BĐS 2026 bước vào giai đoạn thanh lọc khốc liệt

Bất động sản 2026 đang bước vào một giai đoạn thanh lọc rất rõ nét. Dù nền kinh tế vẫn giữ được đà tăng trưởng tích cực, thị trường lại chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào, lãi suất và biến động quốc tế. Điều này đang buộc cả doanh nghiệp lẫn người mua phải thay đổi cách tiếp cận, từ chọn sản phẩm, dòng tiền cho đến chiến lược đầu tư.

Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam ghi nhận GDP quý I/2026 tăng 7,83% - mức cao nhất kể từ năm 2011 đến nay - thị trường bất động sản không chỉ phục hồi đơn thuần mà đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc kép. Một mặt là áp lực từ môi trường tài chính, mặt khác là quá trình sàng lọc nội tại diễn ra mạnh hơn trước.

Doanh nghiệp BĐS: kẻ mạnh mở rộng, kẻ yếu rời cuộc chơi

Điểm dễ thấy nhất của giai đoạn này là sự phân hóa rất mạnh giữa các doanh nghiệp. Những đơn vị có năng lực tài chính tốt, pháp lý rõ ràng, quản trị tốt vẫn tiếp tục mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mới và thực hiện M&A. Ngược lại, nhóm doanh nghiệp yếu hơn đang phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rút khỏi thị trường.

Dữ liệu quý I/2026 cho thấy có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước. Tổng vốn đăng ký cũng tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi so với cùng kỳ. Đây là tín hiệu rất rõ cho thấy quá trình thanh lọc đang diễn ra quyết liệt hơn.

Nguồn cung phục hồi nhưng không còn tập trung như trước

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán trong quý I/2026. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025, dù giảm nhẹ so với quý trước.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển theo hướng đa cực, không còn quá phụ thuộc vào một vài thị trường lớn. Miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị.

Bên cạnh đó, xu hướng mở rộng ra các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven cũng ngày càng rõ hơn, đặc biệt ở các dự án quy mô lớn theo mô hình đô thị gắn với giao thông (TOD) và tiêu chuẩn xanh.

Dù nguồn cung cải thiện, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đất đai, tài chính và vật liệu tăng mạnh. Ở thị trường sơ cấp, giá tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ; trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện điều chỉnh cục bộ.

Điều này cho thấy thanh khoản hiện nay không còn phụ thuộc đơn thuần vào giá cao hay thấp, mà ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Nói cách khác, thị trường đang “định nghĩa lại” giá trị BĐS theo hướng thực chất hơn.

Nhu cầu ở thực đang dẫn dắt thanh khoản

Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 47% trên nguồn cung sơ cấp và 58% trên nguồn cung mới. Con số này có giảm nhẹ so với quý trước do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết và tâm lý thận trọng, nhưng nhìn chung thanh khoản vẫn duy trì ở mức khả quan.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là nhóm dẫn dắt khi chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Đặc biệt, các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý và đúng nhu cầu ở thực ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất cao, thậm chí gần như “cháy hàng” tại một số dự án.

Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu hạ tầng hoặc tiện ích, đặc biệt là đất nền ở nhiều khu vực, vẫn đang trong trạng thái trầm lắng. Đây là dấu hiệu cho thấy khẩu vị người mua đã thay đổi: ưu tiên an toàn pháp lý, khả năng khai thác sử dụng và tính thanh khoản thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Một điểm rất đáng chú ý là phân khúc căn hộ thương mại giá 2-3 tỷ đồng gần như vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội đang nổi lên như một yếu tố cân bằng thị trường khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán.

Phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở thực mà còn góp phần ổn định cấu trúc cung - cầu trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động. Với người mua để ở, đây là nhóm sản phẩm đáng chú ý vì bám sát khả năng chi trả và nhu cầu thực tế.

Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc toàn diện

Theo VARS, bất động sản hiện đang ở một trong những giai đoạn sàng lọc mạnh nhất trong nhiều năm. Áp lực không chỉ đến từ nội tại của thị trường mà còn từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, lạm phát và bất ổn địa chính trị.

Từ nguồn cung, không gian phát triển, dòng vốn cho đến hành vi người mua và cơ chế vận hành, tất cả đều đang dịch chuyển theo hướng tái cấu trúc. Đây là giai đoạn tạo ra áp lực trong ngắn hạn, nhưng cũng là bước đi cần thiết để thị trường vận hành minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong dài hạn.

Nhìn về phía trước, thị trường vẫn được dự báo sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ môi trường vĩ mô và áp lực tài chính. Tuy nhiên, chính trong bối cảnh này, cơ hội sẽ rõ hơn với những doanh nghiệp có chiến lược bài bản, năng lực tài chính tốt và khả năng thích ứng cao.

Về dài hạn, triển vọng thị trường vẫn tích cực nhờ nền kinh tế duy trì tăng trưởng, hạ tầng tiếp tục được đầu tư mạnh và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện. Đây là nền tảng để hình thành một chu kỳ phát triển mới, ổn định và bền vững hơn.

Bạn đánh giá thế nào về giai đoạn thanh lọc này của thị trường BĐS 2026? Comment bên dưới nhé!