BĐS quý I/2026: Nguồn cung phục hồi, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Quý I/2026, thị trường bất động sản đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc mạnh. Nguồn cung phục hồi rõ rệt, nhưng thanh khoản không còn “đi theo giá” như trước. Người mua ngày càng nhìn kỹ hơn vào pháp lý, giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, nguồn cung đang mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh, bền vững. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang hình thành thêm các cực tăng trưởng mới, thay vì chỉ tập trung vào lõi trung tâm như trước.

Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao. Nguyên nhân đến từ áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Vì vậy, dù nguồn cung phục hồi, mức giá không giảm theo kỳ vọng của nhiều người mua.

Điểm đáng chú ý nhất trong quý này là thanh khoản đã thay đổi cách vận hành. Giao dịch không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá cao hay thấp, mà ngày càng phụ thuộc vào giá trị thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Nói cách khác, thị trường đang định nghĩa lại “BĐS tốt” theo hướng thực chất hơn.

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ, một phần do quý I trùng thời điểm Tết Nguyên đán. Dù vậy, kết quả vẫn ở mức khả quan nhờ nhu cầu ở thực lớn và chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.

Dưới tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng, thanh khoản thị trường cho thấy tín hiệu chọn lọc rõ rệt hơn. Nhưng thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, mà đang chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc.

Hành vi người mua cũng thay đổi rất rõ. Không còn chạy theo tâm lý đám đông, người mua ưu tiên hơn các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực. Thanh khoản vì vậy không còn chỉ phụ thuộc vào mức giá, mà gắn chặt với giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác thực tế.

Trong các phân khúc, căn hộ chung cư tiếp tục là “đầu tàu” của thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60%, tương đương gần 15.000 giao dịch. Dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, con số này vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực.

Giao dịch căn hộ tập trung chủ yếu vào giai đoạn trước Tết Nguyên đán, với nguồn cung chủ đạo là các dự án pháp lý hoàn chỉnh đã triển khai từ năm 2025. Đặc biệt, các dự án có mức giá cạnh tranh hơn mặt bằng chung ghi nhận tỷ lệ hấp thụ gần như 100%.

Ngược lại, những sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích - đặc biệt là đất nền tại nhiều khu vực - vẫn tiếp tục trầm lắng. Điều này cho thấy thị trường hiện không còn ưu tiên sản phẩm theo “câu chuyện tăng giá”, mà ưu tiên rõ rệt hơn cho chất lượng, pháp lý và khả năng sử dụng thực tế.

Bước sang giai đoạn sàng lọc mạnh, thị trường bất động sản quý 1/2026 đang trải qua một trong những chu kỳ phân hóa rõ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Sự sàng lọc này không chỉ đến từ nội tại thị trường mà còn chịu tác động của các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, lạm phát và những bất ổn địa chính trị toàn cầu.

Chính trong quá trình này, cấu trúc thị trường đang được tái định hình theo hướng chất lượng hơn, an toàn hơn và bền vững hơn. VARS IRE dự báo thị trường sẽ tái cấu trúc theo 6 xu hướng chủ đạo:

Thứ nhất, tái cấu trúc nguồn cung theo hướng tập trung hóa và nâng chuẩn, ưu tiên các dự án xanh, bền vững và chất lượng cao.

Thứ hai, tái cấu trúc không gian phát triển, dịch chuyển theo hạ tầng và hình thành các đô thị tích hợp, đa chức năng.

Thứ ba, tái cấu trúc kênh vốn khi dòng tiền không còn rẻ, buộc các chủ thể phải hướng tới cấu trúc tài chính an toàn và bền vững hơn.

Thứ tư, tái cấu trúc hành vi người mua theo hướng ưu tiên giá trị sử dụng thực và hiệu quả khai thác dài hạn thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thứ năm, tái cấu trúc lực cầu, trong đó nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn tiếp tục đóng vai trò nền tảng cho sự ổn định của thị trường.

Và cuối cùng, tái cấu trúc cơ chế vận hành thị trường theo hướng phân hóa sâu hơn, đồng thời từng bước tiệm cận các chuẩn mực phát triển bền vững.

Dù ngắn hạn đang tạo ra nhiều áp lực, đây vẫn là bước cần thiết để thị trường vận hành minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong dài hạn. Trong thời gian tới, thị trường vẫn sẽ chịu tác động từ các yếu tố vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, cơ hội sẽ rõ hơn với các chủ thể có năng lực, chiến lược rõ ràng và khả năng thích ứng tốt.

Về dài hạn, triển vọng của thị trường bất động sản vẫn có cơ sở khi nền kinh tế tiếp tục được điều hành theo hướng tăng trưởng tích cực và hệ thống hạ tầng không ngừng được đầu tư, mở rộng.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất trong giai đoạn này: căn hộ, đất nền hay nhà ở thương mại? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!