BĐS TPHCM quý 1: lãi suất tăng, thanh khoản chậm nhưng giá vẫn neo cao

Lãi suất tăng, tín dụng kiểm soát chặt khiến bất động sản TPHCM và vùng phụ cận chững lại trong quý 1/2026. Theo báo cáo thị trường của DKRA, giao dịch ở nhiều phân khúc giảm rõ rệt, trong khi mặt bằng giá vẫn giữ ở mức cao, chưa phản ánh theo đà giảm thanh khoản.

Đây là bức tranh khá điển hình của thị trường giai đoạn đầu năm: dòng tiền vào bất động sản chậm hơn so với cuối năm trước, người mua thận trọng hơn, còn chủ đầu tư vẫn cố giữ giá nhờ chi phí đầu vào chưa hạ và nguồn cung mới hạn chế.

Lãi suất 12 tháng tăng lên 5.2% - 6.9%/năm, cao hơn cuối năm 2025 từ 0.4 - 1.7 điểm %. Cùng lúc, tín dụng tiếp tục được kiểm soát. Với nhóm khách hàng mua nhà dùng đòn bẩy tài chính, chi phí vốn tăng lên khiến quyết định xuống tiền chậm hơn rõ rệt.

Đất nền: thanh khoản giảm mạnh, giá vẫn neo

Phân khúc đất nền là nơi phản ứng rõ nhất. Toàn thị trường ghi nhận 94 dự án với khoảng 7,475 nền trong nguồn cung sơ cấp, gần như không đổi so với quý trước. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 224 nền, tương đương tỷ lệ tiêu thụ khoảng 3%, giảm một nửa so với cuối năm trước.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung vẫn đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm tới 95%. Khi dòng tiền chậm lại, nhóm sản phẩm mang tính đầu tư như đất nền thường chịu tác động đầu tiên.

Dù giao dịch yếu, giá đất nền không giảm. Giá sơ cấp gần như đi ngang so với quý 4/2025 và tăng nhẹ 2% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp tăng khoảng 3% so với quý trước và 18% so với cùng kỳ. DKRA cho biết nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế và kỳ vọng hạ tầng tại các khu vực giáp ranh TPHCM.

TPHCM, Tây Ninh và Đồng Nai tiếp tục là những khu vực có nguồn cung đất nền lớn trong quý đầu năm.

Căn hộ: nguồn cung giảm, tiêu thụ chậm lại

Ở phân khúc căn hộ, diễn biến “dễ thở” hơn so với đất nền nhưng xu hướng chung vẫn là chững lại. Nguồn cung sơ cấp đạt 14,156 căn, giảm 25% so với quý trước. Lượng tiêu thụ đạt 7,158 căn, giảm 36%.

TPHCM vẫn chiếm phần lớn nguồn cung với khoảng 91%. Nguồn hàng mới đưa ra thị trường đạt khoảng 6,500 căn, giảm 41% so với quý trước. Giao dịch tập trung nhiều ở tỉnh Bình Dương cũ, chiếm hơn 63% lượng tiêu thụ.

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn cao, người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn. Để giữ nhịp bán hàng, nhiều chủ đầu tư chuyển sang hỗ trợ lãi suất ở mức 7-9% thay vì miễn lãi như trước.

Về giá, căn hộ sơ cấp vẫn tăng trung bình 3-5% so với cuối năm 2025 do chi phí đầu vào chưa giảm. Thị trường thứ cấp ít biến động hơn về giá, nhưng giao dịch chậm lại do yếu tố mùa vụ đầu năm và tâm lý chờ đợi.

Nhà phố, biệt thự: giảm sâu hơn, giao dịch tập trung tại TPHCM

Phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận mức giảm rõ hơn. Nguồn cung đạt 11,580 căn, giảm 33% so với quý trước, trong khi lượng tiêu thụ đạt 3,570 căn, giảm 44%.

Giao dịch chủ yếu tập trung tại TPHCM, chiếm khoảng 87%. Nguồn cung mới gần như không đáng kể, chỉ chiếm khoảng 3% tổng nguồn cung. Tây Ninh là khu vực dẫn dắt nguồn hàng mới và giao dịch mới.

Giá sơ cấp gần như đi ngang so với quý trước nhưng vẫn cao hơn khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2025. Ở thị trường thứ cấp, giá tăng khoảng 17%, tập trung ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có kết nối hạ tầng tốt.

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó

Nhóm bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là phân khúc kém sôi động nhất. Với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung giảm nhẹ nhưng lượng giao dịch giảm hơn 70% so với quý trước. Giao dịch chỉ xuất hiện ở một số dự án có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Shophouse nghỉ dưỡng gần như không có chuyển biến khi lượng giao dịch giảm hơn 87%. Nguồn cung chủ yếu vẫn là hàng tồn, trong khi dự án mới hầu như không xuất hiện.

Condotel cũng trong xu hướng tương tự. Nguồn cung giảm 17%, lượng tiêu thụ giảm tới 85% so với quý 4/2025. Phần lớn nguồn hàng là từ các dự án cũ, chiếm hơn 99%. Giao dịch tập trung vào giai đoạn đầu quý, sau đó giảm nhanh. Giá sơ cấp vẫn tăng khoảng 14% so với cùng kỳ, nhưng chưa kéo được thanh khoản đi lên.

Quý 2/2026: thị trường vẫn thận trọng

DKRA cho rằng quý 2 nhiều khả năng thị trường vẫn duy trì trạng thái thận trọng. Với đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ khoảng 300 - 400 sản phẩm, chủ yếu là các giai đoạn mở bán tiếp theo. Sức cầu được dự báo tiếp tục ở mức thấp, giao dịch mang tính chọn lọc và tập trung vào dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dự kiến khoảng 5,000 - 7,000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý 1. Thanh khoản khó có đột biến khi lãi suất và khả năng tiếp cận vốn vay vẫn là rào cản chính. Giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng do chi phí đầu vào.

Nhà phố và biệt thự được kỳ vọng có khoảng 2,000 - 2,500 sản phẩm mới trong quý 2, tập trung ở Cần Giờ, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch. Tuy nhiên, giao dịch vẫn sẽ mang tính chọn lọc, phụ thuộc nhiều vào pháp lý rõ ràng của từng dự án.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, triển vọng vẫn thận trọng. Nguồn cung mới condotel dự kiến khoảng 200 - 250 căn, biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 200 - 250 căn và shophouse nghỉ dưỡng khoảng 100 - 150 căn. Sức cầu được dự báo tiếp tục ở mức thấp, trong khi giá bán khó có biến động mạnh.

Tóm lại, thị trường bất động sản TPHCM và vùng phụ cận trong ngắn hạn vẫn chịu tác động lớn từ lãi suất và tín dụng. Khi hai yếu tố này chưa thay đổi đáng kể, thanh khoản khó cải thiện nhanh, trong khi mặt bằng giá vẫn neo cao do chi phí và nguồn cung hạn chế.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất: đất nền, căn hộ hay nhà phố? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!