Áp lực lãi vay khiến nhiều nhà đầu tư “dừng xuống tiền”

Tuy nhiên, bên cạnh những yếu tố hỗ trợ, áp lực tài chính, đặc biệt là chi phí vốn và lãi vay, đang trở thành rào cản lớn khiến không ít nhà đầu tư quyết định tạm thời đứng ngoài thị trường. Xu hướng “dừng xuống tiền”, quan sát và chờ đợi diễn biến mới đang xuất hiện ngày càng rõ nét, nhất là ở nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn

Sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2023 đến năm 2024, thị trường bất động sản bước sang năm 2025 và nửa đầu năm 2026 với nhiều kỳ vọng phục hồi. Nguồn cung tại các thành phố lớn dần được cải thiện, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, lãi suất huy động của ngân hàng đã giảm đáng kể so với thời kỳ đỉnh cao.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều. Trong khi phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì sức mua tương đối ổn định, thì các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc đầu tư dài hạn như đất nền, biệt thự nghỉ dưỡng hay nhà phố thương mại vẫn ghi nhận lượng giao dịch khá khiêm tốn.

Một trong những nguyên nhân quan trọng đến từ việc chi phí vay vốn vẫn ở mức cao đối với nhiều người mua nhà đầu tư. Dù lãi suất cho vay đã giảm so với giai đoạn 2022 – 2023, nhưng mặt bằng hiện tại vẫn tạo ra áp lực lớn đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính ở tỷ lệ cao.

Không ít nhà đầu tư từng kỳ vọng tận dụng chu kỳ phục hồi của thị trường để “đón sóng” nhưng đã lựa chọn đứng ngoài khi tính toán hiệu quả đầu tư không còn hấp dẫn như trước.

Thực tế, khác với giai đoạn sốt nóng trước đây, tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đã giảm đi đáng kể. Thay vào đó, yếu tố an toàn tài chính được đặt lên hàng đầu.

Nhiều nhà đầu tư cá nhân cho biết họ chỉ sẵn sàng tham gia thị trường khi có sẵn lượng tiền mặt lớn, hạn chế tối đa việc vay vốn ngân hàng. Những người đang sở hữu bất động sản cũng ưu tiên giảm dư nợ vay thay vì tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư.

Điều này đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các nhóm khách hàng.

Nhóm có tiềm lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vốn vay vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội tại những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và tiềm năng tăng giá dài hạn.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao trở nên thận trọng hơn rất nhiều. Không ít người chấp nhận bỏ lỡ cơ hội trong ngắn hạn để tránh rủi ro áp lực trả nợ kéo dài.

Lãi vay trở thành “bài toán khó” đối với nhà đầu tư

Dữ liệu khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% trong quý vừa qua ở cả nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị mua. Trong đó, nhóm "chuẩn bị mua" giảm từ 11% xuống còn 6%, còn nhóm "đang cân nhắc mua" giảm từ 44% xuống 30%. Ngược lại, tỷ lệ người không có nhu cầu mua bất động sản tăng từ 13% lên 39%, phản ánh xu hướng tạm rời khỏi thị trường thay vì chỉ trì hoãn quyết định.

Thời gian ra quyết định mua nhà cũng kéo dài hơn. Chỉ 17% khách hàng dự định giao dịch trong vòng 6 tháng tới, trong khi tỷ lệ có kế hoạch mua trong vòng hai năm tăng từ 57% lên 69%.

Theo One Mount Group, áp lực chính khiến dòng tiền bất động sản chững lại đến từ mặt bằng giá và lãi suất. Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập khiến khả năng tiếp cận ngày càng khó khăn, trong khi lãi vay vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động, cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong ngắn hạn.

Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng áp lực lãi suất cũng đang làm thay đổi đáng kể bài toán đầu tư bất động sản. Với mức lãi suất vay mua nhà hiện nay, nhiều người đang phải gánh chi phí cao gấp đôi so với giai đoạn ưu đãi trước đó.

Cụ thể, với khoản vay 5 tỷ đồng, lãi suất tăng từ 8% lên 14% một năm đồng nghĩa chi phí vốn phát sinh thêm khoảng 300 triệu đồng mỗi năm, làm thu hẹp đáng kể biên lợi nhuận đầu tư. Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao, hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính không còn hấp dẫn như trước.

"Ở giai đoạn lãi suất thấp, nhà đầu tư có thể chấp nhận vay nhiều nhờ kỳ vọng tăng giá đủ bù chi phí vốn. Nhưng hiện nay, họ buộc phải tính toán kỹ hơn về dòng tiền và tỷ suất sinh lời. Những tài sản chỉ trông chờ vào tăng giá sẽ kém hấp dẫn hơn trước", ông Kiên nói.

Việc nhiều nhà đầu tư hạn chế vay vốn cũng khiến cấu trúc thị trường có sự thay đổi.

Nếu như trước đây, lực cầu đầu cơ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh khoản, thì hiện nay người mua ở thực và nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền nhàn rỗi đang trở thành lực lượng dẫn dắt thị trường.

Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển bền vững của bất động sản. Khi nhu cầu thực chiếm tỷ trọng lớn hơn, giá cả sẽ phản ánh sát hơn giá trị sử dụng của tài sản, hạn chế tình trạng tăng nóng hay hình thành các cơn sốt đất cục bộ.