Cho vay bất động sản: Ngân hàng không 'đóng van' nhưng sẽ chọn lọc

Tín dụng bất động sản sẽ không bị “đóng van”, nhưng chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt hơn theo hướng chọn lọc: ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng, dòng tiền minh bạch và nhu cầu thực; hạn chế mạnh các khoản vay rủi ro cao.

NHNN đang định hướng ra sao?

Từ đầu năm nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng không vượt quá tốc độ tăng trưởng chung so với cuối năm 2025 (là 19,01%) của chính tổ chức đó.

Đồng thời, NHNN yêu cầu kiểm soát chặt tín dụng ở các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản, cả về tốc độ tăng trưởng lẫn tỷ trọng dư nợ trên tổng dư nợ, nhằm đảm bảo an toàn hệ thống.

Trong năm 2026, NHNN dự kiến tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15%, có điều chỉnh tăng giảm phù hợp với diễn biến thực tế.

Nhà ở xã hội và BĐS khu công nghiệp được nới room

Tại buổi làm việc với NHNN vào cuối tháng 4, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu nghiên cứu phân loại các loại hình BĐS để quy định hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, các khu công nghiệp...

Đến cuối tháng 5, NHNN đã có động thái nới room tín dụng cho nhà ở xã hội và BĐS khu công nghiệp, theo đó tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng không phải tính phần dư nợ tăng thêm của hai phân khúc này vào dư nợ tín dụng BĐS.

Danh sách 25 ngân hàng được tạo điều kiện gồm: VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank, Bac A Bank, VIB, SeABank, BVBank, OCB, ABBank, VietABank, SHB, PGBank, Kienlongbank, Vietbank, LPBank, TPBank, BaoVietBank, PVComBank.

Lãnh đạo các ngân hàng nói gì về cho vay BĐS?

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, ông Trần Hùng Huy, Chủ tịch HĐQT ACB cho biết năm 2025 thị trường BĐS tăng trưởng khá nóng, kéo theo tín dụng vào lĩnh vực này cũng tăng cao. Bước sang 2026, các cơ quan quản lý đã có động thái điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn, đặc biệt với BĐS.

Với ACB, ban lãnh đạo đã đẩy mạnh trích lập dự phòng trong những tháng cuối năm 2025 để tạo nền tảng tài chính vững chắc, giảm áp lực cho các năm sau và tập trung nguồn lực cho giai đoạn 2026 - 2027.

Chủ tịch Techcombank Hồ Hùng Anh nhận định trong 5 - 10 năm tới, BĐS vẫn sẽ tiếp tục phát triển tại Việt Nam, nhưng đây là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nên yếu tố quan trọng là phải chọn dự án tốt.

Techcombank cho biết chỉ lựa chọn những dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ, tập trung vào khách hàng tốt cả doanh nghiệp và cá nhân. Ngân hàng không cho vay, tài trợ các dự án pháp lý không đầy đủ hoặc thiếu tính thanh khoản.

Ông Nguyễn Văn Trọng, Tổng Giám đốc VietABank, cho biết trong đề án 2026, ngân hàng hướng đến hạn chế cấp tín dụng, gần như không cho vay các dự án BĐS mới với khách hàng mới. VietABank chỉ cho vay đối với các dự án đã cấp trước đó và triển khai bán hàng trong năm 2026 đối với khách hàng đã cấp.

Về phía OCB, Chủ tịch Trịnh Văn Tuấn cho biết ngân hàng sẽ ưu tiên vốn cho hoạt động sản xuất - kinh doanh xuất nhập khẩu, đầu tư công và phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu thực.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, nhận định BĐS vẫn là lĩnh vực sẽ tiếp tục được theo sát và kiểm soát trong thời gian tới.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Chủ tịch HĐQT Vietcombank cho rằng nếu đầu tư nhiều vào BĐS thì lợi nhuận chắc chắn sẽ rất cao, nhưng thị trường này luôn có tính chu kỳ và yếu tố rủi ro. Vì vậy, Vietcombank đang kiểm soát việc tài trợ vào BĐS phù hợp với diễn biến và thực tế của thị trường.

Chiến lược xuyên suốt của Vietcombank trong cho vay BĐS sẽ tập trung vào các phân khúc: BĐS khu công nghiệp và chế xuất; du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí; nhà ở xã hội và văn phòng.

Về sản phẩm, Vietcombank phân loại rất rõ: ưu tiên nhà ở có nhu cầu thực, giá cả hợp lý; đồng thời kiểm soát chặt các sản phẩm mang tính chất đầu cơ BĐS.

Doanh nghiệp BĐS phụ thuộc đòn bẩy tài chính sẽ chịu áp lực

Theo báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), dòng chảy tín dụng dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh vào BĐS trong năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng được dự báo sẽ chậm hơn và có chọn lọc hơn so với năm 2025, khi NHNN tăng cường kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và ưu tiên vốn cho sản xuất - kinh doanh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội, cho rằng đây là giai đoạn tái cân bằng của thị trường. BĐS đang bước vào một chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ và sâu rộng, trong đó việc tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng và các quỹ sẽ được xem xét kỹ hơn, ưu tiên dự án có tính khả thi cao và đáp ứng nhu cầu thực tế.

Theo bà Hằng, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững chắc, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án. Quá trình này sẽ đào thải những đơn vị yếu kém và giữ lại những đơn vị có năng lực quản trị rủi ro tốt.

Cũng theo chuyên gia Savills, trong bối cảnh dòng vốn bị kiểm soát chặt hơn, sự phân hóa giữa các doanh nghiệp BĐS sẽ ngày càng rõ rệt. Các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh có thể tận dụng cơ hội mở rộng thị phần, thậm chí thông qua M&A, trong khi những doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính sẽ đối mặt áp lực tái cấu trúc hoặc bị đào thải.

Bạn nghĩ sao về hướng siết chọn lọc này của ngân hàng với thị trường BĐS? Comment bên dưới nhé!