Bán xong dự án Vinhomes Cổ Loa, VEF biến động mạnh trong kết quả kinh doanh

Khi khoản thu bất động sản không lặp lại, VEFAC trở lại với doanh thu vận hành

CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEFAC, UPCoM: VEF) ghi nhận doanh thu thuần 122 tỷ đồng trong quý I, giảm 99,7% so với mức 44.560 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Lợi nhuận trước thuế (LNTT) đạt 175 tỷ đồng, thấp hơn 18.430 tỷ đồng so với quý I/2025. Lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 140 tỷ đồng, giảm 99,1% so với mức 14.873 tỷ đồng cùng kỳ.

Nguyên nhân chính đến từ nền so sánh rất cao của quý I/2025. Khi đó, VEFAC ghi nhận 44.560 tỷ đồng doanh thu bất động sản và chuyển nhượng dự án, gần như chiếm toàn bộ doanh thu thuần. Khoản doanh thu này tạo ra mức LNST 14.873 tỷ đồng và biên lợi nhuận ròng 33,38%.

Sang quý I năm nay, doanh thu bất động sản không phát sinh. Doanh thu và lợi nhuận vì vậy trở lại mặt bằng thấp hơn. Diễn biến này phản ánh đặc thù của doanh nghiệp có kết quả kinh doanh phụ thuộc lớn vào thời điểm đủ điều kiện ghi nhận doanh thu dự án.

VEFAC không chỉ vận hành hoạt động triển lãm, sự kiện và cho thuê mặt bằng. Doanh nghiệp còn có hoạt động dịch vụ quảng cáo, khai thác tài sản thương mại, thương mại hóa dự án và phân bổ vốn tài chính. Cơ cấu này khiến lợi nhuận kế toán có thể biến động theo từng kỳ, nhất là khi các giao dịch bất động sản quy mô lớn không lặp lại.

Trong quý I, toàn bộ 122 tỷ đồng doanh thu thuần đến từ hoạt động vận hành và dịch vụ. Doanh thu triển lãm, sự kiện và cho thuê đạt 72 tỷ đồng, so với 0 tỷ đồng cùng kỳ. Doanh thu dịch vụ, quảng cáo và hoạt động khác đạt 49 tỷ đồng, so với 0 tỷ đồng của quý I/2025.

Sự dịch chuyển này giúp VEFAC có nguồn thu vận hành rõ hơn trong kỳ. Tuy nhiên, quy mô doanh thu vận hành vẫn còn nhỏ so với nền tài sản của doanh nghiệp. Giá vốn hàng bán đạt 111 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp còn 11 tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp giảm từ 37,78% xuống 8,93%, tương đương giảm 28,85 điểm % so với quý I/2025.

Ở nhóm chi phí, chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp tăng từ 6 tỷ đồng lên 35 tỷ đồng, tương đương tăng 530,9%. Riêng chi phí quản lý doanh nghiệp đạt 28 tỷ đồng. So với doanh thu thuần, tỷ lệ chi phí quản lý doanh nghiệp vào khoảng 23,1%, cao hơn mức 0,01% của quý I/2025.

Trong bối cảnh doanh thu vận hành chưa đạt quy mô lớn, doanh thu tài chính giữ vai trò hỗ trợ lợi nhuận. VEFAC ghi nhận 226 tỷ đồng doanh thu tài chính, giảm 87,9% so với 1.857 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Dù vậy, khoản doanh thu này vẫn cao hơn LNTT 175 tỷ đồng và LNST 140 tỷ đồng.

Tỷ lệ doanh thu tài chính trên LNTT đạt khoảng 129%, cao hơn mức 10% của quý I/2025. Điều này phản ánh vai trò của thu nhập từ phân bổ vốn trong kết quả quý I, trong khi hoạt động triển lãm, sự kiện và dịch vụ mới tạo ra lợi nhuận gộp 11 tỷ đồng.

Tài sản vận hành cốt lõi của VEFAC là Trung tâm Triển lãm Việt Nam (VEC). Tài sản này có nguyên giá 6.325 tỷ đồng, khấu hao lũy kế 129 tỷ đồng và giá trị còn lại 6.196 tỷ đồng tại cuối quý I. VEC là nền tảng tạo doanh thu dài hạn từ triển lãm, sự kiện, cho thuê và dịch vụ phụ trợ.

Với doanh thu vận hành 122 tỷ đồng và lợi nhuận gộp 11 tỷ đồng trong quý I, hiệu suất khai thác VEC sẽ tiếp tục phụ thuộc vào quy mô sự kiện, doanh thu cho thuê, dịch vụ phụ trợ và khả năng kiểm soát chi phí vận hành trong các kỳ tiếp theo.

