M&A bất động sản nửa đầu năm 2026 diễn biến ra sao, phân khúc nào dẫn dắt

Phân khúc nhà ở là “đầu tàu”

Theo báo cáo mới công bố của JLL, trong nửa đầu năm 2026, nhà ở tiếp tục là phân khúc sôi động nhất trên thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản khi chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng thương vụ được ghi nhận.

Một trong những thương vụ quy mô lớn nhất là việc Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - DIG) chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai). Cụ thể, ba phân khu có tổng diện tích khoảng 30,7 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển đã được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Trong khi đó, phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển được dự kiến chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị hơn 19 triệu USD. Động thái này cho thấy xu hướng các chủ đầu tư tái cơ cấu danh mục tài sản, trong khi những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh tranh thủ mở rộng quỹ đất thông qua M&A thay vì tham gia đấu thầu hoặc phát triển dự án từ đầu.

Bên cạnh việc mua bán dự án, mô hình hợp tác phát triển giữa các doanh nghiệp cũng ngày càng phổ biến, đặc biệt đối với các dự án có quy mô vốn đầu tư lớn. Thay vì tự mình triển khai toàn bộ dự án, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chia sẻ nguồn lực với các đối tác trong và ngoài nước nhằm giảm áp lực tài chính cũng như rút ngắn thời gian triển khai.

Điển hình là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM). Sau khi được chấp thuận cho phép chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan, Lotte đã nhanh chóng thu hút sự quan tâm của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR). Doanh nghiệp này đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác và đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án, cho thấy các dự án quy mô lớn tại vị trí đắc địa vẫn có sức hút mạnh mẽ đối với dòng vốn đầu tư.

Xu hướng săn tìm quỹ đất sạch cũng được thể hiện qua thương vụ TT Capital cùng ba đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya mua lại khu đất rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích (huyện Nhà Bè, TP.HCM) với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD. Cùng với đó, thị trường phía Nam còn ghi nhận một số giao dịch đáng chú ý như OBC Holdings thâu tóm dự án Thuận An Xanh hay Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt, phản ánh sự sôi động trở lại của hoạt động chuyển nhượng dự án sau giai đoạn trầm lắng.

Dòng tiền được mở rộng

Không chỉ dừng ở phân khúc nhà ở, dòng tiền M&A cũng bắt đầu mở rộng sang bất động sản thương mại. Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối CTCP Láng Hạ - đơn vị phát triển tổ hợp văn phòng và thương mại cao 34 tầng tại khu vực trung tâm Hà Nội. Thay vì đầu tư mới, việc sở hữu các pháp nhân đang nắm giữ dự án được xem là con đường ngắn hơn để tiếp cận các tài sản có vị trí chiến lược.

Ở lĩnh vực bán lẻ, quá trình tái cấu trúc cũng diễn ra sôi động. Pico Holdings đã ký thỏa thuận mua lại phần vốn liên quan đến hệ thống điện máy Nguyễn Kim từ Central Retail Corporation với giá trị khoảng 36 triệu USD. Thương vụ này không chỉ mang ý nghĩa chuyển nhượng tài sản mà còn phản ánh xu hướng tái định vị chiến lược của các doanh nghiệp bán lẻ trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Trong khi đó, bất động sản công nghiệp vẫn duy trì sức hút nhưng các thương vụ được triển khai với tốc độ thận trọng hơn. Đáng chú ý, CTCP Container Việt Nam (Viconship) đã hoàn tất việc mua 65% cổ phần Công ty TNHH Harbour City với giá khoảng 34,7 triệu USD. Doanh nghiệp mục tiêu hiện đang phát triển dự án bất động sản công nghiệp rộng khoảng 6.000 m² tại Khu đô thị mới Sân bay Cát Bi (Hải Phòng), cho thấy nhà đầu tư vẫn ưu tiên những tài sản gắn với hạ tầng logistics và chuỗi cung ứng.

Mảng khách sạn và nghỉ dưỡng cũng tiếp tục thu hút dòng vốn ngoại. Tháng 3/2026, ông Suchad Chiaranussati - nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) - đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding, đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi Fusion Hotel Group tại Việt Nam. Sau thương vụ, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia), hình thành hệ thống quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại bốn thị trường châu Á. Điều này cho thấy các quỹ đầu tư quốc tế vẫn đánh giá cao triển vọng dài hạn của ngành du lịch và nghỉ dưỡng Việt Nam.

Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam, chia sẻ: "Chúng tôi ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế. Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo".