M&A bất động sản đang khởi sắc trở lại và cuộc chạy đua của doanh nghiệp nội

Doanh nghiệp nội áp đảo

Theo JLL, bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều hoạt động M&A nhất trong năm qua, với tổng giá trị giao dịch năm 2025 ước đạt khoảng 2,4 tỷ USD, thậm chí cao hơn nếu tính cả các thương vụ chưa công bố.

“Doanh nghiệp trong nước đã vượt lên trở thành bên mua chủ đạo, chiếm phần lớn các thương vụ có giá trị trên 100 triệu USD. Trong bối cảnh tài chính thắt chặt, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng sang chiến lược M&A như một giải pháp then chốt nhằm duy trì đà phát triển”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho hay.

Cần phải nhắc lại, nhà đầu tư nước ngoài vẫn giữ vai trò quan trọng trên đường đua M&A bất động sản, song chiến lược của họ ngày càng chọn lọc và dài hạn hơn. Các quỹ ngoại tập trung vào những dự án quy mô lớn, mang tính chiến lược, gắn với phát triển đô thị, khu công nghiệp hoặc các thành phố cảng, trung tâm logistics.

Trong khi đó, phần “đánh chiếm thị phần” ở phân khúc nhà ở, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh, đang được khối nội đảm nhận ngày càng rõ nét. Điều này phản ánh sự am hiểu thị trường bản địa, khả năng xoay xở pháp lý và mạng lưới quan hệ trong nước, những lợi thế không nhỏ của doanh nghiệp Việt.

Lấy đơn cử như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Nam Sài Gòn vừa qua đã chào bán 2 dự án chung cư. Cụ thể, Dự án High Intela có diện tích 7.826 m2 trên đường Võ Văn Kiệt và Dự án West Intela diện tích 2.954 m2 trên đường An Dương Vương. Cả hai dự án đều đã xây dựng xong phần hầm móng, với tổng giá chào bán khoảng 500 tỷ đồng.

Trong khi đó, cũng vào cuối tháng 12/2025, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Thuận Nghiệp (phường Dĩ An, TP HCM) quyết định chào bán dự án chung cư Thuận Nghiệp nằm trên mặt đường ĐT 743C. Dự án có quy mô 2,23 ha, nguồn gốc là đất sản xuất và đã được chuyển đổi sang đất ở để phát triển nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Bình Dương (cũ) chấp thuận.

Ngay sau đó, chủ đầu tư chào bán dự án với mức giá 400 tỷ đồng. Đến giữa tháng 1/2026, dự án đã được một doanh nghiệp bất động sản lớn mua bán - sáp nhập (M&A) thành công và đang hoàn tất thủ tục pháp lý để triển khai trong năm 2026.

Hay như OBC Holdings cũng đã M&A thành công 5 quỹ đất và đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng trong năm 2026. Đáng chú ý, các dự án cung cấp sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung.

Các chuyên gia đánh giá, triển vọng M&A bất động sản năm 2026 khá tích cực nhờ những động lực như cải tiến Luật Đất đai và thủ tục đầu tư, thị trường trái phiếu minh bạch hơn, cùng làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng tiếp tục thu hút dòng vốn vào lĩnh vực công nghiệp và sản xuất.

Nhìn tổng thể, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn mới, nơi “cá nội” không còn là đối tượng bị thâu tóm, mà đã đủ lớn để chủ động đi săn, sắp xếp lại bàn cờ thị phần. Sự vươn lên của doanh nghiệp trong nước không chỉ giúp cân bằng lại cấu trúc thị trường, mà còn tạo ra nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn, dựa trên nội lực, hiểu biết pháp lý và nhu cầu thực của nền kinh tế.

Triển vọng nào cho năm 2026?

Đánh giá về triển vọng năm 2026, Tổng Giám đốc JLL Lê Thị Huyền Trang, cho rằng thị trường M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng, nhờ Việt Nam kiên trì hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy các tiêu chuẩn phát triển xanh và đẩy mạnh chuyển đổi số. Tuy nhiên, dư địa không còn rộng khi cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư sẽ khốc liệt hơn, trong bối cảnh yêu cầu về chất lượng tài sản ngày càng khắt khe, còn số lượng dự án có pháp lý hoàn chỉnh ngày càng trở nên khan hiếm.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động M&A sẽ tiếp tục là xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản trong năm 2026 và các năm tiếp theo, dưới tác động tổng hợp của nhiều yếu tố.

Trước hết, dòng vốn đầu tư quốc tế đang hướng mạnh vào các khu công nghiệp có quỹ đất lớn, vị trí thuận lợi, gắn với trung tâm logistics và hạ tầng đồng bộ; xu hướng đầu tư cũng chuyển dịch từ nắm giữ quỹ đất sang tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị sản xuất.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Không ít nhà đầu tư trong và ngoài nước đang chuyển sang chiến lược đầu tư dài hạn, đặt kỳ vọng lợi nhuận vào hoạt động khai thác, vận hành và cho thuê.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết mức giá chuyển nhượng nhóm dự án đã hoàn tất hoặc gần hoàn tất pháp lý cao hơn 15-20% so với những dự án còn vướng mắc. Tuy vậy, nhà đầu tư vẫn chấp nhận bởi dự án sạch pháp lý có thể triển khai ngay sau khi nhận chuyển nhượng, giúp rút ngắn thời gian và bảo toàn dòng vốn.

“Việc thâu tóm quỹ đất sạch không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục đầu tư, mà còn là công cụ quan trọng để tái cấu trúc thị trường, xử lý bài toán vốn và hàng tồn. Với sự tham gia ngày càng mạnh của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, cùng khung pháp lý minh bạch hơn, hoạt động M&A các dự án có pháp lý hoàn chỉnh được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới”, ông Thắng chia sẻ.

Đánh giá về triển vọng thị trường, Grant Thornton Việt Nam nhận định hoạt động M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì độ “nóng” trong 12 - 24 tháng tới, nhờ hội tụ nhiều động lực mang tính nền tảng: dòng vốn FDI ổn định, làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu, hạ tầng quốc gia được cải thiện, và xu hướng phát triển bền vững theo tiêu chuẩn ESG.