Chật vật cắt lỗ chung cư vùng ven Hà Nội, giảm 300 triệu vẫn khó thoát hàng

Giảm tới 300 triệu vẫn chưa dễ thoát hàng là thực tế đang xảy ra với không ít nhà đầu tư chung cư vùng ven Hà Nội. Từ kỳ vọng lướt sóng, nhiều người giờ phải chấp nhận cắt lỗ để lấy lại dòng tiền trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy yếu.

Trường hợp của anh Nguyễn Thanh Tân (xã Gia Lâm) là một ví dụ điển hình. Anh liên tục rao bán hai căn chung cư ở phía đông Hà Nội suốt hơn ba tháng nhưng vẫn chưa chốt được giao dịch. Cả hai đều là căn studio, diện tích 29 m2, nằm trong phân khu có 10 tòa cao 28 tầng, giá bán gần 2,2 tỷ đồng một căn.

Anh Tân cho biết đã đóng theo tiến độ tổng 1 tỷ đồng cho hai căn. Nếu gặp khách thiện chí, anh chấp nhận giảm 150 triệu đồng một căn, tức thu về 700 triệu đồng, đồng nghĩa chấp nhận lỗ 300 triệu đồng để thoát hàng.

Điều đáng nói là tình cảnh hiện tại hoàn toàn trái ngược với giai đoạn đầu năm ngoái, khi anh từng sang tay dễ dàng một căn chung cư ở giai đoạn một của khu đô thị với khoản lời 200 triệu đồng. Theo chia sẻ của anh, thời điểm đó thị trường đang vào sóng, chỉ cần bỏ vốn ban đầu khoảng 10-15% giá trị căn nhà, sau đó 1-2 tháng có thể chốt lời.

“Đã qua thời cứ mua vào là thắng, giờ giảm giá vẫn không tìm được khách mua”, anh Tân nói.

Không chỉ riêng trường hợp này, nhiều nhà đầu tư khác cũng đang phải xoay xở để sang nhượng căn hộ khi thị trường đổi chiều. Chị Thu Thủy (phường Từ Liêm) hiện cũng chật vật bán lại căn chung cư giá 6,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 113 triệu đồng/m2, tại một đại đô thị ở Đông Anh.

Chị từng chi khoản chênh lên đến 200 triệu đồng để lấy được căn hộ 58 m2 từ đại lý, với kỳ vọng sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán và kiếm thêm vài trăm triệu đồng. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, thị trường chung cư có dấu hiệu đảo chiều khi lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, khiến chị lo ngại về thanh khoản.

Ban đầu, chị ký gửi nhiều môi giới với mức giá giảm còn 108 triệu đồng/m2, tức giảm 5 triệu đồng/m2. Dù vậy, phía môi giới cho biết quỹ hàng chuyển nhượng đang rất lớn, ngay cả những căn studio hay một phòng ngủ cũng khó bán do đơn giá cao.

Do áp lực nợ vay, từ đầu tháng 4 chị tiếp tục hạ thêm 4 triệu đồng/m2, đưa tổng giá căn về 6 tỷ đồng. Chị cho biết nếu tính cả tiền chênh đã bỏ ra, khoản lỗ lên tới 800 triệu đồng.

Không phải trường hợp cá biệt

Theo chia sẻ của anh Mạnh Hưng, một môi giới chuyên phân khúc căn hộ tại phía Đông, số lượng khách gửi chung cư chuyển nhượng tăng đột biến trong ba tháng đầu năm, cao hơn khoảng 20-30% so với cùng kỳ. Trong đó, gần một phần ba khách gửi đã chấp nhận giảm giá 100-300 triệu đồng; thậm chí một số căn diện tích lớn còn hạ giá 400-500 triệu đồng.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận số lượng sản phẩm cần thoát hàng gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. VARS cho biết hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Đơn vị này cũng cảnh báo một số dự án, bao gồm chung cư và nhà thấp tầng, đang ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng mỗi sản phẩm.

Vì sao thị trường đổi chiều?

