5 bẫy pháp lý người mua nhà cần tránh để không mất tiền oan

5 bẫy pháp lý người mua nhà cần tránh nếu không muốn mất tiền oan: từ mua nhà bằng cảm xúc, giao dịch qua ủy quyền đến “giao dịch hai giá” và vi bằng.

1. Bẫy cảm xúc: rẻ chưa chắc đã an toàn

Một tình huống đáng chú ý là chị Phương và con gái mua bất động sản dựa trên giấy ủy quyền. Người chồng có giấy ủy quyền của vợ và đang thực hiện chuyển nhượng thì người vợ xuất hiện phản đối.

Để thúc đẩy giao dịch, người chồng đưa ra mức giảm 5% trên giá bán nếu chị Phương đồng ý ký hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Thành Trung cho rằng, nếu người chồng có đầy đủ thẩm quyền và chưa có văn bản chấm dứt ủy quyền, thì việc chuyển nhượng là hợp pháp. Bài học ở đây là trong giao dịch tài sản, văn bản công chứng luôn quan trọng hơn cảm xúc nhất thời.

Câu hỏi thường gặp: Có nên bỏ qua sự phản đối của người còn lại nếu giấy tờ hợp lệ?

Theo tình huống trên, yếu tố cần ưu tiên là pháp lý của giao dịch, không phải cảm tính. Người mua cần tỉnh táo để không bỏ lỡ cơ hội chỉ vì lo ngại từ phản ứng nhất thời.

2. Bẫy chủ nhà “lật kèo” khi giá tăng

Gia đình anh Dũng làm việc với môi giới có giấy ủy quyền của chủ nhà thì gặp một khách cũ đến đòi giao nhà hoặc trả lại cọc vì cho rằng đã bị mất cọc do chậm thanh toán một ngày.

Anh Dũng đã yêu cầu kiểm tra phôi sổ đỏ, giấy ủy quyền và đối chiếu căn cước công dân của chủ nhà. Tuy nhiên, luật sư Phạm Thị Thùy Dương cho rằng như vậy vẫn chưa đủ.

Vì khi giá thị trường tăng, ví dụ từ 10 tỷ đồng lên 13 tỷ đồng, chủ nhà có thể tìm cách thay đổi ý định để hưởng lợi. Do đó, hợp đồng đặt cọc cần có điều khoản rõ về chế tài vi phạm.

Muốn giữ cọc an toàn thì cần gì?

Nên có điều khoản đền bù gấp nhiều lần tiền cọc và quy định hợp đồng không được thay đổi nếu không có sự đồng ý của cả hai bên.

3. Ai đứng tên sổ đỏ?

Một tình huống khác là mẹ chồng hỗ trợ 40% kinh phí mua nhà nhưng yêu cầu đứng tên sổ đỏ vì “hợp phong thủy” và để “gánh nghiệp” cho các con.

Vấn đề là khi một người đứng tên trên sổ đỏ, họ là chủ sở hữu duy nhất trước pháp luật. Mọi văn bản ủy quyền hay di chúc đều có thể bị thay đổi hoặc hủy bỏ theo ý chí của người đứng tên.

Giải pháp an toàn là lập văn bản xác nhận khoản tiền đóng góp mua nhà giữa các thành viên và công chứng. Nếu buộc phải để mẹ đứng tên, hai vợ chồng cần yêu cầu mẹ lập văn bản ủy quyền toàn phần cho hai con, có hai người làm chứng.

Câu hỏi thường gặp: Đứng tên hộ có rủi ro gì?

Rủi ro lớn nhất là tranh chấp tài sản nếu xảy ra mâu thuẫn, ly hôn hoặc thay đổi ý chí của người đứng tên.

4. “Giao dịch hai giá” để trốn thuế

Cặp đôi Thái Hòa, Thu Giang mua một căn nhà 30 tỷ đồng nhưng bên bán đề nghị chỉ ghi trong hợp đồng 10 tỷ đồng để giảm thuế chuyển nhượng từ 600 triệu xuống còn 200 triệu.

Đây là hành vi cực kỳ rủi ro. Nếu có tranh chấp hoặc giao dịch bị hủy, số tiền được pháp luật bảo vệ chỉ là con số ghi trên hợp đồng. Phần chênh lệch thực tế có nguy cơ mất trắng.

Không thoả hiệp với yêu cầu này là lựa chọn an toàn hơn, vì giao dịch thiếu minh bạch có thể kéo theo trách nhiệm pháp lý rất lớn.

5. Đất chưa có sổ, giao dịch qua vi bằng

Gia đình anh Tuấn, chị Lan Anh tiếp cận mảnh đất hơn 1000m2 với giá chỉ 3 triệu đồng/m2, được hứa hẹn sớm lên thổ cư và quy hoạch làm đường. Tuy nhiên, đất chưa có sổ đỏ và bên bán đề xuất giao dịch qua vi bằng.

Luật sư Dương nhấn mạnh: pháp luật hiện nay cấm mua bán đất bằng vi bằng. Vi bằng chỉ có giá trị chứng kiến việc giao nhận tiền, không có giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Rủi ro là người mua không xác thực được chủ sở hữu thực sự và có thể rơi vào quy hoạch treo. Nếu bị thu hồi, phương án xấu nhất có thể chỉ được đền bù theo giá đất nông nghiệp.

Lời kết

Trước khi mua bất động sản, người mua cần xác minh rõ giấy chứng nhận, giấy phép quy hoạch và tình trạng tranh chấp. Nếu giao dịch qua ủy quyền, phải kiểm tra kỹ nội dung ủy quyền.

Ngoài ra, nên làm thủ tục cọc và mua bán tại văn phòng công chứng, và không thanh toán 100% tiền khi chưa hoàn tất sang tên, nghĩa vụ thuế.

Bạn từng gặp trường hợp pháp lý nào khi mua nhà chưa? Comment bên dưới nhé!