HoREA: Người thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng vẫn thuộc nhóm khó mua nhà

Theo đánh giá của HoREA, nhóm chịu tác động rõ nhất là những người có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng/tháng; các cặp vợ chồng có tổng thu nhập 41–50 triệu đồng/tháng; hoặc người độc thân đang nuôi con nhỏ với thu nhập trên 30 triệu đồng/tháng. Mức thu nhập này vượt ngưỡng quy định để được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, hiện áp dụng trần 20 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà thương mại tại các đô thị lớn liên tục tăng trong nhiều năm, khả năng sở hữu nhà của nhóm này vẫn rất hạn chế.

Thực tế thị trường TP.HCM cho thấy phân khúc “nhà ở giá phù hợp” gần như biến mất trong nhiều năm qua. Đây là loại căn hộ chung cư diện tích khoảng 50–70 m², có 1–2 phòng ngủ, với mức giá dao động 2–5 tỷ đồng/căn – được xem là gần với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết năm 2020, TP.HCM chỉ có 163 căn thuộc phân khúc giá phù hợp, tương đương khoảng 1% tổng nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường. Từ năm 2021 đến hết tháng 6/2025, loại hình này gần như không còn xuất hiện. Thay vào đó, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% tổng sản phẩm. Riêng giai đoạn 2024 đến giữa năm 2025, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM hầu như chỉ còn phân khúc cao cấp.

Theo HoREA, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong nhiều năm đã góp phần đẩy giá bất động sản tăng cao. Trong bối cảnh quỹ đất hạn chế và chi phí đầu vào tăng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn phát triển dự án cao cấp nhằm tối ưu lợi nhuận, khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường ngày càng lệch về phía phân khúc giá cao.

Ngoài yếu tố cung – cầu, HoREA cũng cho rằng khung pháp lý hiện nay vẫn còn khoảng trống đối với nhóm thu nhập trung bình. Dù Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung nhiều cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, song chưa có chính sách cụ thể dành cho những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng tài chính để mua nhà thương mại.

Từ thực tế này, HoREA đánh giá chủ trương thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình là hướng đi hợp lý. Hiệp hội kiến nghị cần xây dựng cơ chế ưu đãi tín dụng để hỗ trợ người mua nhà, chẳng hạn cho phép vay vốn với lãi suất khoảng 6–7%/năm, thời hạn 10–12 năm. Theo HoREA, nhóm thu nhập trung bình tại đô thị thường đã có một phần tích lũy, nếu được tiếp cận nguồn vốn ổn định sẽ có cơ hội mua hoặc thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.

Hiệp hội cũng cho rằng khi có khung chính sách rõ ràng và nguồn tín dụng ổn định, thị trường sẽ có thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở của số đông người dân đô thị mà còn góp phần tái cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản.

Ở góc độ điều hành, Chính phủ cũng đang xem xét điều chỉnh chính sách liên quan đến nhà ở xã hội. Tại phiên họp Chính phủ ngày 4/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp tục triển khai các giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, đồng thời nghiên cứu nâng trần thu nhập của người mua nhà ở xã hội lên mức 25–27 triệu đồng/tháng, cao hơn khoảng 25–35% so với mức trần 20 triệu đồng đang áp dụng từ tháng 10/2025.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030 đang được đẩy nhanh tiến độ. Mục tiêu hiện nay là hoàn thành sớm hơn kế hoạch hai năm và nâng tổng quy mô lên hơn 1,6 triệu căn vào năm 2030.

Riêng năm 2026, các địa phương được giao hoàn thành khoảng 158.700 căn nhà ở xã hội. Tính đến nay, cả nước đã có 220 dự án được khởi công và đang xây dựng với quy mô gần 215.000 căn, tương đương 135% chỉ tiêu của năm. Lũy kế từ trước đến nay, 737 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với tổng quy mô hơn 700.000 căn, đạt khoảng 70% mục tiêu hoàn thành một triệu căn vào năm 2030.

Việc mở rộng chính sách và bổ sung cơ chế hỗ trợ cho nhóm thu nhập trung bình được kỳ vọng sẽ giúp thu hẹp khoảng trống nhà ở trên thị trường, đồng thời tạo thêm cơ hội an cư cho lực lượng lao động tại các đô thị lớn.