Căn hộ Hà Nội chạm 128 triệu đồng/m2, nguồn cung nghiêng hẳn về hạng sang

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đang leo lên mức 128 triệu đồng/m², nhiều dự án mới chạm ngưỡng 280 triệu đồng/m². Trong khi đó, 95% nguồn cung lại là căn hộ hạng A và hạng sang, khiến thị trường đứng trước rủi ro lệch pha cung - cầu rõ rệt.

Thị trường Hà Nội đang “nóng” ở phân khúc nào?

Quý I/2026 ghi nhận nguồn cung bất động sản hồi phục khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và các dự án tái khởi động. Tuy nhiên, bức tranh tích cực này nhanh chóng bị phủ bóng bởi áp lực tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp.

Dữ liệu cho thấy lượng giao dịch vẫn ở mức trung bình, chưa tạo được đột phá rõ rệt, trong khi tồn kho vẫn duy trì ở quy mô đáng kể.

Vì sao giá vẫn tiếp tục tăng?

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục đi lên do chi phí đầu vào và chi phí vốn tăng, từ đó thiết lập mặt bằng giá mới tại nhiều khu vực.

Tại Hà Nội, không ít dự án cao cấp được chào bán ở mức hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, đẩy giá trị mỗi căn hộ lên hàng chục tỷ đồng. Mức giá này đang vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực.

Rủi ro nằm ở đâu?

Điểm đáng chú ý là nguồn cung mới lại tập trung gần như toàn bộ vào hạng A và hạng sang. Trong khi đó, dòng tiền của người mua vẫn thận trọng, còn cầu chưa phục hồi tương xứng.

Nếu xu hướng phát triển lệch về phân khúc cao cấp tiếp diễn, thị trường có thể đối mặt với dư cung cục bộ. Khi nhiều doanh nghiệp cùng lúc tung ra sản phẩm giá cao trong khi nhu cầu thực nằm ở phân khúc trung cấp và bình dân, áp lực thanh khoản sẽ ngày càng lớn.

Thị trường cần điều gì để cân bằng hơn?

Về dài hạn, bài toán không chỉ là tăng nguồn cung mà còn là cấu trúc lại nguồn cung sao cho phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Nếu không điều chỉnh kịp thời, phân khúc cao cấp có thể trở thành điểm nghẽn mới của bất động sản đô thị.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ Hà Nội hiện tại? Comment bên dưới nhé!