Làn sóng siêu đô thị trỗi dậy: Thị trường bước vào cuộc chơi của những “ông lớn”

Đại dự án phủ sóng từ Bắc vào Nam

Chỉ trong một năm, bản đồ địa ốc Việt Nam ghi nhận hàng loạt đại dự án được khởi động hoặc tái khởi động, với tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Tại miền Bắc, Hà Nội tiếp tục giữ vai trò tâm điểm khi ngày 19/12/2025 đồng loạt khởi công hai dự án có quy mô đặc biệt lớn. Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng có diện tích quy hoạch khoảng 11.000 ha, tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng. Cùng thời điểm, Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic được triển khai với quy mô hơn 9.000 ha, vốn đầu tư trên 925.000 tỷ đồng.

Vùng vệ tinh Thủ đô cũng sôi động không kém. Dự án Trump International Hưng Yên tại Khoái Châu (Hưng Yên) rộng gần 1.000 ha, tích hợp sân golf, khu đô thị thương mại – dịch vụ và không gian công cộng. Tại Bắc Ninh, Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc City gần 198 ha chính thức khởi công, bổ sung nguồn cung cho vành đai công nghiệp – đô thị của vùng Thủ đô.

Quảng Ninh nổi lên như một “điểm nóng” mới. Hạ Long Xanh – dự án lớn nhất từ trước đến nay của Vingroup – có diện tích hơn 4.119 ha, tổng vốn ước tính khoảng 456.639 tỷ đồng (gần 18 tỷ USD). Theo quy hoạch, dự án sẽ cung cấp hơn 55.000 sản phẩm nhà ở và lưu trú, đáp ứng quy mô dân số hơn 244.000 người, góp phần tái định hình không gian phát triển khu vực Hạ Long – Cẩm Phả trong dài hạn. Cũng trong ngày 19/12/2025, Sun Group khởi công khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn với quy mô 244 ha, vốn đầu tư khoảng 51.636 tỷ đồng.

Dọc miền Trung, xu hướng phát triển đại đô thị ven biển ngày càng rõ nét. Tại Khánh Hòa, Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh rộng hơn 1.250 ha, tổng vốn trên 85.000 tỷ đồng, hướng tới quy mô dân số hơn 230.000 người. Ở Quảng Trị, Sun Group đồng loạt triển khai ba khu đô thị lớn tại ven biển Nhật Lệ (276 ha), trung tâm Đồng Hới (212 ha) và phía Tây sông Lệ Kỳ (291 ha), tạo thành cụm dự án quy mô hiếm thấy tại Bắc Trung Bộ.

Phía Nam, Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ) gây chú ý đặc biệt khi được khởi công từ tháng 4/2025 với diện tích 2.870 ha, tổng vốn khoảng 10 tỷ USD. Dự án không chỉ mở ra hướng phát triển đô thị lấn biển cho TP.HCM mà còn tạo điểm nhấn bằng tòa tháp 108 tầng cao 550 m.

Sân chơi của các chủ đầu tư lớn

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, làn sóng siêu đô thị khẳng định vị thế của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, quỹ đất tích lũy dài hạn và năng lực triển khai hạ tầng đồng bộ. Quy mô dự án ngày càng lớn khiến thị trường dần rời xa mô hình phân lô nhỏ lẻ, vốn thiếu tính kết nối và tầm nhìn tổng thể.

Ở góc độ quy hoạch, các dự án này không chỉ cung cấp nhà ở mà còn đóng vai trò động lực tăng trưởng kinh tế cho cả khu vực. Phần lớn được đặt tại những vị trí gắn với cao tốc, Vành đai 4, Vành đai 5 hay các sân bay quốc tế mới, qua đó thúc đẩy hình thành các cực tăng trưởng mới.

Đáng chú ý, nhu cầu thị trường cũng thay đổi. Người mua hiện không chỉ tìm một nơi ở, mà đòi hỏi hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh – từ công viên, trường học, bệnh viện đến trung tâm thương mại – điều chỉ có thể реализ tại các quỹ đất lớn.

Thiết lập mặt bằng giá mới nhưng không dễ giảm giá

Theo đại diện CBRE, các đại dự án có xu hướng thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp với mô hình “all-in-one”. Đồng thời, việc phát triển đô thị vệ tinh sẽ góp phần giảm áp lực cho lõi trung tâm Hà Nội, TP.HCM, thúc đẩy mô hình thành phố đa cực.

Tuy nhiên, dòng vốn có thể bị hút mạnh về các “điểm nóng”, khiến những dự án nhỏ lẻ hoặc đất nền tự phát lân cận suy giảm thanh khoản nếu thiếu kết nối hạ tầng.

Về dài hạn, ông Kiệt cảnh báo nguy cơ dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp từ năm 2026 trở đi. Khi thị trường phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư, bất kỳ biến động nào về kinh tế vĩ mô hay lãi suất đều có thể ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ. Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư buộc phải linh hoạt chính sách bán hàng như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, cam kết thuê lại… Dù vậy, khả năng giảm giá trên diện rộng được đánh giá là khó xảy ra; rủi ro chủ yếu nằm ở các dự án pháp lý chưa hoàn thiện hoặc mang tính đầu cơ cao.

Đáng chú ý, việc Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường khiến chi phí đền bù và tiền sử dụng đất gia tăng. Cộng thêm chi phí đầu tư hạ tầng đồng bộ, giá thành sản phẩm khó có dư địa giảm sâu. Thay vì hạ giá, doanh nghiệp có xu hướng điều chỉnh cấu trúc tài chính để tăng khả năng tiếp cận cho người mua.

Theo ông Kiệt, thách thức lớn nhất của các đại dự án không nằm ở quy mô xây dựng mà ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn. Chu kỳ triển khai có thể kéo dài 10–20 năm, trong khi chỉ một nút thắt pháp lý hoặc giải phóng mặt bằng cũng có thể làm chậm toàn bộ tiến độ. Quan trọng hơn, thành công không chỉ đến từ hạ tầng hoàn thiện mà còn ở khả năng thu hút cư dân và tạo việc làm thực chất.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng chủ đầu tư cần chiến lược vốn rõ ràng, phân định giữa vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường. Ngoài tín dụng ngân hàng, có thể cân nhắc hợp tác quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu, REITs hoặc M&A từng phân khu để giảm áp lực tài chính.

Ông Jackson nhấn mạnh, dự án nên được phát triển theo từng giai đoạn phù hợp với chu kỳ thị trường: giai đoạn đầu tập trung sản phẩm thanh khoản cao, giai đoạn sau mở rộng sang phân khúc cao cấp. Các tài sản thương mại như trung tâm thương mại, khách sạn nên được giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.

“Đại đô thị chỉ thực sự thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10–20 năm, thay vì đặt cược vào vài năm đầu bán hàng”, ông Jackson nhận định.