BĐS quý 1/2026 điều chỉnh rõ nét, quý 2 dự báo chọn lọc hơn

Quý 1/2026, thị trường bất động sản đã chuyển từ vùng phục hồi sang trạng thái chậm hơn, với thanh khoản và hành vi mua bán đều thận trọng hơn. Dù vậy, đây được xem là phản ứng tức thời của thị trường, không phải xu hướng suy giảm dài hạn nếu các nút thắt tiếp tục được gỡ bỏ.

Theo báo cáo quý 1/2026 và dự báo quý 2/2026 của Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS-FERI), bức tranh thị trường đang cho thấy sự điều chỉnh rõ nét sau giai đoạn phục hồi trong năm 2025.

Nguồn cung tăng mạnh theo năm, nhưng giảm sâu theo quý

Trong quý 1/2026, nguồn cung mới ước đạt 13,610 sản phẩm, tăng 70% theo năm nhưng giảm 65% theo quý. Tính chung, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 77,912 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025 nhưng giảm 7% so với quý 4/2025.

Điều này cho thấy thị trường không thiếu hàng, nhưng tốc độ bung hàng đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn trước đó. Với người mua, đây là lúc xu hướng lựa chọn kỹ hơn trở nên rõ ràng hơn.

Thanh khoản chậm lại, khách hàng thận trọng hơn

Tổng lượng hấp thụ trong quý 1/2026 đạt 14,616 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15-20%. Con số này tăng 170% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lại giảm 46% so với quý 4/2025.

Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của khách hàng. Thị trường không còn mua theo nhịp hứng khởi ngắn hạn, mà chuyển sang cách tiếp cận “xem kỹ - chọn lọc” hơn trước.

Lãi suất vay mua nhà là một biến số lớn

Một trong những yếu tố tác động mạnh đến quyết định xuống tiền trong quý 1/2026 là mặt bằng lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao. Mức phổ biến nằm trong khoảng 12% đến 14%/năm, thậm chí có khoản vay thả nổi lên tới 15 - 16%.

Với người mua nhà sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vốn tăng đã ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chốt giao dịch. Vì vậy, các sản phẩm có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và phương án tài chính an toàn đang có lợi thế hơn trong mắt khách hàng.

Pháp lý minh bạch hơn, dòng tiền hướng về giá trị thực

Bên cạnh lãi suất, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 và triển khai mã định danh bất động sản đang góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Những thay đổi này giúp loại bỏ dần các hoạt động đầu cơ thiếu nền tảng, đồng thời hướng dòng tiền vào các sản phẩm có giá trị thực. Đây cũng là lý do nhóm khách hàng hiện nay quan tâm nhiều hơn đến pháp lý sạch, khả năng khai thác dòng tiền và tính an toàn trong đầu tư.

Người mua đang “xem kỹ - chọn lọc”

Theo dữ liệu từ DXS-FERI, hành vi người mua đã thay đổi rõ rệt. Xu hướng phổ biến hiện nay là “xem nhiều, hỏi kỹ, so sánh sâu”.

Thay vì chạy theo cơ hội ngắn hạn, khách hàng ưu tiên:

- Sản phẩm có pháp lý rõ ràng
- Khả năng khai thác dòng tiền
- Phục vụ nhu cầu ở thực
- Sử dụng vốn tự có hoặc gói tài chính an toàn hơn

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn trưởng thành hơn, nơi quyết định mua bán dựa nhiều hơn vào phân tích, thay vì tâm lý đám đông.

Thị trường phân hóa sâu hơn ở cả cung, cầu và dòng tiền

Quý 1/2026 ghi nhận 77,912 sản phẩm sơ cấp, nhưng lượng hấp thụ chỉ đạt 14,616 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15-25%. Điều này cho thấy thanh khoản đang mang tính chọn lọc rõ rệt.

Về phân khúc, căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục dẫn dắt thị trường, với mức tăng giá nhẹ 1-2%. Trong khi đó, đất nền giao dịch chững lại.

Về khu vực, nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại miền Bắc, chiếm khoảng 56%. Ngược lại, các khu vực xa trung tâm gặp khó khăn hơn về thanh khoản.

Đáng chú ý, dòng tiền hiện đang dồn về các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Ngược lại, những sản phẩm thiếu nền tảng đang dần bị thị trường đào thải. Phân hóa không còn là hiện tượng ngắn hạn, mà đã trở thành cấu trúc vận hành mới.

Quý 2/2026: chưa bứt phá mạnh, nhưng tiếp tục chọn lọc

Bước sang quý 2/2026, thị trường được dự báo không tiếp tục đà suy giảm, mà duy trì trạng thái phát triển cục bộ và theo hướng chọn lọc.

Theo DXS-FERI, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 22,000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên gần 100,000 sản phẩm.

Tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng duy trì ở mức 20-30%, cho thấy sức cầu có phục hồi nhưng không đồng đều, chủ yếu tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn.

Giá bán dự kiến đi ngang và tăng nhẹ ở một số phân khúc, phản ánh xu hướng “giữ giá” vẫn đang chi phối thị trường.

Dòng tiền đang trở lại theo hướng thực chất hơn

Điểm đáng chú ý nhất trong giai đoạn này là xu hướng đầu cơ ngắn hạn gần như không còn hiện diện rõ. Dòng tiền đang quay trở lại theo hướng chọn lọc, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền ổn định.

Theo đánh giá của DXS-FERI, diễn biến hiện tại không phải là suy giảm đơn thuần, mà là quá trình tái cấu trúc và thích ứng của thị trường. Từ khung pháp lý, chất lượng sản phẩm đến hành vi đầu tư, tất cả đang được điều chỉnh theo hướng minh bạch và thực chất hơn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có tầm nhìn trung - dài hạn. Vai trò của môi giới cũng đang thay đổi, từ trung gian giao dịch sang tư vấn giá trị và giải pháp tài chính.

Nhìn chung, quý 2/2026 chưa phải giai đoạn bứt phá mạnh, nhưng là thời điểm thị trường vận hành ổn định và minh bạch hơn. Các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng khai thác thực và phù hợp nhu cầu thị trường sẽ tiếp tục là tâm điểm hấp thụ.

Trong trung và dài hạn, quá trình chọn lọc hiện nay có thể là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam hình thành một chu kỳ phát triển mới: bền vững hơn, có kiểm soát hơn và dựa trên giá trị thực.

Bạn đang thấy thị trường hiện tại nghiêng về bên mua hay bên bán hơn? Comment bên dưới nhé!