Áp lực đáo hạn trái phiếu đang dồn về nhóm bất động sản

Quý II/2026 có khoảng 58.500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tăng 140% so với cùng kỳ và cao gấp 3,3 lần quý I/2026. Áp lực lớn nhất vẫn đến từ nhóm bất động sản, khi riêng tháng 5 và tháng 6/2026 còn khoảng 30.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó bất động sản chiếm 75,6%, tương đương 23.000 tỷ đồng.

Áp lực đáo hạn đang dồn mạnh vào bất động sản

Theo Công ty chứng khoán MBS, lượng trái phiếu đáo hạn trong quý II/2026 tăng rất nhanh, trong khi khả năng “đảo nợ” của nhiều doanh nghiệp vẫn là bài toán khó. Điều này khiến việc huy động vốn cho các dự án mới tiếp tục chịu sức ép lớn.

Trong tháng 4/2026, thị trường ghi nhận tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 51.700 tỷ đồng, tăng 60% so với tháng trước. Trong đó, gần 59% đến từ nhóm bất động sản với 30.400 tỷ đồng, tăng 110,8% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong 6 tháng qua.

Những cái tên phát hành lớn trong tháng 4/2026

Các doanh nghiệp bất động sản có giá trị phát hành cao trong tháng gồm: Tập đoàn Vingroup, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An, CTCP Vinhomes...

Đáng chú ý, thị trường còn ghi nhận một đợt phát hành trái phiếu quốc tế thành công. Tập đoàn Vingroup đã phát hành lô trái phiếu trị giá 350 triệu USD, mệnh giá 200,000 USD/trái phiếu, kỳ hạn 5 năm.

4 tháng đầu năm: bất động sản dẫn đầu về phát hành

Lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt 93.300 tỷ đồng, tăng 26.3% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản là nhóm ngành có giá trị phát hành cao nhất với 54.400 tỷ đồng, tăng 278% so với cùng kỳ và chiếm 58.3%.

Các doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất từ đầu năm đến nay gồm: Công ty TNHH Đầu tư Marina Center, Tập đoàn Vingroup, CTCP Thời Đại Mới T&T...

Chậm trả vẫn là điểm đáng lo

Tháng 4/2026, thị trường ghi nhận 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc/lãi với giá trị chậm trả gần 2.900 tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 4, tổng giá trị trái phiếu đang chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán ước đạt khoảng 31.500 tỷ đồng, tương đương khoảng 2.3% dư nợ TPDN toàn thị trường.

VIS Rating ước tính năm nay có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn. Con số này cho thấy không phải toàn bộ làn sóng phát hành hiện nay đều phản ánh sức khỏe tài chính tốt; một phần dòng vốn mới thực chất đang dùng để đảo nợ, tái cơ cấu nghĩa vụ tài chính hoặc kéo giãn áp lực thanh khoản.

Vì sao doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn?

Hiện tín dụng vẫn là kênh huy động vốn chủ yếu của ngân hàng. Năm 2025, tín dụng toàn hệ thống - đặc biệt là tín dụng bất động sản - tăng rất mạnh, tiềm ẩn nhiều rủi ro vĩ mô. Vì vậy, năm nay NHNN hãm phanh tín dụng, trong đó tín dụng bất động sản không được tăng quá tốc độ tăng trưởng bình quân của mỗi ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải đẩy mạnh kênh trái phiếu. Tuy nhiên, với lượng trái phiếu đáo hạn lớn trong năm nay, áp lực vốn cho dự án mới vẫn rất lớn, và các doanh nghiệp vẫn mong được tiếp cận vốn ngân hàng.

Cần phân loại tín dụng theo từng phân khúc?

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBCHolding, cho rằng thị trường đang tồn tại nghịch lý khi nhiều dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận vốn do bị áp chung cơ chế tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp.

Ông đề nghị Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng cơ chế phân loại tín dụng theo từng phân khúc bất động sản thay vì áp dụng mặt bằng chung như hiện nay. Theo ông, các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở phục vụ nhu cầu thực cần được tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn so với các phân khúc cao cấp hoặc nghỉ dưỡng.

“Các doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền đang bị ‘nhốt chung’ trong một mặt bằng lãi suất với các phân khúc đầu cơ. Điều này làm tăng chi phí vốn, từ đó đẩy giá nhà đi ngược mục tiêu an sinh xã hội”, ông Hiếu nói.

Thị trường cần thêm những kênh vốn nào?

Ông Nguyễn Đức Thuận, Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược HASCO Holdings, cho rằng kết nối giữa thị trường tài chính và bất động sản trong giai đoạn tới cần dựa trên 4 trụ cột gồm: tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế.

Với tín dụng ngân hàng, ông cho rằng việc cấp vốn không nên chỉ dựa vào tài sản đảm bảo mà cần đánh giá toàn diện pháp lý dự án, năng lực triển khai, phương án bán hàng, dòng tiền và khả năng trả nợ thực tế của doanh nghiệp.

Ông cũng nhấn mạnh ngân hàng không chỉ là đơn vị cấp vốn mà cần trở thành đơn vị giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án.

Với trái phiếu doanh nghiệp, đây cần trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho thị trường, đồng thời buộc doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.

Bên cạnh đó, các mô hình quỹ đầu tư bất động sản như REIT cũng cần được thúc đẩy để tạo thêm nguồn vốn dài hạn, chuyên nghiệp và minh bạch. Ông Thuận cũng kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ thu hút được thêm dòng vốn ngoại thông qua thị trường chứng khoán và kênh M&A trong thời gian tới.

Bạn nghĩ sao về áp lực trái phiếu của nhóm bất động sản hiện nay? Comment bên dưới nhé!