Gần 7.000 tỷ đồng dòng tiền kinh doanh và điểm nhấn từ tiền thu trước

Trái với sự suy giảm của lợi nhuận, dòng tiền kinh doanh của VEFAC tăng trong quý I. Doanh nghiệp ghi nhận 6.974 tỷ đồng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO), tăng 518 tỷ đồng so với mức 6.456 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Tốc độ tăng đạt 8%, trong khi LNST giảm 99,1%.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt gần 49,9 lần, so với 0,43 lần của quý I/2025. Chỉ tiêu này cho thấy dòng tiền trong kỳ không chủ yếu đến từ phần lợi nhuận đã ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh. Với VEFAC, dòng tiền đang đi trước doanh thu và lợi nhuận kế toán.

Nguyên nhân chính nằm ở biến động vốn lưu động. Với doanh nghiệp có hoạt động dự án, tiền có thể vào trước doanh thu do khách hàng thanh toán trước. Doanh thu chỉ được ghi nhận khi doanh nghiệp hoàn tất các điều kiện bàn giao hoặc chuyển nhượng.

Khoản người mua trả tiền trước là chỉ tiêu nổi bật trong quý I. Tại ngày 31/3, người mua trả tiền trước đạt 6.191 tỷ đồng, tăng 5.780 tỷ đồng so với đầu năm. Mức tăng tương đương 1.405,9%, tức cao gấp hơn 15 lần so với số dư đầu năm.

Khoản mục này đem lại nguồn tiền thực nhận cho VEFAC, nhưng chưa được hạch toán thành doanh thu khi các nghĩa vụ liên quan chưa hoàn tất. Về bản chất tài chính, người mua trả tiền trước giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn hoạt động mà không làm tăng nợ vay ngân hàng. Nguồn tiền này hỗ trợ thanh khoản, triển khai dự án và phân bổ vốn trong ngắn hạn, đồng thời đi kèm nghĩa vụ thực hiện với khách hàng hoặc đối tác trong tương lai.

Khoản phải thu cũng góp phần vào diễn biến dòng tiền. Các khoản phải thu ngắn hạn đạt 4.031 tỷ đồng vào cuối quý I, giảm 4.024 tỷ đồng, tương đương gần 50%, từ mức 8.055 tỷ đồng đầu năm. Khi doanh nghiệp vừa thu hồi công nợ, vừa nhận thêm tiền trước từ khách hàng, CFO có thể tăng ngay cả khi LNST giảm.

Dòng tiền kinh doanh của VEFAC không đến từ hoạt động tài chính trong quý I. Dòng tiền thuần từ hoạt động tài chính bằng 0, trong khi cùng kỳ năm trước đạt 2.500 tỷ đồng. Điều này cho thấy doanh nghiệp không tạo dòng tiền kinh doanh lớn bằng vay mới hoặc huy động vốn trong kỳ.

Ở chiều sử dụng vốn, dòng tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 7.492 tỷ đồng, âm sâu hơn mức âm 6.040 tỷ đồng cùng kỳ. Quy mô chi đầu tư này gắn với quá trình chuyển nguồn lực sang các khoản đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn và các tài sản phục vụ chiến lược dài hạn.

Như vậy, VEFAC vừa thu tiền từ hoạt động kinh doanh, vừa phân bổ vốn sang tài sản tài chính và tài sản dự án. Dòng tiền dương hỗ trợ thanh khoản và giảm áp lực huy động nợ vay ngắn hạn, nhưng vẫn cần được đặt cạnh lợi nhuận, do doanh thu vận hành đạt 122 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 11 tỷ đồng, còn doanh thu tài chính đạt 226 tỷ đồng.

Trong các kỳ tới, sức khỏe kinh doanh thường niên của VEFAC sẽ phụ thuộc vào khả năng mở rộng doanh thu vận hành, kiểm soát chi phí và chuyển tiền thu trước thành doanh thu thực hiện.

Tài sản tài chính 12.345 tỷ đồng và bộ đệm thanh khoản của VEFAC

Sau kết quả kinh doanh và dòng tiền, bảng cân đối kế toán cho thấy sự dịch chuyển trong cấu trúc tài sản của VEFAC. Tổng tài sản đạt 30.514 tỷ đồng tại ngày 31/3, tăng 7.041 tỷ đồng so với cuối năm 2025. Mức tăng tương đương 30% sau 3 tháng.

Động lực chính đến từ các khoản đầu tư tài chính, đặc biệt là đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn. Tiền và tương đương tiền giảm từ 579 tỷ đồng xuống 62 tỷ đồng, tương đương giảm 89,4%. Trong cùng kỳ, đầu tư tài chính tăng nhanh.

Đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 4.855 tỷ đồng, tăng 726 tỷ đồng. Đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn dài hạn đạt 7.490 tỷ đồng, tăng 6.990 tỷ đồng so với đầu năm. Tổng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn và dài hạn đạt 12.345 tỷ đồng.

Quy mô này đưa tài sản tài chính trở thành một cấu phần lớn trên bảng cân đối. VEFAC đã chuyển một phần nguồn lực từ tiền mặt và các khoản phải thu sang tài sản sinh lãi. Doanh thu tài chính 226 tỷ đồng trong quý I phản ánh vai trò của phân bổ vốn đối với kết quả kinh doanh ngắn hạn.

