Bất động sản Hà Nội, TP.HCM chững lại vì giá cao và lãi vay

Bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang chững lại khi giá tăng nhanh, lãi vay cao và người mua ngày càng thận trọng. Trong 4 tháng đầu năm, giao dịch giảm rõ ở cả căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng.

Giá nhà tăng nhanh, người mua hụt hơi

Khảo sát thực tế cho thấy lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội trong đầu năm 2026 giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm ngoái, dù nguồn cung mới vẫn tăng.

Nhiều người mua ở thực đang phải tính lại kế hoạch. Bà Hoàng Hà ở phường Xuân Đỉnh cho biết cuối năm ngoái bà xem một căn hộ nhỏ khoảng 3 tỷ đồng tại Hoài Đức, nhưng đến đầu năm nay giá đã lên gần 3,6 tỷ đồng.

Nếu vay thêm ngân hàng, khoản trả hàng tháng sẽ vượt khả năng của hai vợ chồng trẻ, nên gia đình phải cân nhắc chuyển sang phương án thuê nhà.

Vì sao giao dịch giảm?

Trong hơn hai năm qua, giá bất động sản tại nhiều đô thị lớn tiếp tục leo thang. Ở Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại nhiều khu vực ven đô đã tăng 30-50% so với giai đoạn trước dịch. Một số dự án mới mở bán còn vượt 70-80 triệu đồng/m2 dù nằm ngoài trung tâm.

Không chỉ căn hộ, đất nền tại nhiều địa phương từng sốt nóng trong năm 2025 vẫn giữ mức giá cao dù thanh khoản thấp. Tại một số khu vực vùng ven Hà Nội và Thành phố HCM, giá rao bán gần như không giảm nhưng lượng giao dịch thực tế rất thấp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang lệch pha giữa giá bán và sức mua thực tế. Thu nhập tăng chậm trong khi giá nhà leo nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

“Người mua hiện nay không còn chấp nhận xuống tiền bằng mọi giá như giai đoạn trước” - ông Đính nói.

Lãi vay cao, dòng tiền thận trọng

Bên cạnh áp lực giá bán, chi phí vốn tăng trở lại cũng đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến quanh mức 12-14%/năm sau thời gian ưu đãi; một số khoản vay thả nổi còn lên tới 15-16%/năm.

Với các khoản vay kéo dài 15-20 năm, áp lực trả nợ trở thành rào cản lớn đối với người mua nhà.

Chị Phạm Lan Hương ở thành phố Thủ Đức cho biết gia đình từng dự tính mua thêm căn hộ để đầu tư cho thuê nhưng đã dừng lại. Theo chị, trước đây lãi suất thấp nên còn tính được dòng tiền dài hạn, còn hiện nay vay ngân hàng quá áp lực trong khi giá nhà đã lên rất cao, nên gia đình chọn giữ tiền mặt.

Nhà đầu tư đang làm gì?

Các chuyên gia nhận xét số lượng nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính hiện giảm mạnh so với giai đoạn 2024-2025. Nhiều người chuyển sang trạng thái quan sát thay vì xuống tiền liên tục như trước.

Chuyên gia bất động sản Lê Đình Chung cho rằng thị trường đang chịu tác động kép từ lãi suất và tâm lý phòng thủ của dòng tiền. Giai đoạn “tiền rẻ” gần như đã qua, nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Theo ông Chung, các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền vùng ven hay sản phẩm tăng giá nhờ tin đồn hạ tầng chịu tác động mạnh nhất. Ngược lại, những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì lượng giao dịch nhất định.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Sau thời gian dài tăng nóng, tâm lý “mua là thắng” trên thị trường bất động sản đã giảm rõ rệt trong năm nay. Tại nhiều dự án mở bán mới ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, lượng khách tìm hiểu vẫn khá đông nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp hơn nhiều so với trước.

Một môi giới chia sẻ: “Trước đây khách chỉ cần nghe thông tin tăng giá là xuống tiền khá nhanh. Bây giờ họ xem rất kỹ, hỏi nhiều về tiến độ, pháp lý và khả năng cho thuê”.

TS Nguyễn Chí Hồng Ngọc - Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn đầu tư BVSC cho rằng thanh khoản hiện là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2026. Không phải dự án nào mở bán cũng có giao dịch tốt như giai đoạn trước, nhất là với những sản phẩm giá cao hoặc thiếu tiềm năng khai thác thực tế.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và lãi vay hiện nay? Comment bên dưới nhé!