BĐS Đà Nẵng quý 1/2026: Đất nền ấm dần, căn hộ hạ nhiệt, nghỉ dưỡng ngủ đông

BĐS Đà Nẵng quý 1/2026 đang phân hóa rất rõ: đất nền “ấm dần”, căn hộ hạ nhiệt, còn bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục “ngủ đông”. Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, dòng tiền trên thị trường không biến mất, nhưng đang chảy chọn lọc hơn vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín.

Điểm đáng chú ý nhất trong quý này là đất nền – phân khúc hiếm hoi ghi nhận sức cầu tăng mạnh. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thận trọng, đây là tín hiệu cho thấy nhà đầu tư đã bắt đầu quay lại, nhưng quay lại theo kiểu “lọc hàng” rất kỹ.

Với đất nền, nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Sức cầu tăng mạnh tới 61%, tương ứng 228 giao dịch thành công. Đây là mức tăng đủ để cho thấy thị trường có nhịp hồi, dù chưa thể gọi là bứt phá trên diện rộng.

Thực tế giao dịch tập trung chủ yếu vào các dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai tốt. Điều này phản ánh tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi: ưu tiên an toàn hơn là kỳ vọng tăng giá nhanh như giai đoạn trước.

Về giá, mặt bằng sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp tăng 22% so với quý 1/2025. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chịu áp lực khi lãi suất duy trì ở mức cao, khiến dòng tiền chưa thể lan rộng toàn thị trường.

Với căn hộ, bức tranh lại trái ngược. Phân khúc này ghi nhận sự sụt giảm cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm 25%, trong khi nguồn cung mới giảm hơn 51% so với quý trước. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động giữ nhịp, tránh bung hàng mạnh trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt.

Thanh khoản căn hộ cũng suy yếu khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý 4/2025. Dù vậy, giá bán vẫn neo cao và tăng 5–10% so với cùng kỳ, phản ánh áp lực chi phí đầu vào cũng như quỹ đất ngày càng hạn chế tại Đà Nẵng.

Ở thị trường thứ cấp căn hộ, mức tăng giá 5–7% chủ yếu tập trung vào các dự án có vị trí tốt, kết nối thuận tiện và pháp lý hoàn thiện. Đây cũng là lý do xu hướng “lọc dự án” đang diễn ra ngày càng rõ: người mua không còn nhìn nhiều vào câu chuyện mở bán mà quan tâm nhiều hơn đến khả năng khai thác thực và độ an toàn pháp lý.

Phân khúc nhà phố/biệt thự cũng có điểm sáng về nguồn cung. Nguồn cung tăng gấp 7 lần quý trước và 5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng này mang tính cục bộ, chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn, nên chưa phản ánh sự phục hồi đồng đều của toàn thị trường.

Sức cầu ở phân khúc này tăng mạnh, thậm chí đạt mức cao nhất từ trước đến nay, nhưng giao dịch vẫn gần như tập trung vào một dự án duy nhất. Điều đó cho thấy thị trường đang có điểm sáng, nhưng chưa lan tỏa rộng ra nhiều sản phẩm khác.

Giá sơ cấp nhà phố/biệt thự giữ ổn định theo quý nhưng tăng trung bình 10% so với cùng kỳ. Ở thị trường thứ cấp, giá tăng khoảng 6%, với giao dịch tập trung vào các sản phẩm đã hoàn thiện và có khả năng khai thác ngay.

Điểm trầm nhất của toàn bức tranh vẫn là bất động sản nghỉ dưỡng. Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận sức cầu giảm hơn 81%, trong khi condotel giảm tới 87% giao dịch so với quý trước. Nguồn cung mới gần như không xuất hiện, phần lớn hàng hóa vẫn là tồn kho từ các dự án cũ.

Dù các chủ đầu tư đã tung ra nhiều chính sách ưu đãi như chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc, thanh khoản vẫn không cải thiện đáng kể. Lý do chính nằm ở niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi, cộng thêm các vướng mắc pháp lý kéo dài khiến dòng tiền tiếp tục đứng ngoài quan sát.

Đặc biệt, shophouse nghỉ dưỡng gần như “đóng băng” khi không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trong quý, dù giá bán vẫn giữ ổn định. Đây là tín hiệu cho thấy phân khúc này vẫn chưa tìm được chất xúc tác đủ mạnh để kích hoạt thanh khoản trở lại.

Bước sang quý 2/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường Đà Nẵng vẫn sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, cùng các yếu tố địa chính trị toàn cầu sẽ tiếp tục tác động đến tâm lý nhà đầu tư.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ khoảng 400–500 sản phẩm. Sức cầu khó có đột biến và giao dịch sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án quy mô lớn, do chủ đầu tư uy tín phát triển.

Phân khúc căn hộ có thể đón khoảng 1.000–1.500 sản phẩm mới, chủ yếu tại khu vực Ngũ Hành Sơn – nơi còn quỹ đất và nhiều dự án đang chuẩn bị ra hàng. Tuy nhiên, thanh khoản được dự báo giảm so với năm 2025 do áp lực lãi suất vẫn còn hiện hữu.

Nhà phố/biệt thự có thể đạt nguồn cung 1.500–2.000 căn, với kỳ vọng sức cầu cải thiện nhẹ nhưng vẫn mang tính cục bộ. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng tiếp tục trầm lắng khi các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

Tổng thể, thị trường BĐS Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Dòng tiền vẫn ở đó, nhưng đã khó tính hơn rất nhiều. Nhà đầu tư và người mua ở thực hiện nay quan tâm nhiều hơn đến pháp lý sạch, vị trí, khả năng khai thác và uy tín chủ đầu tư.

Trong bối cảnh này, cơ hội vẫn còn, nhưng không còn dành cho số đông. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững hơn, nơi chất lượng, minh bạch và năng lực thực thi mới là yếu tố quyết định cuộc chơi.

Bạn đánh giá thế nào về mặt bằng giá và thanh khoản BĐS Đà Nẵng hiện tại? Comment bên dưới nhé!