Bất động sản dòng tiền đang lên ngôi

Thanh khoản giảm, dòng tiền thắt chặt và nhà đầu tư đang đổi hướng

Khi dòng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Tại TP.HCM quý I/2026, xu hướng dễ thấy nhất là nhà đầu tư dần chuyển sang các sản phẩm có khả năng khai thác thực, tạo dòng tiền ổn định thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn.

Điểm đáng chú ý là mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Đây là tín hiệu cho thấy chi phí vốn và lãi suất đang tác động trực tiếp tới quyết định mua nhà, đầu tư và cả chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.

Nguồn cung giảm theo quý, phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn

Theo báo cáo quý I/2026 của Savills, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn. Con số này giảm theo quý nhưng vẫn tăng theo năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung đang tạo áp lực lớn lên khả năng chi trả của thị trường khi phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba tổng nguồn cung mới.

Đáng chú ý, nguồn cung này tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM (cũ). Cùng với đó, số lượng đợt mở bán hạn chế khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm xuống còn khoảng 4.700 căn, trong đó khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ở chiều ngược lại, hoạt động giao dịch không quá sôi động. Lượng căn hộ bán ra giảm mạnh, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn khoảng 40%, chủ yếu do thanh khoản phân khúc cao cấp chậm lại.

Lãi suất cao đang là biến số lớn nhất của thị trường

Thực tế cho thấy, lãi suất tăng đang trở thành yếu tố chi phối mạnh nhất đến thanh khoản bất động sản. Không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà, chi phí vốn cao còn tác động trực tiếp đến kế hoạch tài chính của chủ đầu tư, từ tiến độ triển khai dự án đến chính sách bán hàng.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng trong bối cảnh hiện nay, các chủ đầu tư buộc phải cân nhắc rất kỹ chính sách bán hàng, đặc biệt là phương thức thanh toán và hỗ trợ tài chính cho khách hàng. Theo ông, chỉ những doanh nghiệp có dòng tiền tốt, khả năng triển khai dự án xuyên suốt mới có thể duy trì hoạt động ổn định trong giai đoạn lãi suất cao.

Ông Kiệt cho biết lãi suất hiện đang duy trì ở mức khá cao, khoảng 14%, và đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà và đầu tư, nhất là với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Với nhiều người mua, đây là rào cản khiến họ phải tính toán lại thời điểm xuống tiền.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Dịch vụ nghiên cứu & S2M Savills TP.HCM, cho rằng chi phí lãi vay tăng nhanh thời gian qua đã chính thức khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Các chủ đầu tư hiện nay đã phải chuyển dịch từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng các gói lãi suất cố định ở mức 9% đến 10%.

Bà Hương cũng lưu ý, lãi suất vay ưu đãi hiện nay đã tăng lên mức 8% đến 9% mỗi năm, trong khi lãi suất thả nổi hoàn toàn có thể vượt ngưỡng 12%. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với khách hàng đi vay sau khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ trong ngắn hạn.

Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền

Thanh khoản giảm không đồng nghĩa với nhu cầu biến mất. Theo các chuyên gia, đây là sự thận trọng có chọn lọc từ cả người mua lẫn người bán. Nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu, nhưng người mua đang ưu tiên sản phẩm phù hợp ngân sách, hạn chế vay nợ và tận dụng chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, chuyển dịch từ xu hướng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư giá trị dài hạn và nguồn cầu tăng ở những khu vực có mức giá hợp lý hơn.

Theo ông David, tỷ lệ bán của các dự án vẫn hấp thụ tốt, đạt mức trung bình 35% nguồn cung mới. Các dự án khu vực Bình Dương gần TP.HCM có mức giá phù hợp nên vẫn có thanh khoản cao. Tuy nhiên, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, mức độ hấp thụ của toàn thị trường có dấu hiệu chậm lại.

Điều đáng chú ý là giá bán ít có hiện tượng giảm sâu. Lý do đến từ việc nhiều dự án đang áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, trong khi bảng giá đất mới sát giá thị trường cũng khiến giá nhà khó giảm. Bên cạnh đó, thị trường còn chịu tác động từ quá trình minh bạch hóa, trong đó có việc định danh điện tử bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng giai đoạn trước, dòng vốn rẻ đã đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường phát triển. Nhưng ở bối cảnh mới, nguồn vốn sẽ được phân bổ đa dạng cho nhiều lĩnh vực nhằm phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số. Vì vậy, dòng vốn sẽ có sự lựa chọn và hướng đến những nơi thực sự cần thiết, thay vì tập trung mạnh vào bất động sản như trước.

Theo ông Đính, đây là diễn biến bình thường của nền kinh tế khi hệ thống ngân hàng và chính sách tài chính hướng đến hiệu quả sử dụng vốn. Thị trường bất động sản vì thế bước vào giai đoạn sàng lọc, trong đó các hoạt động đầu tư và giao dịch đều cần được tính toán kỹ lưỡng hơn.

Giai đoạn này, sản phẩm có giá trị thực mới là tâm điểm

Khi đồng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận, các hoạt động lướt sóng sẽ gặp nhiều rủi ro do chi phí vốn tăng cao. Nhà đầu tư buộc phải cân nhắc hiệu quả sử dụng vốn và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm để tránh tình trạng kẹt dòng tiền.

Ông Đính nhận định khi dòng tiền được điều chỉnh để hạn chế những hoạt động đầu cơ không hiệu quả, thị trường sẽ hướng đến những sản phẩm có tính thực dụng cao, phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế. Chẳng hạn, các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội sẽ được thúc đẩy phát triển mạnh mẽ hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cũng cho rằng đây là giai đoạn thử thách thực sự đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Mọi bước đi đều cần cân nhắc kỹ vì câu chuyện lãi suất vẫn còn đó và chưa biết chính xác khi nào mới điều chỉnh. Chính yếu tố này khiến người mua nhà và chủ đầu tư phải thận trọng trong giai đoạn sắp tới.

Ông nhấn mạnh, người mua và nhà đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn vào giá trị thực của sản phẩm thay vì câu chuyện lời ngắn hạn. Những dòng sản phẩm có giá trị thực, có yếu tố hỗ trợ phát triển trong tương lai và khả năng khai thác dài hạn sẽ được quan tâm nhiều hơn. Ngay cả với sản phẩm hình thành trong tương lai, các dự án có tiến độ triển khai tốt, đảm bảo bàn giao đúng thời gian để phục vụ nhu cầu ở hoặc khai thác mới thu hút được khách hàng.

Hạ tầng 2026 - 2028 sẽ là lực đẩy cho khu vực có kết nối tốt

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh hạ tầng giai đoạn 2026 - 2028 tiếp tục được hoàn thiện, không gian đô thị mở rộng, dòng tiền sẽ có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và khả năng khai thác ổn định. Đây sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn.

Thanh khoản giảm trong ngắn hạn không chỉ phản ánh tác động của lãi suất và chi phí vốn, mà còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy đầu tư. Khi dòng tiền trở nên thận trọng, bất động sản tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu thực đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên của thị trường.

Bạn đang ưu tiên sản phẩm nào trong giai đoạn này: ở thực, khai thác cho thuê hay chờ mặt bằng giá hợp lý hơn? Comment bên dưới nhé!