu tư nước ngoài và cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, cơ quan điều hành hiện cũng đang nghiên cứu nhiều cơ chế đặc thù nhằm mở rộng khả năng tham gia của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường bất động sản Việt Nam, từ đó tạo ra các dòng vốn trung và dài hạn ổn định hơn.

“Đặc thù của bất động sản là cần nguồn vốn dài hạn. Vì vậy, chúng ta phải xây dựng được những kênh huy động vốn dài hạn, ổn định và bền vững hơn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng như hiện nay”, ông nhấn mạnh.

Bạn nghĩ sao về nhận định này? Comment bên dưới nhé!