Lãi suất cho vay bất động sản: Vẫn đang tiếp tục neo cao nhưng có thể “hạ nhiệt trong thời gian tới

Lãi suất tăng – diễn biến mang tính chu kỳ

Lãi suất tăng trong lĩnh vực bất động sản thực chất là diễn biến mang tính chu kỳ quen thuộc của nền kinh tế, thay vì một hiện tượng bất thường. Nếu nhìn lại lịch sử, có thể thấy thị trường Việt Nam đã nhiều lần trải qua những giai đoạn lãi suất tăng mạnh sau khi tín dụng tăng nóng, rồi dần ổn định trở lại khi các chính sách điều tiết phát huy hiệu quả.

Chu kỳ này thường lặp lại theo nhịp tăng trưởng của nền kinh tế: khi dòng tiền rẻ được bơm mạnh để kích thích phục hồi và mở rộng sản xuất, tín dụng tăng nhanh, đặc biệt là ở những lĩnh vực hấp thụ vốn lớn như bất động sản; sau đó, cơ quan quản lý buộc phải siết lại nhằm kiểm soát rủi ro, kéo theo mặt bằng lãi suất đi lên.

Trong một chia sẻ mới đây, TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế nhìn nhận, việc lãi suất cho vay mua bất động sản (BĐS) tăng cao trong thời gian gần đây không phải diễn biến lạ. Đây là hệ quả từ khoảng cuối năm ngoái - khi tín dụng BĐS đã tăng trên 20% vào quý III/2025 và liên tục được cảnh báo.

Câu chuyện này đang là vấn đề lớn của lĩnh vực địa ốc cũng như tín dụng năm nay. Lãi suất vay mua BĐS hiện dao động 12 - 14%, tăng rất mạnh so với hồi 2024. Mới năm ngoái, lãi suất vay mua nhà vẫn còn dao động 6 - 8%, sau ưu đãi thường từ 9 - 10%, thấp hơn bây giờ tương đối.

Nhìn lại quá khứ, lãi suất cũng từng biến động mạnh vào năm 2012. Cụ thể, lãi suất vay mua BĐS giai đoạn 2010 - 2011 khoảng 10 - 12%, vẫn ở mức chấp nhận được. Tuy nhiên, khi nguồn vốn đổ quá nhiều vào BĐS, cơ quan quản lý đã phải hạn chế dòng tiền. Sau đó lãi suất đã tăng rất mạnh, có thời điểm trên 20%, khiến toàn bộ thị trường BĐS bị đình trệ, nhiều đại gia, doanh nghiệp địa ốc, ngân hàng rơi vào cảnh sụp đổ.

Lần biến động tiếp theo vào khoảng cuối năm 2022, khi thị trường trên đà tăng nóng, dòng tiền đổ vào quá nhiều, Chính phủ đã phải hạn chế tín dụng BĐS. Ngay lập tức, lãi suất huy động lẫn cho vay đều tăng trong suốt quý I/2023, khiến thị trường BĐS hoàn toàn đảo chiều.

Theo TS Đinh Thế Hiển, đợt tăng lãi suất hiện nay chưa nghiêm trọng như năm 2012 và cũng chưa gay gắt như giai đoạn 2022–2023. Tuy nhiên, tác động đến thị trường có nhiều điểm tương đồng.

Cùng chia sẻ về việc lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng có xu hướng tăng trong thời gian gần đây, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, đây là diễn biến mang tính chu kỳ quen thuộc của thị trường tài chính.

Nhưng có thể ổn định trong thời gian tới?

Theo ông Trung, áp lực lãi suất hiện nay chủ yếu mang tính chu kỳ. Giai đoạn cuối năm và đầu năm, các tổ chức tín dụng thường đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị nguồn lực cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của nền kinh tế. Năm nay, áp lực này còn gia tăng khi hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn được triển khai, kéo theo nhu cầu vốn lớn từ hệ thống ngân hàng. Khi nhu cầu huy động tăng mạnh trong thời gian ngắn, mặt bằng lãi suất khó tránh khỏi xu hướng đi lên.

Theo ông, khả năng lãi suất hạ nhiệt từ giữa năm không chỉ dựa trên kỳ vọng mà gắn với chu kỳ vận động của dòng tiền trong nền kinh tế. Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm, áp lực này có xu hướng giảm dần khi dòng tiền được giải tỏa. Một phần vốn đã được đưa ra nền kinh tế, trong khi các kênh bổ sung như phát hành trái phiếu, thu hút vốn ngoại và điều tiết chính sách bắt đầu phát huy hiệu quả. Khi cung vốn cải thiện, mặt bằng lãi suất có điều kiện ổn định hơn.

"Trong quý I và có thể kéo dài sang quý II, lãi suất vẫn ở mức cao, nhưng đây chỉ là áp lực ngắn hạn và có thể ổn định trở lại từ nửa cuối năm nay", ông Trung nói.

Góc nhìn này cũng được nhiều tổ chức nghiên cứu đồng thuận. Báo cáo của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho thấy lãi suất vay mua nhà ở mức 12-15% sau ưu đãi, đang là một trong những yếu tố chính làm chậm đà phục hồi của thị trường đầu năm nay, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, VARS IRE đánh giá áp lực này mang tính chu kỳ và có thể giảm dần khi dòng vốn được giải ngân, giúp lãi suất kỳ vọng chuyển sang xu hướng ổn định hoặc hạ nhiệt nửa cuối năm, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà và hỗ trợ thanh khoản thị trường.

Dù còn nhiều thách thức, triển vọng trung hạn của thị trường được đánh giá tích cực nếu lãi suất hạ nhiệt như dự báo. Theo ông Trần Quang Trung, khi bước qua khoảng giữa năm 2026, các yếu tố về nguồn vốn và điều hành vĩ mô có thể giúp mặt bằng lãi suất ổn định hơn. Khi chi phí vốn giảm, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua sẽ được cải thiện, qua đó hỗ trợ thanh khoản.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, khó kỳ vọng thị trường sớm quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng. Thay vào đó, bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng ổn định và bền vững hơn, với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc.