BĐS 2026: Thời điểm thanh lọc danh mục và tái định giá

Bất động sản 2026 đang bước vào pha “thử lửa” rõ nét: lãi suất neo cao, pháp lý siết chặt và thị trường tái định giá ngắn hạn trước chu kỳ mới năm 2027.

Thị trường đang thanh lọc điều gì?

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài, thị trường bất động sản chuyển sang nhịp điều chỉnh với thanh khoản suy giảm. Đây được xem là quá trình cần thiết để thiết lập mặt bằng tăng trưởng bền vững hơn cho chu kỳ sau năm 2027.

Điểm đáng chú ý là thị trường hiện không còn là cuộc chơi của sự hưng phấn đám đông. Thay vào đó, dòng tiền đang tìm đến những doanh nghiệp có **nội lực tài chính**, năng lực thực thi thật và quỹ đất gắn với các đại dự án hạ tầng sắp về đích.

Áp lực lớn nhất đến từ đâu?

Mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng lên vùng 12-13,5%/năm, tiệm cận đỉnh cũ năm 2022. Chi phí vốn leo thang khiến nhiều nhà đầu tư thứ cấp phải cơ cấu danh mục, thậm chí chấp nhận cắt lỗ để giảm áp lực tài chính.

Song song đó, quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và định hình “TP.HCM mới” cũng làm thủ tục pháp lý và mặt bằng giá đất xuất hiện độ trễ đáng kể.

Hà Nội và TP.HCM đang phân hóa ra sao?

Hà Nội tiếp tục dẫn đầu thanh khoản với hơn 34.700 căn hộ giao dịch trong năm 2025. Tuy nhiên, lực cầu chủ yếu tập trung ở vùng ven, nơi giá bán dao động quanh 50-60 triệu đồng/m2.

Ở nội đô, giá đã tiến sát vùng 100 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án hạng sang vượt 120 triệu đồng/m2. Mức giá này đang tạo áp lực lên nhóm khách hàng trung lưu - lực cầu chính của thị trường nhà ở.

Tại TP.HCM, thanh khoản vẫn trầm lắng khi mặt bằng giá căn hộ nội thành vượt xa khả năng hấp thụ thực tế. Dòng tiền hiện mang tâm lý phòng thủ, chờ tín hiệu rõ ràng hơn từ bảng giá đất mới và các thay đổi hành chính.

Dòng tiền đang dịch chuyển về đâu?

Khi nội đô chững lại, dòng vốn đang dịch chuyển mạnh ra khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng trở thành yếu tố quyết định cuộc chơi.

Sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến kết nối liên vùng đang tạo cú hích cho nhiều đại đô thị vùng ven. Đồng Nai, Bình Dương và Nhơn Trạch là những điểm nóng mới nhờ mặt bằng giá mềm hơn và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Các dự án gắn với hạ tầng thực tế, có khả năng khai thác dân cư thật đang ghi nhận thanh khoản cải thiện rõ rệt, thay vì chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng như trước đây.

Doanh nghiệp nào đang có lợi thế?

Sự phân hóa cũng thể hiện rất rõ giữa các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Nhóm có nền tảng tài chính tốt, quỹ đất sạch và tiến độ triển khai ổn định đang chiếm ưu thế.

VHM tiếp tục dẫn đầu doanh số bán hàng nhờ chiến lược bán sỉ và hệ sinh thái đại đô thị quy mô lớn. KDH nổi bật với mô hình “xây xong mới bán”, giúp duy trì tiến độ bàn giao ổn định trong bối cảnh toàn ngành hụt hơi về thi công.

Trong khi đó, NLG được đánh giá tích cực nhờ chiến lược hợp tác vốn ngoại và tập trung vào nhu cầu ở thực.

Ở chiều ngược lại, các doanh nghiệp phụ thuộc mạnh vào đòn bẩy tài chính hoặc dòng tiền đầu cơ bắt đầu lộ rõ áp lực. PDR đang đẩy mạnh bán tài sản để tái cân đối tài chính, còn DXG tiếp tục đối mặt bài toán tái cấu trúc và áp lực mở bán.

Nhìn về 2026, chiến lược đầu tư đã đổi khác thế nào?

Thị trường không còn ưu tiên những mã tăng nóng theo sóng chu kỳ, mà chuyển sang chọn lọc doanh nghiệp dựa trên sức khỏe tài chính, năng lực triển khai và khả năng hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Thông điệp lớn nhất lúc này không nằm ở tốc độ tăng trưởng ngắn hạn, mà ở khả năng sống sót và duy trì biên lợi nhuận trong chu kỳ chi phí vốn cao kéo dài.

Bạn nghĩ sao về giai đoạn thanh lọc này của thị trường? Comment bên dưới nhé!