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng từ cuối năm ngoái thị trường địa ốc đã bắt đầu chuyển trạng thái khi nguồn cung tăng mạnh. Hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt cùng loạt dự án bị đình trệ được tháo gỡ pháp lý, nâng tổng cung trên thị trường có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm nay.

Đây là bối cảnh hoàn toàn khác so với 1-2 năm trước, khi nguồn cung chung cư còn khan hiếm và các đợt mở bán nhỏ giọt. Khi nguồn hàng dồi dào hơn, các khu vực từng tăng nóng bắt đầu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, tạo áp lực tâm lý lớn lên những nhà đầu tư mua vào bằng kỳ vọng lướt sóng.

Ông Toản nhận định nhóm từng dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu khoảng 10-30% giá trị sản phẩm, kỳ vọng lãi vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, nay đang phải đối mặt với bài toán giữ hàng hay cắt lỗ.

“Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, thậm chí rất nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái phần lớn đang mắc kẹt”, ông nói.

Lãi suất tăng, thanh khoản chịu áp lực

Trong báo cáo ngành mới đây, Công ty Chứng khoán VPBank cũng ghi nhận thị trường địa ốc có hiện tượng giảm giá cục bộ do nhà đầu tư thứ cấp cắt lỗ. Diễn biến này có thể tạo hiệu ứng giảm giá nhà ở khu vực ngoại thành Hà Nội và TP HCM.

Áp lực điều chỉnh giá bán diễn ra trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã đồng loạt tăng khoảng 0,5-1,5% so với tháng 12/2025. Lãi suất cố định kỳ đầu 12-24 tháng hiện phổ biến ở mức 9,2-10,5%/năm, trong khi lãi suất thả nổi tăng lên 12-13,5%/năm, tiệm cận vùng đỉnh ghi nhận vào cuối năm 2022.

Báo cáo của VPBank nhấn mạnh mức độ phụ thuộc của thị trường bất động sản vào tín dụng ngân hàng đang ở ngưỡng đáng kể. Vì vậy, động thái thắt chặt điều kiện cho vay mua nhà của nhiều nhà băng sẽ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường, nhất là thị trường thứ cấp.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cũng cho thấy giao dịch chung cư sụt giảm trong ba tháng đầu năm nay. Loại hình chung cư, nhà riêng lẻ có hơn 25.600 giao dịch thành công trong quý I, giảm 32% theo quý và 24% theo năm.

Trước tình trạng nguồn cung nhà ở lớn, giá bán neo cao, Bộ dự báo quá trình sàng lọc trên thị trường địa ốc sẽ tiếp tục diễn ra mạnh.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, nhìn nhận việc giảm giá kỳ vọng, thậm chí cắt lỗ là phản ứng bình thường khi các bên nắm giữ tài sản muốn thu hồi tiền mặt nhanh trong bối cảnh thanh khoản suy yếu.

Ông dự báo sóng ngầm giảm giá tài sản có thể còn lan sang những quý tiếp theo khi khó khăn thiếu vốn, kẹt tiền mặt và áp lực tài chính đè nặng lên nhà đầu tư thứ cấp.

Nhìn từ thị trường: bài toán không chỉ là giá mua

Từ câu chuyện của anh Tân và chị Thu Thủy có thể thấy, với chung cư vùng ven, yếu tố quan trọng không chỉ là mức giá mua vào mà còn là thanh khoản, tiến độ bán lại và sức chịu đựng tài chính của nhà đầu tư. Khi nguồn cung tăng, lãi suất cao hơn và lực cầu thứ cấp yếu đi, bài toán thoát hàng trở nên khó hơn rất nhiều so với giai đoạn thị trường vào sóng.

Các chuyên gia vì vậy khuyến nghị nhà đầu tư nên thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên chiến lược trung và dài hạn, gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên xác định tối thiểu 3-5 năm đến giai đoạn hoàn thiện và đưa vào vận hành.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và thanh khoản chung cư vùng ven hiện nay? Comment bên dưới nhé!