Không chặn dòng vốn vào bất động sản, mà điều hướng “chảy” đúng nơi

Trao đổi với PV, TS Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia kinh tế – cho rằng trong bối cảnh hiện nay, việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được xem là một bước điều chỉnh cần thiết nhằm bảo đảm chất lượng tăng trưởng của nền kinh tế.

Theo ông, thị trường bất động sản tại Việt Nam có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều khu vực quan trọng như hệ thống ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đầu tư công và cả tiêu dùng của hộ gia đình. Khi dòng vốn tín dụng chảy quá mạnh vào bất động sản trong thời gian ngắn, rủi ro không chỉ dừng lại ở riêng thị trường này mà có thể lan sang toàn bộ nền kinh tế.

Một trong những nguy cơ đáng chú ý là rủi ro nợ xấu và sự mất cân đối về nguồn vốn trung – dài hạn trong hệ thống ngân hàng. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng ở giai đoạn hiện nay mang tính phòng ngừa chu kỳ, nhằm giảm thiểu rủi ro trong tương lai, thay vì là phản ứng khi thị trường đã rơi vào khủng hoảng.

Theo TS Nhân, việc lãi suất vay mua nhà tăng trong thời gian gần đây sẽ tạo ra những tác động điều chỉnh đáng kể đối với hành vi của thị trường. Khi chi phí vốn cao hơn, dòng tiền đầu cơ dựa vào đòn bẩy tài chính lớn sẽ có xu hướng suy giảm, qua đó làm chậm lại đà tăng giá của nhiều loại tài sản.

Ông cho rằng đây là bước đi cần thiết để đưa bất động sản trở về đúng vai trò của một lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị, thay vì trở thành kênh tích trữ tài sản mang tính đầu cơ tài chính như thời gian qua.

Ở tầm vĩ mô, chính sách kiểm soát tín dụng cũng thúc đẩy quá trình tái phân bổ nguồn lực của nền kinh tế. Khi tín dụng không còn dễ dàng chảy vào những dự án có mức lợi nhuận kỳ vọng cao nhưng rủi ro lớn, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp chế biến, xuất khẩu, hạ tầng và đổi mới công nghệ – những ngành tạo ra giá trị gia tăng thực và năng suất dài hạn.

Một điểm đáng chú ý là thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi về cấu trúc. Nếu trước đây tăng trưởng phần lớn dựa vào việc giá đất tăng nhanh và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, thì giai đoạn sắp tới sẽ buộc phải dựa nhiều hơn vào năng lực phát triển dự án, khả năng hấp thụ của thị trường và hiệu quả khai thác tài sản.

Điều này đồng nghĩa trong ngắn hạn, tốc độ tăng trưởng của thị trường có thể chậm lại. Tuy nhiên, đổi lại mức độ ổn định và bền vững của thị trường sẽ được cải thiện đáng kể.

Từ góc độ điều hành, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay không nằm ở việc “siết” hay “nới” tín dụng bất động sản, mà là kiểm soát một cách có chọn lọc.

Theo đó, dòng tín dụng cần tiếp tục được ưu tiên cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có khả năng đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian ngắn.

“Nếu thực hiện tốt nguyên tắc này, thị trường bất động sản vẫn có thể duy trì động lực tăng trưởng mà không tạo áp lực lớn lên hệ thống tài chính quốc gia”, ông Nhân nhận định.

Vị chuyên gia cũng cho rằng bài toán hiện nay không phải là hạn chế dòng vốn vào bất động sản, mà là thiết kế cơ chế phân luồng vốn phù hợp. Trong đó, cần chuyển từ cách kiểm soát tín dụng theo lĩnh vực sang kiểm soát dựa trên mức độ rủi ro của từng dự án và mục đích sử dụng vốn.

Thực tế cho thấy không phải mọi loại hình bất động sản đều có mức rủi ro giống nhau. Các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, khu công nghiệp hay khu đô thị hoàn chỉnh có bản chất rất khác so với các dự án mang tính đầu cơ đất đai. Vì vậy, tín dụng nên được ưu tiên cho những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ triển khai rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Bên cạnh đó, dòng vốn vào hoạt động đầu cơ cũng cần được kiểm soát thông qua các công cụ tài chính. Chẳng hạn, có thể áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cao hơn đối với các khoản vay mua bất động sản thứ hai trở lên hoặc những khoản vay ngắn hạn phục vụ mục đích “lướt sóng”.

Theo các chuyên gia, cách tiếp cận này sẽ giúp hạn chế đầu cơ nhưng vẫn bảo đảm người mua nhà ở thực và doanh nghiệp phát triển dự án không bị hạn chế khả năng tiếp cận vốn.

Một giải pháp quan trọng khác là phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn ngoài hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi đặc thù của ngành này đòi hỏi nguồn vốn dài hạn.

Việc tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch hơn, chuẩn hóa thông tin và tăng cường xếp hạng tín nhiệm sẽ giúp các doanh nghiệp có năng lực tốt huy động vốn bền vững, đồng thời giảm áp lực cho hệ thống ngân hàng.

Ngoài ra, chính sách tín dụng cũng cần gắn với việc cải cách thủ tục pháp lý dự án. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản không chỉ gặp khó khăn về vốn mà còn vướng mắc do quá trình phê duyệt dự án kéo dài, khiến chi phí tài chính gia tăng.

Khi các thủ tục pháp lý được rút ngắn, dự án triển khai nhanh hơn, dòng vốn quay vòng hiệu quả hơn và nhu cầu vay vốn cũng sẽ giảm. Đồng thời, rủi ro tín dụng đối với ngân hàng cũng được kiểm soát tốt hơn.

Về dài hạn, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng thị trường bất động sản cần được định hướng phát triển dựa trên nhu cầu ở thực và hiệu quả khai thác tài sản, thay vì phụ thuộc vào việc tăng giá đất.

Ông nhấn mạnh, giải pháp tối ưu không phải là chặn dòng vốn vào bất động sản, mà là bảo đảm dòng tiền chỉ chảy vào những dự án tạo ra giá trị kinh tế và xã hội thực sự. Khi đó, vừa kiểm soát được rủi ro tài chính, vừa duy trì vai trò lan tỏa của bất động sản đối với tăng trưởng kinh tế.