CEO EZ Property: Thị trường bất động sản vẫn sôi động theo cách riêng

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 có chậm lại, nhưng theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, bức tranh không u ám: vẫn sôi động ở những nơi có giá trị thực và giá cả phù hợp.

Thanh khoản vẫn tốt ở nhiều địa bàn, phân khúc

Ông Toản cho biết, những tháng vừa qua một chủ đầu tư lớn ở khu vực phía Nam đã bán được hơn 4.000 sản phẩm. Giao dịch trải rộng trên nhiều phân khúc: nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, gồm cả cao tầng và thấp tầng.

Phân khúc nhà ở xã hội tiếp tục rất sôi động trên toàn quốc. Tại Hà Nội, có dự án nằm trong ngõ ở Ngọc Hồi mà người mua xếp hàng từ 2 giờ sáng để nộp hồ sơ; một dự án ở Đông Anh (cũ), giỏ hàng 5 sản phẩm nhưng có tới 36 người bốc thăm.

Ở nhóm nhà ở thương mại, nhiều dự án vẫn ghi nhận thanh khoản đáng kể. Ví dụ tại Hà Nội, chung cư mới trên đường Nguyễn Trãi và chung cư mới ở khu đô thị Ciputra vẫn cho thấy sức hút.

Ngoài Hà Nội và TP. HCM, các thị trường như Hải Phòng, Quảng Ninh ở miền Bắc và Bình Dương ở miền Nam cũng đang có giao dịch tốt.

Vì sao vẫn có giao dịch?

Theo ông Toản, điểm chung của các dự án bán tốt là đều có giá trị thực - phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng thu hút người về ở thực, từ đó hỗ trợ khai thác kinh doanh tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh hiện nay, theo ông, dòng tiền thậm chí còn quan trọng hơn cả lợi nhuận.

Lãi suất cao có phải rào cản lớn?

Ông Toản phân tích, lãi suất cao tác động mạnh tới nhà đầu tư lướt sóng, nhất là nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn. Khi đó, đòn bẩy dễ gãy và có thể dẫn tới cắt lỗ.

Nhưng với người mua ở thực, phần lớn lại không dùng quá nhiều vốn vay. Hầu như ai mua để ở cũng đã chuẩn bị sẵn khoảng 40% - 50% giá trị căn nhà, thậm chí hơn. Nếu thiếu, họ thường ưu tiên vay người thân, bạn bè trước khi vay ngân hàng, nên lãi suất không tác động quá nhiều.

Thị trường chậm lại, nhưng chưa phải đóng băng

Ông cho rằng sức mua trong nửa đầu năm 2026 yếu hơn giai đoạn trước, nhưng cần nhìn đúng bản chất: giai đoạn 2022 – 2025 là một “siêu” sóng giá hiếm thấy, kéo theo bùng nổ giao dịch. Vì vậy, giảm so với đỉnh cao không đồng nghĩa với đóng băng hay khủng hoảng.

Vấn đề hiện tại nằm nhiều ở tâm lý người mua. Sau khoảng nửa năm có nhiều biến động kinh tế - xã hội, người mua trở nên chờ đợi, nghe ngóng hơn. Tuy nhiên, ông Toản khẳng định tiền trong dân còn rất nhiều; nhu cầu vẫn ở đó, chỉ là người mua đang đợi cơ hội phù hợp.

Động lực nào có thể kéo thị trường đi lên?

Ông Toản cho rằng thị trường cần một cú hích tâm lý từ nhiều yếu tố cùng lúc: mở rộng room tín dụng, hạ mặt bằng lãi suất, nguồn cung ổn định, vĩ mô tốt và quy hoạch minh bạch. Khi có đủ các yếu tố này, thị trường có thể chuyển trạng thái rất nhanh.

Ông cũng cho rằng Nhà nước đang cố gắng tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường: tháo gỡ pháp lý, nới room tín dụng, chỉ đạo hạ nhiệt lãi suất. Theo ông, không ai muốn thị trường rơi vào suy thoái vì sẽ ảnh hưởng tới mục tiêu tăng trưởng chung.

Bên cạnh đó, nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý trong khu đô thị đa mục tiêu đang được thúc đẩy mạnh, và có thể trở thành động lực nâng đỡ thị trường. Dù chỉ đáp ứng một phần nhu cầu, nhưng tâm lý hứng khởi từ nhóm sản phẩm này có thể lan tỏa ra toàn thị trường.

Người mua, nhà đầu tư nên nhìn vào đâu?

Theo ông Toản, các siêu đô thị như Hà Nội, TP. HCM vẫn có cơ hội tốt. Các thị trường ngách cũng còn nhiều giỏ hàng chất lượng, giàu triển vọng.

Nhà đầu tư có sẵn tiền mặt lúc này có lợi thế lớn để chọn được sản phẩm đẹp, hưởng nhiều ưu đãi hoặc mức giá mềm hơn thời đỉnh cao. Vấn đề là nhận diện đúng cơ - nguy để ra quyết định phù hợp.

Bạn nghĩ sao về góc nhìn này của CEO EZ Property? Comment bên dưới nhé!