Bất động sản 2026: 3 kịch bản phục hồi, tín dụng và lãi suất vẫn là biến số lớn

Quý II/2026 có thể là giai đoạn bản lề của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam. Nguồn cung mới được dự báo cải thiện, nhưng thị trường chưa chắc tạo sóng nếu dòng vốn tín dụng và chi phí vốn chưa thật sự nới lỏng.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2023 đến đầu 2026, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đã xuất hiện tín hiệu ấm lên. Tuy nhiên, theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), quá trình phục hồi này sẽ không đi theo một đường thẳng, mà phụ thuộc rất chặt vào chính sách tín dụng và lãi suất.

Nguồn cung tăng, nhưng chưa chắc đủ để tạo sóng

DXS-FERI dự báo trong quý II/2026, nguồn cung mới có thể cải thiện đáng kể so với đầu năm. Đây là tín hiệu tích cực, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án đã được tháo gỡ pháp lý và bắt đầu quay lại thị trường.

Thực tế, nguồn cung mới tăng 70% trong quý I/2026 cũng cho thấy đà hồi phục đã xuất hiện. Nhưng theo bà Nguyễn Thị Kim Thoa - Giám đốc Phát triển kinh doanh - sản phẩm Dat Xanh Services, dù kinh tế vĩ mô có dấu hiệu ổn định hơn, chính sách điều hành vẫn đang theo hướng thận trọng. Điều này khiến dòng tiền vào bất động sản chưa thực sự “mở van”, còn sức mua thì chưa thể bứt phá mạnh.

Nói cách khác, nguồn cung có thể tăng, nhưng nếu lực cầu không theo kịp thì thị trường rất khó hình thành một chu kỳ tăng trưởng rõ nét.

Ba kịch bản cho thị trường bất động sản 2026

DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản cho quý II/2026, phản ánh mức độ khác nhau của chính sách và điều kiện tài chính:

1. Kịch bản tích cực (lý tưởng)

Nếu tín dụng được nới lỏng và các yếu tố vĩ mô đồng thuận, nguồn cung có thể tăng 40%-50%, giá bán tăng 10%-15%. Lãi suất duy trì ở mức 9%-11%, giúp tỷ lệ hấp thụ đạt 50%-60%.

Tuy nhiên, đây là kịch bản khó xảy ra nếu chưa có thay đổi rõ rệt về chính sách.

2. Kịch bản trung tính (kỳ vọng)

Thị trường tăng trưởng có kiểm soát, nguồn cung tăng 30%-40%, giá chỉ nhích nhẹ 2%-5%. Lãi suất ở mức 10%-12%, tỷ lệ hấp thụ khoảng 30%-40%.

Đây được xem là kịch bản thực tế nhất trong bối cảnh hiện nay.

3. Kịch bản tiêu cực (thách thức)

Nếu tín dụng tiếp tục bị siết và lãi suất duy trì ở mức cao 12%-14%, nguồn cung chỉ tăng 20%-30%, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ dưới 20%. Kịch bản này cũng đã phần nào phản ánh thực tế của quý I/2026.

Tín dụng vẫn là “van điều tiết” của thị trường

Điểm chung của cả 3 kịch bản là vai trò quyết định của dòng vốn. Khi room tín dụng chưa được nới và lãi suất vay mua nhà còn cao, người mua vẫn có xu hướng trì hoãn quyết định.

Thực tế cho thấy sau giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, thị trường đang bước vào giai đoạn “lọc” mạnh:

- Nhà đầu tư ngắn hạn giảm dần.
- Người mua ở thực trở thành lực cầu chính.
- Dòng tiền ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng.
- Thị trường không còn dễ kiếm tiền.

Một điểm đáng chú ý là năm 2026 nhiều khả năng không phải thời điểm của những cơn sốt đất diện rộng như trước. Thay vào đó, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái tăng trưởng chậm nhưng bền, phân hóa mạnh theo khu vực và phân khúc, trong khi thanh khoản tập trung vào những sản phẩm thực.

Điều này đồng nghĩa cơ hội vẫn còn, nhưng không còn dễ dàng như trước. Nhà đầu tư buộc phải chọn lọc kỹ hơn, thay vì chạy theo tâm lý đám đông.

Quý II/2026: giai đoạn bản lề của thị trường

Quý II/2026 được xem là giai đoạn thử sức quan trọng của thị trường bất động sản. Nếu chính sách tín dụng được điều chỉnh linh hoạt hơn, thị trường có thể bước vào chu kỳ phục hồi rõ ràng. Ngược lại, nếu dòng vốn tiếp tục bị kiểm soát chặt, kịch bản đi ngang hoặc tăng trưởng yếu có thể kéo dài.

Trong bối cảnh đó, bất động sản Việt Nam đang chuyển từ giai đoạn “tăng nóng” sang “tăng chọn lọc” - nơi yếu tố minh bạch, nhu cầu thực và năng lực chủ đầu tư trở thành tiêu chí quyết định.

Bạn nghĩ thị trường 2026 sẽ nghiêng về kịch bản nào: tích cực, trung tính hay tiêu cực? Comment bên dưới nhé!