HoREA đề xuất điều chỉnh cách tính dân số chung cư, gỡ khó cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền

Theo HoREA, Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, có hiệu lực từ ngày 9/1/2026, hiện đang được áp dụng xuyên suốt từ khâu quy hoạch đến cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, điểm bất cập nằm ở chỗ văn bản này chỉ quy định một phương pháp duy nhất để xác định quy mô dân số. Cách tiếp cận “một công thức cho tất cả” đã vô tình tạo ra ràng buộc trong thiết kế dự án, buộc các chủ đầu tư phải gia tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn.

Hệ quả là cơ cấu nguồn cung đang ngày càng lệch về phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tế của thị trường lại tập trung chủ yếu ở căn hộ vừa và nhỏ. Khảo sát cho thấy khoảng 60-70% người mua tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m², giá từ 2-7 tỷ đồng. Khoảng 20-25% khách hàng, chủ yếu là người trẻ hoặc nhóm thu nhập trung bình thấp, có nhu cầu căn hộ khoảng 50m². Trong khi đó, phân khúc căn hộ lớn chỉ chiếm 5-10% tổng nhu cầu.

HoREA cho rằng việc áp dụng cứng nhắc phương pháp tính dân số đang vô tình “ưu ái” căn hộ lớn sản phẩm phù hợp với nhóm thu nhập cao nhưng lại “lệch nhịp” hoàn toàn với nhu cầu của đại đa số người dân đô thị. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung căn hộ vừa và nhỏ mà còn tiềm ẩn rủi ro tồn kho.

Sự lệch pha cung cầu không chỉ gây khó cho doanh nghiệp mà còn đẩy người mua vào thế khó. Khi căn hộ nhỏ và vừa khan hiếm, người dân buộc phải lựa chọn các sản phẩm vượt quá khả năng tài chính. Thay vì chi 3-4 tỷ đồng cho một căn phù hợp, nhiều người phải “gồng mình” mua căn hộ giá 6-7 tỷ đồng hoặc hơn.

Điều này dẫn đến áp lực nợ vay gia tăng, giảm cơ hội sở hữu nhà và đi ngược lại mục tiêu an sinh xã hội của TP.HCM. Trong bối cảnh giá căn hộ trung bình đã lên khoảng 100 triệu đồng/m² và hơn 70% nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp, bài toán nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên cấp bách.

Để tháo nút thắt, HoREA đề xuất bổ sung thêm một phương pháp tính dân số linh hoạt hơn, cho phép quy đổi theo diện tích bình quân khoảng 32m2/người. Chẳng hạn, thay vì “ấn cứng” mỗi căn 70m2 là 3 người, có thể tính lại chỉ khoảng hơn 2 người.

Sự thay đổi nghe nhỏ nhưng tác động khá rõ. Khi số người “tính toán” trên mỗi căn giảm xuống, trong cùng một giới hạn dân số của dự án, chủ đầu tư có thể bố trí nhiều căn hộ hơn. Nhờ đó, dự án có dư địa để thiết kế thêm căn nhỏ và căn vừa, thay vì phải dồn vào căn lớn như trước.

Thực tế cũng cho thấy nguồn cung đang suy giảm. Năm 2025, TP.HCM chỉ có khoảng 16.600 căn hộ đủ điều kiện huy động vốn  mức thấp so với các giai đoạn trước. Với nhà ở xã hội, áp lực còn rõ rệt hơn khi một dự án 750 căn có tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký, tức trung bình mỗi căn có 16 người cạnh tranh.

Theo HoREA, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số không đơn thuần là thay đổi một chỉ số kỹ thuật, mà có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa lớn đối với toàn thị trường. Nếu được chấp thuận, đề xuất này sẽ giúp cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, đưa nguồn cung về sát nhu cầu thực, từ đó cải thiện thanh khoản và giảm rủi ro tồn kho.

Quan trọng hơn, đây còn là giải pháp góp phần thực hiện mục tiêu an sinh nhà ở. TP.HCM đang đặt mục tiêu phát triển hơn 181.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, riêng năm 2026 là khoảng 28.500 căn. Để đạt được mục tiêu này, việc tháo gỡ các “nút thắt” về cơ chế trong đó có cách tính dân số  là điều kiện tiên quyết.