4 động lực chính giữ nhịp thị trường bất động sản
BHS Property chỉ ra 4 động lực giữ nhịp thị trường và các khu vực, phân khúc đang hút dòng tiền trong giai đoạn tới.
Thị trường bất động sản hiện đang được hỗ trợ bởi 4 động lực chính: hoàn thiện pháp lý, đầu tư hạ tầng, nhu cầu ở thực cao và mặt bằng lãi suất ổn định hơn.
Đây là nhận định của ông Hoàng Hữu Minh Dũng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và phát triển của BHS Property.
Thanh khoản đang phân hóa mạnh
Theo dữ liệu của BHS Property, quý I/2026 thanh khoản phân khúc cao tầng cả nhà ở và nghỉ dưỡng giảm 30% - 40% so với 2 hai quý trước đó.
Ngược lại, phân khúc thấp tầng ghi nhận tín hiệu tích cực hơn khi cả nguồn cung và lượng giao dịch đều tăng 30% so với quy trước, nhờ việc triển khai bán hàng các đại dự án của các chủ đầu tư lớn. Dù vậy, mức tăng này vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng.
Dòng tiền đang ưu tiên sản phẩm an toàn
Khi thị trường có dấu hiệu gặp khó, dòng tiền thông minh thường quay lại với những sản phẩm mang tính an toàn: vị trí tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM hoặc lõi các tỉnh thành phố, pháp lý chuẩn chỉ, chủ đầu tư uy tín, hạ tầng giao thông rõ nét và đáp ứng nhu cầu thực như để ở hoặc cho thuê khai thác.
Cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư đang xoay quanh điều gì?
Thị trường hiện cạnh tranh khá khốc liệt trên nhiều mặt:
1. Pháp lý và tiến độ
Pháp lý là yếu tố sàng lọc đầu tiên. Dự án cần quy hoạch rõ ràng, giấy phép đầy đủ, tiến độ xây dựng tốt.
2. Sản phẩm
Các chủ đầu tư phải tối ưu tổng giá trị sở hữu, thiết kế tối ưu công năng, phù hợp nhu cầu sử dụng, đồng thời có sự khác biệt hóa như mô hình đô thị tích hợp, TOD, Branded Residence…
3. Chính sách bán hàng
Chủ đầu tư phải liên tục đưa ra các chính sách hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ, cam kết lợi nhuận…
4. Hệ sinh thái và thương hiệu
Khách hàng không chỉ mua một căn nhà mà còn mua uy tín thương hiệu, năng lực vận hành, chất lượng cộng đồng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm. Đây là phần mà các chủ đầu tư lớn đang tập trung rất mạnh.
Tóm lại, trọng tâm cạnh tranh nằm ở năng lực tạo niềm tin cho khách hàng.
Chủ đầu tư nhỏ có cửa nào?
Theo ông Dũng, lợi thế lớn nhất của chủ đầu tư nhỏ trong giai đoạn 2025–2026 không phải là giá rẻ, mà là sự tập trung.
Các tập đoàn lớn phải quản lý hàng chục dự án cùng lúc, trong khi một chủ đầu tư nhỏ có thể dồn toàn bộ nguồn lực để làm thật tốt một dự án duy nhất. Nếu sản phẩm phù hợp nhu cầu, pháp lý minh bạch, tiến độ tốt và giá trị sử dụng cao, khách hàng vẫn sẵn sàng lựa chọn dù thương hiệu không phải tên tuổi lớn nhất thị trường.
Nửa cuối năm 2026 có thể sôi động hơn?
Ông cho rằng nửa cuối năm 2026 có khả năng bước sang trạng thái sôi động hơn nhờ cộng hưởng từ hoàn thiện pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cải thiện nguồn cung và niềm tin thị trường phục hồi.
Tuy nhiên, sự sôi động sẽ mang tính chọn lọc chứ không đồng loạt. Dòng tiền sẽ tập trung vào những dự án có pháp lý tốt, chủ đầu tư uy tín và khu vực có động lực tăng trưởng rõ ràng. Vì vậy, đây nhiều khả năng là giai đoạn chuyển từ phục hồi sang tăng trưởng ổn định.
Đầu tư vào đâu để sinh lời?
Cơ hội đầu tư vẫn còn, nhưng không còn phân bổ đồng đều. Theo ông Dũng, nhà đầu tư nên tập trung vào những khu vực có động lực phát triển thực sự: vị trí trung tâm, hưởng lợi từ hạ tầng lớn đang triển khai, có động lực công nghiệp và việc làm, hoặc nằm trong quá trình mở rộng không gian đô thị.
Một số ví dụ được ông nêu ra:
- Miền Bắc: trung tâm Hà Nội, Đông Anh, Mê Linh, Bắc Ninh..
- Miền Trung: Đà Nẵng, Nha Trang...
- Miền Nam: TP. HCM, Tây Ninh (Long An cũ), Đồng Nai...
Các phân khúc có triển vọng là nhà ở phục vụ nhu cầu thực, bất động sản gắn với công nghiệp và bất động sản tạo dòng tiền.
Nhà đầu tư cá nhân nên lưu ý gì?
Ông Dũng khuyến nghị nhà đầu tư nên ưu tiên bảo toàn vốn trước khi tìm kiếm lợi nhuận, không mua vì sợ bỏ lỡ cơ hội.
Ngoài ra, chỉ nên đầu tư vào những gì mình hiểu: ai sẽ mua lại tài sản này trong tương lai, ai sẽ thuê, động lực tăng giá là gì và trong bao lâu.
Pháp lý và thanh khoản cần được đặt lên hàng đầu. Theo ông, pháp lý tốt quan trọng hơn giá rẻ, còn thanh khoản tốt quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá cao.
Nhà đầu tư cũng nên hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức để tránh áp lực trả nợ, có phương án dự phòng nếu thị trường chậm hơn dự kiến và đi theo hạ tầng, dân cư, việc làm.
Trong chu kỳ mới, bất động sản không còn thưởng nhiều cho người mua nhanh nhất, mà thưởng nhiều hơn cho người hiểu thị trường sâu nhất và kiên nhẫn nhất.
Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất: nhà ở thực, bất động sản công nghiệp hay bất động sản tạo dòng tiền? Comment bên dưới nhé!