M&A Bất động sản 2026: Đón dòng vốn lớn đổ về, sẵn sàng cho chu kỳ tăng trưởng mới

Thanh lọc thị trường – tiền đề cho M&A bùng nổ

Hai năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam chịu tác động kép từ siết tín dụng, trái phiếu đáo hạn lớn và sức mua suy giảm. Nhiều doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu danh mục dự án, bán bớt quỹ đất hoặc chuyển nhượng một phần dự án để giảm áp lực dòng tiền. Chính trong bối cảnh này, hoạt động M&A nổi lên như một “van xả áp lực” quan trọng.

Theo đánh giá của nhiều tổ chức nghiên cứu, định giá tài sản bất động sản trong năm 2025 đã giảm 10–30% so với giai đoạn đỉnh 2021–2022, đặc biệt ở phân khúc đất nền, dự án dở dang và bất động sản nghỉ dưỡng. Điều này mở ra cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh mua lại dự án với giá hợp lý, thay vì phải phát triển từ đầu với chi phí giải phóng mặt bằng và thủ tục pháp lý kéo dài.

Một chuyên gia đến từ Savills Việt Nam nhận định: “Chu kỳ khó khăn vừa qua đã tạo ra mặt bằng giá mới mang tính thực tế hơn. Nhà đầu tư chiến lược sẵn sàng tham gia nếu pháp lý rõ ràng và dự án có tiềm năng khai thác thực.”

Bước sang 2026, bối cảnh vĩ mô ổn định hơn, lãi suất dần điều chỉnh theo hướng hỗ trợ tăng trưởng, cùng với triển vọng nâng hạng thị trường tài chính, đang giúp Việt Nam tiếp tục nằm trong “tầm ngắm” của các quỹ đầu tư khu vực.

Đại diện CBRE Việt Nam từng cho biết, dòng vốn ngoại hiện không còn “đánh nhanh thắng nhanh” mà hướng đến chiến lược hợp tác dài hạn, tham gia từ giai đoạn phát triển dự án thay vì chỉ mua lại sản phẩm hoàn thiện.

Điểm đáng chú ý là các quỹ ngoại hiện yêu cầu tiêu chuẩn quản trị doanh nghiệp (ESG), minh bạch tài chính và hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh cao hơn trước rất nhiều. Điều này buộc doanh nghiệp trong nước phải nâng cấp năng lực quản trị nếu muốn tiếp cận dòng vốn lớn.

Không chỉ có vốn ngoại, nhiều tập đoàn bất động sản trong nước có tiềm lực tài chính tốt cũng sẵn sàng tham gia M&A để mở rộng quỹ đất. Thay vì cạnh tranh đấu giá đất với chi phí cao, họ chọn mua lại dự án dở dang từ các chủ đầu tư gặp khó khăn.

Xu hướng “đổi chủ” dự án dự báo sẽ tăng mạnh trong năm 2026, đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án từng đình trệ nhiều năm có thể được tái khởi động dưới thương hiệu mới, với nguồn lực tài chính và chiến lược bán hàng bài bản hơn.

Đối với thị trường, điều này mang ý nghĩa tích cực: nguồn cung được tái kích hoạt, niềm tin người mua cải thiện, đồng thời tránh lãng phí tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, không phải thương vụ nào cũng thành công. Việc định giá sai, gánh nặng pháp lý tồn đọng hoặc kỳ vọng lợi nhuận quá cao có thể khiến thương vụ rơi vào bế tắc.

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt làn sóng M&A?

Theo JLL Việt Nam, trong năm vừa, thị trường bất động sản nổi bật với nhiều thương vụ M&A lớn và bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng chuyên nghiệp và chọn lọc hơn.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, cho biết dòng vốn FDI tiếp tục ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hồ sơ hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai.

Theo bà Trang, mặt bằng định giá đang được xác lập lại trên cơ sở các tiêu chuẩn thẩm định quốc tế, phản ánh sát giá trị thực của tài sản thay vì những mức giá “phi lý” như các chu kỳ trước. Lợi suất giao dịch cũng được điều chỉnh theo hướng hấp dẫn hơn, đặc biệt ở phân khúc khách sạn với mức kỳ vọng 8–9%, góp phần kéo dòng vốn quốc tế quay trở lại.

Đặc biệt chính sách mới có hiệu lực từ tháng 4/2025 cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã tạo động lực rõ rệt cho các thương vụ M&A ở phân khúc nhà ở vốn có nhu cầu cao nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Cũng theo JLL, thị trường bất động sản Việt Nam được chia ra ba phân khúc:

Ở phân khúc nhà ở, thị trường phía Nam dự kiến chào đón trung bình 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030. Giá căn hộ sơ cấp tại khu vực này đã đạt trung bình 2.740 USD/m2 vào cuối 2025, tăng 1,25 lần so với năm 2020. Xu hướng phát triển các đại đô thị tích hợp theo mô hình TOD ngày càng rõ nét, mở rộng ra khu vực Vành đai 3 và 4.

Phân khúc công nghiệp – logistics tiếp tục giữ vai trò chiến lược trong thu hút FDI. Tính đến cuối 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy 84%. Hoạt động M&A 11 tháng đầu năm đạt khoảng 74 triệu USD, chủ yếu theo mô hình mua lại khu công nghiệp sẵn có. Các sản phẩm mới như kho lạnh, trung tâm dữ liệu mở ra cơ hội đầu tư đa dạng hơn.

Trong khi đó, phân khúc khách sạn – nghỉ dưỡng phục hồi mạnh với 21,2 triệu lượt khách quốc tế năm 2025. Công suất phòng tại TP. Hồ Chí Minh đạt 83%, ADR trung bình 3,6 triệu đồng/đêm. Tổng giá trị giao dịch M&A trong lĩnh vực này đạt khoảng 125 triệu USD, với lợi suất kỳ vọng 8–9%.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, bước sang năm 2026, thị trường sẽ tiếp tục hưởng lợi từ môi trường vĩ mô ổn định, FDI tăng trưởng bền vững và hệ thống hạ tầng hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa đạt 50% vào năm 2030 sẽ thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ đối với nhà ở, thương mại và công nghiệp.

JLL nhận định giai đoạn 2025–2026 sẽ là thời điểm M&A bất động sản Việt Nam đi vào chiều sâu, với pháp lý rõ ràng, tiêu chuẩn quốc tế trong định giá, chiến lược phát triển bền vững và năng lực quản trị chuyên nghiệp trở thành những yếu tố quyết định khả năng thu hút dòng vốn toàn cầu, mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường.