Lãi suất thả nổi leo cao, người mua nhà “ngộp thở”
Dù mặt bằng lãi suất huy động đầu tháng 2 xuất hiện những tín hiệu trái chiều, lãi suất cho vay mua nhà – đặc biệt là giai đoạn sau ưu đãi – lại đang leo lên mức cao, trở thành rào cản tài chính lớn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Tại nhiều ngân hàng, lãi suất thả nổi đã tiệm cận hoặc vượt ngưỡng 14–15%/năm, khiến thị trường bất động sản tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng.
Lãi suất huy động phân hóa mạnh
Ngay từ đầu tháng 2, thị trường tiền gửi ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) bất ngờ điều chỉnh giảm lãi suất ở hầu hết các kỳ hạn ngắn. Điểm mới trong đợt điều chỉnh này là cơ chế lãi suất bậc thang theo quy mô tiền gửi. Với khoản tiền dưới 500 triệu đồng, lãi suất kỳ hạn 1–2 tháng giảm còn 4,4%/năm. Trong khi đó, các khoản tiền gửi lớn hơn được hưởng mức lãi suất cao hơn, tối đa 5,8%/năm với khoản từ 500 triệu đến dưới 2 tỷ đồng và lên tới 6%/năm cho khoản trên 2 tỷ đồng ở kỳ hạn 6–36 tháng.
Trái chiều với Sacombank, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) tiếp tục tăng nhẹ 0,1%/năm đối với các kỳ hạn gửi trực tuyến. Đây là lần điều chỉnh tăng thứ năm kể từ đầu năm, đưa lãi suất kỳ hạn 12 tháng lên mức cao nhất 6,35%/năm.
Nhìn rộng ra toàn thị trường, lãi suất huy động đang phân hóa rõ rệt. Nhóm ngân hàng quốc doanh (Big4) vẫn duy trì mặt bằng thấp nhất hệ thống, với kỳ hạn 1–3 tháng dao động 2,1–3,5%/năm, kỳ hạn 12 tháng khoảng 5,2–5,3%/năm. Ngược lại, khối ngân hàng tư nhân đẩy mạnh cuộc đua hút vốn. Ở kỳ hạn 6 tháng, PGBank niêm yết mức 7,1%/năm – cao nhất thị trường. Tại các kỳ hạn 12–18 tháng, nhiều ngân hàng như MBV, PGBank, Techcombank duy trì lãi suất từ 6,8–7,2%/năm, cao hơn nhóm Big4 gần 2 điểm phần trăm.
Trong khi đó, thị trường liên ngân hàng lại ghi nhận xu hướng hạ nhiệt. Theo Ngân hàng Nhà nước, trong tuần 19–23/1/2026, lãi suất qua đêm giảm mạnh 0,74 điểm phần trăm xuống 3,27%/năm; kỳ hạn một tuần cũng lùi về khoảng 4,37%/năm. Diễn biến này cho thấy thanh khoản hệ thống ngân hàng đang khá dồi dào, song dòng vốn rẻ chưa thực sự lan tỏa sang khu vực cho vay dân cư.
Lãi vay mua nhà leo thang sau ưu đãi
Trái ngược với diễn biến ở đầu vào, lãi suất cho vay mua nhà đang trở thành áp lực lớn đối với người vay. Nhiều gói tín dụng được quảng bá với lãi suất ưu đãi hấp dẫn trong 6–12 tháng đầu, nhưng sau đó nhanh chóng chuyển sang cơ chế thả nổi với mức tăng mạnh.
Tại nhóm Big4, Vietcombank áp dụng lãi suất ưu đãi 9,9%/năm trong 12 tháng đầu, song sau 18 tháng, lãi suất tăng lên 13,6%/năm và đạt 13,9%/năm với gói ưu đãi 24 tháng. Mức này cao hơn đáng kể so với cùng kỳ năm 2025.
Một số ngân hàng khác như HSBC, Agribank cũng triển khai lãi suất ban đầu khoảng 8–8,5%/năm, nhưng sau thời gian ưu đãi sẽ thả nổi theo thị trường. Ở khối ngân hàng tư nhân, lãi suất thả nổi phổ biến trong vùng 11–15%/năm. Techcombank và ACB hiện đưa ra lãi suất ưu đãi khoảng 8,5–9,5%/năm, song khi hết ưu đãi, người vay phải đối mặt với chi phí vốn tăng mạnh.
Thị trường bất động sản “chùn bước”
Diễn biến lãi suất leo thang đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua. Ông Hiếu, một nhà đầu tư tại Hà Nội, cho biết đã tạm dừng kế hoạch mua căn hộ cao cấp tại khu vực Mỹ Đình khi lãi suất ưu đãi chỉ kéo dài 18 tháng ở mức 10%, sau đó thả nổi lên tới 14,7%/năm. “Lợi nhuận kỳ vọng không thể bù đắp rủi ro dòng tiền khi lãi vay neo cao”, ông Hiếu chia sẻ.
Không chỉ nhà đầu tư, người mua ở thực cũng rơi vào thế khó. Anh Hoàng Anh (Hà Nội), dù có sẵn 2 tỷ đồng tiền mặt, vẫn quyết định hoãn mua nhà vì lo ngại “rủi ro kép” từ giá nhà tăng và lãi vay cao.
Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), có tới 61% người được hỏi cho biết đã trì hoãn kế hoạch mua nhà do áp lực tài chính. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cảnh báo, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt khi hết thời gian ưu đãi lãi suất, có thể buộc phải bán tài sản nếu dòng tiền cho thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay đang tăng nhanh.