So với nợ vay, tài sản tài chính tạo đệm thanh khoản theo nghĩa rộng. Tổng nợ vay cuối quý I giữ nguyên ở mức 1.360 tỷ đồng. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu (VCSH) giảm nhẹ từ 20,37% xuống 19,95%. Tỷ lệ tiền và đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn trên tổng nợ vay tăng từ 42,57% lên 912,35%, tương đương lớn gấp hơn 9 lần nợ vay.

Trong khi đó, tổng nợ phải trả tăng từ 16.797 tỷ đồng lên 23.698 tỷ đồng, tăng 6.901 tỷ đồng, tương đương 41,1%. Phần tăng này chủ yếu đến từ người mua trả tiền trước, thay vì nợ vay tài chính. Tỷ lệ nợ phải trả trên tổng tài sản tăng từ 71,56% lên 77,66%, tức tăng 6,1 điểm %.

Các khoản phải trả khác biến động theo nhiều hướng. Phải trả người bán giảm từ 3.397 tỷ đồng xuống 3.110 tỷ đồng, giảm 287 tỷ đồng, tương đương 8,45%. Chi phí phải trả ngắn và dài hạn gần như đi ngang, tăng từ 4.378 tỷ đồng lên 4.398 tỷ đồng. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước tăng từ 464 tỷ đồng lên 567 tỷ đồng, tăng 104 tỷ đồng, tương đương 22,31%.

VCSH đạt 6.816 tỷ đồng, tăng 140 tỷ đồng so với đầu năm. LNST chưa phân phối đạt 5.144 tỷ đồng, cũng tăng 140 tỷ đồng. Mức tăng VCSH thấp hơn nhiều so với mức tăng của tổng tài sản, khiến cấu trúc nguồn vốn nghiêng thêm về các khoản phải trả và nghĩa vụ với khách hàng.

Danh mục dự án và tài sản vận hành tiếp tục chiếm tỷ trọng đáng kể trên bảng cân đối. Hàng tồn kho, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng, đạt 2.129 tỷ đồng, tăng 32 tỷ đồng so với đầu năm. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang (CIP) đạt 4.531 tỷ đồng, gần như đi ngang. Bất động sản đầu tư đạt 6.196 tỷ đồng, giảm 53 tỷ đồng do khấu hao.

Các khoản mục này chưa tạo doanh thu bất động sản trong quý I, nhưng giữ vai trò quan trọng trong quy mô tài sản và tính chu kỳ của kết quả kinh doanh. Trong danh mục dự án, Vinhomes Global Gate (Vinhomes Cổ Loa) có quy mô 262ha, tổng vốn đầu tư khoảng 34.879 tỷ đồng, với cơ chế VEFAC hưởng 95% lợi ích và Vinhomes hưởng 5%.

Trong quý I/2025, VEFAC đã chuyển nhượng 75 ha tại Vinhomes Global Gate, tạo doanh thu 44.560 tỷ đồng. Phần còn lại khoảng 187 ha tiếp tục là yếu tố có thể ảnh hưởng đến doanh thu trong các kỳ sau. Tuy nhiên, giá trị còn lại của dự án phụ thuộc vào pháp lý, thị trường, tiến độ triển khai và điều kiện ghi nhận, nên không thể xem là doanh thu chắc chắn.

Dự án 148 Giảng Võ cũng nằm trong nhóm tài sản cần theo dõi. Dự án nằm tại khu vực Ba Đình, Hà Nội, có quy mô khoảng 6,8 ha và được ghi nhận trong nhóm CIP. Hồ sơ dự án có quyết định chấp thuận đầu tư ngày 17/12/2024 và quyết định giao đất ngày 14/1/2025. Tiến độ thực hiện vẫn phụ thuộc vào giải phóng mặt bằng, vốn đầu tư, pháp lý xây dựng và điều kiện thị trường.

Ngoài ra, VEFAC còn ghi nhận Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia mới tại Đông Anh và bất động sản để bán đang xây dựng trong danh mục tài sản trọng yếu. Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia mới có giá trị ghi sổ khoảng 367 tỷ đồng trong nhóm dự án. Bất động sản để bán đang xây dựng khoảng 2.128 tỷ đồng.

Các tài sản này chưa đóng góp doanh thu bất động sản trong quý I, nhưng ảnh hưởng đến quy mô bảng cân đối và kết quả kinh doanh các kỳ sau thông qua tiến độ thương mại hóa dự án.

Hiệu quả sinh lời hiện ở mức thấp do lợi nhuận thu hẹp trong khi tài sản tăng nhanh. Tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA) đạt 0,46%, thấp hơn nhiều so với 63,37% cùng kỳ. Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) đạt 2,05%, giảm mạnh so với 222,81% của quý I/2025. Các chỉ tiêu này phản ánh độ trễ giữa quá trình thu tiền, mở rộng tài sản, phân bổ vốn và thời điểm ghi nhận doanh thu, lợi nhuận.