Căn hộ Đồng Nai chạm gần 48 triệu/m2, nguồn cung mới vẫn ít
Giá căn hộ Đồng Nai đang tiến sát 48 triệu/m2, trong khi nguồn cung mới vẫn hạn chế. DKRA cũng chỉ ra TPHCM tiếp tục chiếm 96% nguồn cung sơ cấp.
Căn hộ sơ cấp tại Đồng Nai đang dao động từ 36.5-47.6 triệu đồng/m2, trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn khá hạn chế dù khu vực này hưởng lợi từ hạ tầng giao thông và mặt bằng giá còn “mềm” hơn TPHCM.
Thị trường căn hộ: TPHCM vẫn áp đảo nguồn cung
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận tháng 4/2026 của DKRA, phân khúc căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 13% so với cùng kỳ, còn 10,837 căn.
Dù vậy, nguồn cung mới trong tháng bật tăng mạnh với hơn 3,800 căn hộ được mở bán, gấp 3.1 lần tháng trước. Tuy nhiên, lượng hàng mới chủ yếu tập trung tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ).
TPHCM tiếp tục dẫn đầu thị trường với hơn 10,400 căn, chiếm tới 96% tổng nguồn cung sơ cấp toàn khu vực. Trong khi đó, Đồng Nai chỉ đóng góp khoảng 3%, tương đương 3,250 căn. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục áp đảo khi chiếm hơn 39% tổng nguồn cung sơ cấp.
Thanh khoản có cải thiện nhưng áp lực tín dụng vẫn còn
Thanh khoản thị trường có dấu hiệu cải thiện khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 34% nguồn cung sơ cấp, tương ứng 3,652 căn, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn giao dịch đến từ các dự án mở bán mới trong tháng.
Tuy nhiên, sức cầu chung vẫn đang chịu áp lực lớn từ việc kiểm soát tín dụng bất động sản ngày càng chặt chẽ. Dù lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt, nhưng vẫn còn neo ở mức cao.
Giá sơ cấp tiếp tục tăng ở nhiều địa phương
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng do áp lực chi phí đầu vào. Bình Dương (cũ) ghi nhận giá bán tăng trung bình gần 9% so với cuối năm 2025, trong khi Long An (cũ) tăng gần 8%.
TPHCM có giá bán cao nhất lên hơn 520 triệu đồng/m2; tại Đồng Nai, giá bán sơ cấp dao động từ 36.5-47.6 triệu đồng/m2.
Ngược lại, giá bán cũng như thanh khoản thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại, một bộ phận nhà đầu tư lạm dụng đòn bẩy tài chính chấp nhận giảm giá bán, cắt giảm lợi nhuận kỳ vọng nhằm hạ áp lực lãi vay ngân hàng.
Quý 2/2026 có thể thêm 5,000 - 7,000 căn hộ mới
DKRA dự báo trong quý 2/2026, thị trường TPHCM và các tỉnh giáp ranh có thể đón thêm khoảng 5,000 - 7,000 căn hộ mới. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM, còn phân khúc hạng B và C sẽ dẫn dắt nguồn cung tại các địa phương vùng ven.
Nhà phố và biệt thự: Nguồn cung tăng nhưng thanh khoản yếu
Trong khi căn hộ cải thiện về giao dịch, phân khúc nhà phố và biệt thự lại diễn biến kém tích cực hơn về thanh khoản dù nguồn cung tăng mạnh.
Theo DKRA, nguồn cung sơ cấp của phân khúc nhà phố và biệt thự tăng 22% so với cùng kỳ, đạt hơn 8,000 sản phẩm đang mở bán. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn trong tình trạng khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 8% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm tới 47% so với tháng 4/2025.
Sức cầu thị trường tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt 297 căn, giảm 77% và tương đương khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp.
Long An (cũ) đang là tâm điểm của phân khúc này
Điểm sáng đáng chú ý thuộc về Long An (cũ) nổi lên như tâm điểm mới của phân khúc nhà phố và biệt thự khi chiếm tới 72% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ mới toàn thị trường. Các sản phẩm có mức giá trung bình 7 tỷ đồng/căn đang dẫn dắt thanh khoản tại khu vực này.
Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động từ chi phí đầu vào, tăng trung bình 3% so với cùng kỳ năm trước. Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng quen thuộc như kéo giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cho khách thanh toán nhanh, miễn phí quản lý 1 - 2 năm, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc từ 24 - 36 tháng.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán nhà phố và biệt thự tăng trung bình 15% so với tháng 4/2025. Động lực tăng giá chủ yếu đến từ các dự án hưởng lợi trực tiếp từ việc triển khai các đại dự án của những chủ đầu tư lớn.
DKRA dự báo trong quý 2/2026 sẽ có 2,000 - 2,500 sản phẩm nhà phố và biệt thự được mở bán mới, tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.
Hạ tầng nào đang tác động đến bất động sản khu vực?
Về hạ tầng giao thông, TPHCM đã khởi công dự án metro Bến Thành – Thủ Thiêm dài khoảng 6km, bắt đầu từ ga Bến Thành đến khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án được đầu tư theo phương thức PPP, vận hành tự động hoàn toàn, tổng mức đầu tư khoảng 36,744 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành từ quý 3/2030.
Trong khi đó, tại Đồng Nai, tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu giai đoạn 1 cũng đã được thông xe. Tuyến đường có chiều dài hơn 37km, bắt đầu từ nút giao với cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây thuộc địa phận xã Long Thành và kết thúc tại điểm giao Quốc lộ 56 thuộc phường Tam Long, TPHCM.
Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ Đồng Nai hiện tại? Comment bên dưới nhé!