Bất động sản quý II/2026: doanh nghiệp thua lỗ, thị trường rẽ hướng nào?

Quý I/2026 chứng kiến nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lỗ, dòng tiền âm và thanh khoản co hẹp. Đây là tín hiệu đáng chú ý trước khi thị trường bước vào quý II – giai đoạn được xem là “bản lề” của cả năm.

Làn sóng thua lỗ lan rộng

Không còn là câu chuyện riêng lẻ, kết quả kinh doanh kém tích cực đang xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp bất động sản, phản ánh sức ép kéo dài từ thanh khoản thị trường và chi phí vận hành.

DIC Corp (DIG) ghi nhận lỗ ròng gần 7 tỷ đồng

Quý I/2026, DIG đạt doanh thu thuần gần 145 tỷ đồng, giảm 5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân chính là không còn nguồn thu từ bán thành phẩm, mảng từng đóng góp hơn 26 tỷ đồng trong quý I/2025.

Trong khi đó, tổng chi phí tài chính, bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng 11%, lên gần 85 tỷ đồng. Kết quả, DIG lỗ ròng gần 7 tỷ đồng, dù mức lỗ đã cải thiện so với hơn 35 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Kế hoạch năm 2026 của DIG cũng được điều chỉnh thận trọng hơn, với doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, giảm mạnh so với năm 2025.

Tính đến cuối quý I, tổng tài sản của DIG đạt hơn 17.700 tỷ đồng, giảm 7% so với đầu năm. Trong đó, các khoản phải thu ngắn hạn gần 5.800 tỷ đồng, tập trung ở các dự án như Bắc Vũng Tàu và Long Tân.

LDG Investment (LDG) âm doanh thu, lỗ lũy kế lên 1.268 tỷ đồng

Tình hình tại LDG còn khó khăn hơn khi doanh thu thuần trong quý I âm hơn 9,8 tỷ đồng do phát sinh các khoản giảm trừ gần 10 tỷ đồng. Cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp vẫn ghi nhận doanh thu 77 tỷ đồng.

Khoản lỗ hơn 16 tỷ đồng đã nâng tổng lỗ lũy kế lên 1.268 tỷ đồng, tương đương 49% vốn điều lệ. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của LDG âm tới 1.576 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với mức dương 183 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Tổng tài sản của doanh nghiệp hiện còn khoảng 8.028 tỷ đồng, với tỷ trọng lớn nằm ở các khoản phải thu và tài sản ngắn hạn khác.

Nhà Đà Nẵng (NDN) tăng doanh thu nhưng vẫn lỗ

Ngay cả doanh nghiệp có doanh thu tăng mạnh cũng chưa thoát áp lực lợi nhuận. Nhà Đà Nẵng đạt doanh thu gần 17 tỷ đồng, tăng 241% so với cùng kỳ, nhưng vẫn lỗ sau thuế 630 triệu đồng, trong khi cùng kỳ năm trước lãi gần 45 tỷ đồng.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tăng trích lập dự phòng đầu tư chứng khoán và dòng tiền kinh doanh âm tới 223 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền giảm 77%, từ gần 201 tỷ đồng xuống hơn 60 tỷ đồng.

Lộ trình “chuyển trạng thái” của doanh nghiệp

Khi hoạt động cốt lõi gặp khó, một số doanh nghiệp buộc phải tìm lợi nhuận từ kênh tài chính.

Lideco (NTL) lệ thuộc nhiều hơn vào đầu tư tài chính

Quý I/2026, NTL chỉ ghi nhận doanh thu thuần gần 4,5 tỷ đồng, trong đó mảng bất động sản đóng góp chưa tới 350 triệu đồng. Tuy nhiên, doanh thu tài chính gần 14 tỷ đồng đã giúp lợi nhuận sau thuế đạt gần 15 tỷ đồng, tăng 130% so với cùng kỳ.

Danh mục chứng khoán kinh doanh của NTL có giá gốc khoảng 576 tỷ đồng, giá trị hợp lý cuối kỳ đạt 644 tỷ đồng, tương ứng lãi tạm tính khoảng 12%. Khoản đầu tư lớn nhất là cổ phiếu TCH.

Nhà Đà Nẵng cũng tăng đầu tư chứng khoán

Nhà Đà Nẵng đang có danh mục đầu tư chứng khoán vượt 600 tỷ đồng, tập trung vào các mã như GEX, MBB, VPB và VHM. Tuy vậy, đây chỉ là giải pháp ngắn hạn và vẫn tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường tài chính biến động.

Bất động sản quý II/2026 sẽ đi theo hướng nào?

Theo các chuyên gia, sau nhịp chững lại đầu năm vì yếu tố mùa vụ và áp lực lãi suất, thị trường bất động sản quý II/2026 được kỳ vọng có cải thiện nhất định. Tuy nhiên, mức phục hồi sẽ không đồng đều và phụ thuộc nhiều vào biến số vĩ mô, chính sách.

Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Phát triển kinh doanh - sản phẩm Dat Xanh Services, cho biết thị trường nhà ở sẽ tích cực hơn nhờ nguồn cung mới tăng. Bà cũng đưa ra 3 kịch bản:

Kịch bản lý tưởng: nguồn cung tăng 40 - 50%, giá bán tăng 10 - 15%, lãi suất thả nổi 9 - 11%, tỷ lệ hấp thụ 50 - 60%.

Kịch bản kỳ vọng: nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng nhẹ 2 - 5%, lãi suất 10 - 12%, tỷ lệ hấp thụ 30 - 40%.

Kịch bản thách thức: nguồn cung tăng 20 - 30%, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất lên tới 12 - 14%, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc PropertyGuru Vietnam khu vực miền Nam, cho rằng bất động sản đang bước vào một “trạng thái chuyển tiếp”: không còn suy giảm nhưng cũng chưa bùng nổ. Mức độ quan tâm của người mua đã cải thiện so với đầu năm, nhưng vẫn thấp hơn cùng kỳ.

Đáng chú ý, cấu trúc nhu cầu đã đổi khác. Thị trường hiện được dẫn dắt bởi người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ. Thanh khoản có xu hướng cải thiện nhưng mang tính chọn lọc cao. “Thị trường không thiếu cơ hội, chỉ đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền”, ông Tuấn nhấn mạnh.

Bạn nghĩ kịch bản nào sẽ xảy ra trong quý II/2026? Comment bên dưới nhé!