Bất động sản 2026 đang phân hoá mạnh

**Tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt** trong năm 2026 sẽ khiến thị trường nhà ở phân hóa rõ hơn về **nguồn cung, cơ cấu vốn và năng lực của chủ đầu tư**.

2025: thanh khoản doanh nghiệp niêm yết cải thiện

Theo báo cáo “Ngành Bất động sản Nhà ở - Triển vọng 2026” của VIS Rating, trong năm 2025, các chủ đầu tư bất động sản niêm yết ghi nhận **doanh số bán hàng** và **khả năng sinh lời** tích cực, giúp thanh khoản cải thiện đáng kể.

Các chính sách mới cũng được kỳ vọng thúc đẩy **nhà ở giá phù hợp** và tăng tính minh bạch của thị trường. Tuy vậy, nguồn cung mới tăng trong khi **lãi suất vay mua nhà tăng** và mặt bằng giá vẫn cao tiếp tục tạo áp lực lên nhu cầu.

Vì sao năm 2026 thị trường sẽ phân hóa mạnh?

Bước sang 2026, khi tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát chặt theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, các chủ đầu tư sẽ phải đẩy mạnh nhiều kênh vốn như **trái phiếu**, **huy động vốn cổ phần** và **M&A**.

VIS Rating nhận định: các doanh nghiệp **quy mô lớn**, có năng lực triển khai và bàn giao dự án tốt sẽ giữ được sức chống chịu; ngược lại, doanh nghiệp vướng **pháp lý** hoặc tập trung vào **bất động sản nghỉ dưỡng** sẽ tiếp tục chịu áp lực thanh khoản.

Chính sách đang nghiêng về nhà ở giá phù hợp

Trọng tâm chính sách hiện chuyển từ mở rộng nguồn cung sang thúc đẩy **nhà ở giá phù hợp** và nâng cao minh bạch thị trường.

Trong năm 2025, tiến độ phê duyệt dự án được đẩy nhanh, đặc biệt với **nhà ở xã hội** khi số lượng dự án được phê duyệt tăng **161%** so với cùng kỳ.

Nghị quyết sắp ban hành về **nhà ở thương mại giá phù hợp** dự kiến sẽ giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận ở mức **15%**, qua đó hỗ trợ hạ giá bán. Bên cạnh đó, **Nghị định số 357/2025/NĐ-CP** về mã định danh bất động sản được kỳ vọng giúp quản lý hiệu quả hơn, giảm tranh chấp và rủi ro giao dịch.

Nguồn cung tăng, nhưng lệch về phân khúc

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mới trong năm 2025 tăng **22%** nhờ pháp lý cải thiện và được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026.

Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung đến từ **trung - cao cấp**, **cao cấp**, cùng với **nhà ở xã hội** và **nhà ở giá phù hợp** tại vùng ven. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ giảm còn **95%** so với mức **106%** của năm 2024, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua khi giá nhà tăng khoảng **20%** tại hai đô thị lớn.

Lãi vay mua nhà có thể tăng thêm 3 - 4%

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm **3 - 4%** so với năm trước, do lãi suất huy động tăng và tín dụng bất động sản bị siết chặt.

Điều này có thể khiến **giá bán** và **số lượng giao dịch** giảm, buộc nhiều chủ đầu tư phải chuyển hướng sang phân khúc có mức giá thấp hơn.

Nguồn vốn nào sẽ được ưu tiên?

Giá trị phát hành **trái phiếu doanh nghiệp bất động sản** được dự báo tiếp tục tăng trong năm 2026, khi nhu cầu tái cấp vốn lớn, với khoảng **99 nghìn tỷ đồng** trái phiếu đáo hạn.

Thị trường chứng khoán và hoạt động **M&A** cũng được hỗ trợ bởi kỳ vọng nâng hạng thị trường và tâm lý tích cực từ nhà đầu tư quốc tế. Trong khi đó, vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt **7,1 tỷ USD**, tăng **13%**.

Sức khỏe tài chính chủ đầu tư đang ra sao?

Đòn bẩy nợ vay của các chủ đầu tư tăng nhẹ lên **3,4 lần** trong năm 2025, nhưng vẫn được kiểm soát nhờ lợi nhuận từ bàn giao dự án.

Thanh khoản của doanh nghiệp niêm yết cải thiện rõ rệt khi tỷ lệ **tiền mặt trên nợ ngắn hạn** tăng từ **49%** lên **80%**. Dòng tiền từ các dự án có kế hoạch bàn giao lớn tiếp tục là yếu tố hỗ trợ quan trọng trong năm 2026.

Nhóm nào sẽ chịu áp lực lớn hơn?

Sự phân hóa về thanh khoản sẽ ngày càng rõ. Các doanh nghiệp có kế hoạch bàn giao lớn sẽ giữ vị thế vững chắc, còn những chủ đầu tư vướng pháp lý hoặc tập trung vào **bất động sản nghỉ dưỡng** sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực **tái cấp vốn**, dòng tiền suy yếu và khó khăn triển khai dự án.

Bạn nghĩ sao về bức tranh bất động sản nhà ở 2026 này? Comment bên dưới nhé!