M&A bất động sản bước vào chu kỳ mới: Dòng vốn lớn quay trở lại thị trường

Khởi đầu cho chu kỳ mới

Sau giai đoạn kéo dài nhiều năm với những biến động mạnh về thanh khoản, pháp lý và dòng vốn, năm 2026 đang được nhiều chuyên gia xem là cột mốc đánh dấu sự khởi đầu của một chu kỳ phát triển mới đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu như giai đoạn 2022 – 2024 được xem là thời kỳ thanh lọc mạnh mẽ, còn năm 2025 là năm phục hồi từng bước, thì năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một vòng tăng trưởng mới với nền tảng bền vững và chuyên nghiệp hơn.

Khác với các chu kỳ trước, động lực tăng trưởng lần này không còn đến từ làn sóng đầu cơ hay sự tăng nóng của giá bất động sản, mà được dẫn dắt bởi những yếu tố mang tính nền tảng. Việc bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới chính thức đi vào thực tiễn đang từng bước tháo gỡ những điểm nghẽn tồn tại nhiều năm, tạo điều kiện để hàng loạt dự án được tái khởi động và bổ sung nguồn cung mới cho thị trường.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất ổn định hơn, hoạt động tín dụng được cải thiện và niềm tin của nhà đầu tư dần quay trở lại cũng đang tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phục hồi của thị trường. Sau nhiều năm thận trọng, dòng tiền bắt đầu có xu hướng dịch chuyển trở lại bất động sản, đặc biệt là những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định.

Một điểm khác biệt đáng chú ý của chu kỳ mới là sự thay đổi trong tư duy phát triển của các doanh nghiệp. Thay vì chạy theo chiến lược mở rộng bằng mọi giá và phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính như giai đoạn trước, nhiều chủ đầu tư đang ưu tiên tái cấu trúc, nâng cao chất lượng tài sản và xây dựng chiến lược tăng trưởng dài hạn. Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, tình hình tài chính lành mạnh và năng lực triển khai tốt được dự báo sẽ chiếm ưu thế trong giai đoạn tới.

Song song với đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) được kỳ vọng sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng thúc đẩy quá trình tái cơ cấu thị trường. Những dòng vốn lớn, cả trong và ngoài nước, đang tích cực tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, dòng vốn hiện nay có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, khả năng triển khai cao và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Năm 2026 cũng được đánh giá là thời điểm bắt đầu của quá trình sàng lọc sâu hơn trong ngành bất động sản. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy quá lớn hoặc sở hữu các dự án gặp nhiều vướng mắc pháp lý sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn. Trong khi đó, các doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, khả năng thích ứng cao và chiến lược phát triển rõ ràng sẽ có cơ hội mở rộng thị phần và củng cố vị thế trên thị trường.

Đón dòng vốn lớn

Theo nhiều chuyên gia, Việt Nam vẫn là một trong những thị trường có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ tốc độ đô thị hóa cao, quy mô dân số lớn và nhu cầu nhà ở thực vẫn còn rất lớn. Chính những yếu tố nền tảng này đã giúp bất động sản Việt Nam tiếp tục nằm trong “tầm ngắm” của các dòng vốn quốc tế.

Đáng chú ý, các thương vụ M&A hiện nay không chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở mà đã mở rộng sang bất động sản công nghiệp, logistics, trung tâm dữ liệu, bất động sản thương mại, khách sạn nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội. Sự đa dạng về phân khúc cho thấy dòng vốn đang có xu hướng tìm kiếm những lĩnh vực có khả năng tăng trưởng bền vững thay vì chỉ tập trung vào các dự án cao cấp như trước đây.

Nhiều chuyên gia nhận định giai đoạn 2025 – 2027 có thể trở thành một trong những chu kỳ M&A sôi động nhất của thị trường bất động sản Việt Nam kể từ sau đại dịch.

Tuy nhiên, khác với các giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây, làn sóng mới được kỳ vọng sẽ mang lại sự tái cấu trúc sâu rộng hơn cho toàn ngành.

Các doanh nghiệp yếu kém, sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức hoặc sở hữu các dự án kém hiệu quả sẽ dần bị đào thải. Ngược lại, những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, quản trị minh bạch và sở hữu các tài sản chất lượng sẽ tiếp tục mở rộng vị thế thông qua các thương vụ mua bán và sáp nhập.

Có thể nói, M&A bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi dòng vốn “khổng lồ” không chỉ đóng vai trò cứu trợ thị trường mà còn trở thành lực lượng thúc đẩy quá trình thanh lọc và tái định hình ngành địa ốc. Trong cuộc chơi mới này, quy mô vốn vẫn quan trọng, nhưng yếu tố quyết định thành công sẽ là chất lượng tài sản, tính minh bạch và khả năng tạo ra giá trị bền vững. Đây cũng chính là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng chuyên nghiệp và ổn định hơn trong dài hạn.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới khi dòng vốn quốc tế chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.

Nhà đầu tư nước ngoài hiện không còn xem Việt Nam là thị trường thử nghiệm mà là điểm đến chiến lược dài hạn. Những yếu tố như nhu cầu thật, pháp lý minh bạch và hiệu quả đầu tư bền vững đang trở thành tiêu chí hàng đầu.

Các chuyên gia của JLL Việt Nam cũng cho rằng những thay đổi tích cực trong hành lang pháp lý đang tạo lực đẩy quan trọng cho hoạt động M&A.

Đặc biệt, Nghị quyết 171/2024/QH15 được xem là cú hích lớn khi cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tách dự án thành phần trong nhiều trường hợp. Đây là cơ chế mà giới đầu tư đã chờ đợi suốt nhiều năm.

Theo JLL, trước đây giá trị phổ biến của các thương vụ M&A chỉ dao động khoảng 50-70 triệu USD. Hiện nay, quy mô tối thiểu của nhiều thương vụ đã tăng lên khoảng 200 triệu USD mỗi dự án.

Sự gia tăng mạnh mẽ về quy mô giao dịch cho thấy niềm tin của dòng vốn ngoại đối với thị trường Việt Nam đang ngày càng lớn.