Hai lực tác động lớn sẽ định hình thị trường bất động sản năm 2026

Mô hình đại đô thị và tín hiệu hồi phục tại Tp.HCM

Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) vừa tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn – nhận định thị trường đang ở thời điểm mang tính bước ngoặt, đặc biệt tại Tp.HCM. Thành phố được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng dài hạn 30–40 năm khi định hướng liên kết, hợp tác phát triển với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được đẩy mạnh.

Ông Quốc Anh phân tích rằng mô hình phát triển Tp.HCM hiện nay giống với mô hình đại đô thị của nhiều quốc gia châu Á. Ví dụ ở Hàn Quốc, Gyeonggi là vùng sản xuất, Incheon là trung tâm logistics, trong khi Seoul giữ vai trò đầu tàu tài chính. Ba khu vực tạo thành một hệ sinh thái kinh tế thống nhất, và bài học này cho thấy liên kết vùng nếu được quy hoạch đúng hướng sẽ tạo cú hích lớn cho đô thị trung tâm.

Một tín hiệu tích cực là mức độ quan tâm dành cho thị trường Tp.HCM đã tăng trở lại. Từ quý III/2025, lượng tìm kiếm từ người dùng tại Hà Nội tăng tới 49%, cho thấy nhu cầu đang phục hồi mạnh.

Song song với đó, lo ngại về thuế quan Mỹ giảm nhiệt, giúp Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ mức thuế bình quân chỉ khoảng 6% – thấp hơn nhiều nước trong khu vực. Nhờ vậy, dòng vốn FDI tăng 7% trong năm và bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc thu hút nhà đầu tư quốc tế. Tất cả tạo nên một bức tranh thị trường cân bằng và sáng sủa hơn so với dự đoán ở nửa đầu năm.

Giá bất động sản vẫn là tâm điểm

Theo ông Quốc Anh, mặt bằng giá tăng trong thời gian qua xuất phát từ ba nhóm nguyên nhân chính: tăng trưởng kinh tế, biến đổi xã hội, và sự mất cân đối giữa cung – cầu.

Ngoài ra, thị trường chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố như tiến trình hình thành các trung tâm tài chính quốc tế (IFC) và diễn biến lãi suất. Ông cho biết hai yếu tố này sẽ định hình thị trường bất động sản năm 2026.

Sự hình thành IFC – nhân tố có thể tạo ra trung tâm đô thị mới:

IFC (trung tâm tài chính quốc tế), theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc, là khu vực hội tụ các định chế tài chính toàn cầu, nguồn nhân lực chất lượng cao, hạ tầng chuyên biệt và cơ chế pháp lý linh hoạt nhằm thu hút dòng vốn quốc tế.

Tp.HCM dự kiến phát triển IFC tại Thủ Thiêm, trong khi Đà Nẵng đặt IFC tại khu vực Hải Châu – Sơn Trà. Vì Việt Nam chưa có tiền lệ, các mô hình thành công của các quốc gia khác cung cấp nhiều bài học giá trị.

Hàn Quốc: Trước năm 2000, trung tâm tài chính ở Myeong-dong rơi vào giới hạn quỹ đất và hạ tầng. Năm 2003, nước này xây dựng một IFC mới tại Yeouido. Sau 10 năm:

Thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính quốc tế như Morgan Stanley, Citibank.

Tạo 100.000–120.000 việc làm.

Giá bất động sản tăng gấp đôi sau 20 năm.Thành công đến từ ưu đãi cực lớn như hỗ trợ 70% chi phí thuê và ưu đãi thuế dài hạn.

Trung Quốc: Trước năm 1990, trung tâm tài chính Thượng Hải nằm ở Ngoại Than (1,5 km²). Khi Trung Quốc phát triển Lục Gia Chủy (Pudong) thành IFC mới, quốc gia này áp dụng chính sách đặc thù như chia sẻ dữ liệu công–tư, ưu đãi thuế, và nâng hạn mức sở hữu nước ngoài lên 100%.Chỉ hơn 10 năm, nơi đây trở thành CBD mới của Thượng Hải.

Từ những ví dụ này, ông Quốc Anh cho rằng IFC ở Thủ Thiêm và Đà Nẵng hoàn toàn có thể hình thành trung tâm đô thị mới, với điều kiện chính sách đủ mạnh và đồng bộ. Yếu tố quyết định phần lớn là cơ chế, giống như bài học từ Hàn Quốc và Trung Quốc.

Lãi suất – biến số ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thị trường: Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất và mức độ quan tâm bất động sản luôn biến động ngược chiều; Giai đoạn 2022–2023: Lãi suất tăng mạnh, do Fed nâng từ 0,08% lên 4,33%, rồi lên 5,3% cuối 2023; Lạm phát toàn cầu tăng vì lượng tiền khổng lồ bơm vào nền kinh tế thời COVID-19.

Việt Nam phải tăng lãi suất để ổn định tỷ giá và tránh dòng vốn đảo chiều.Thị trường còn chịu tác động từ các cú sốc lớn như vụ Tân Hoàng Minh, siết phân lô, vụ Vạn Thịnh Phát, khủng hoảng trái phiếu… khiến tâm lý nhà đầu tư trở nên bi quan.

Từ cuối 2023 đến 2025: Thị trường phục hồi, nhu cầu tín dụng tăng nhanh hơn tốc độ huy động, khiến nhiều ngân hàng phải nâng lãi suất tiền gửi. Trong quý II/2025, có 8/28 ngân hàng ghi nhận giảm lượng huy động.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay khác rất nhiều so với 2022: Lãi suất Fed ổn định trong suốt năm 2024 và vừa giảm thêm 25 điểm cơ bản; Lạm phát tại Việt Nam, Mỹ và châu Âu ở mức thấp và ổn định; Dòng tiền đầu tư hướng nhiều hơn vào nhu cầu thật, thay vì đầu cơ.

Ông Quốc Anh nhận định, 2022 là thời kỳ lãi suất tăng, lạm phát cao và tâm lý tiêu cực; còn 2025 là giai đoạn ngược lại – thị trường trưởng thành hơn, thiên về nhu cầu ở thực và yếu tố bền vững.

Lãi suất trong năm 2026 vẫn sẽ ảnh hưởng thị trường, nhưng mức độ nhẹ hơn nhiều so với cú sốc của năm 2022. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP cao, việc giữ lãi suất ổn định sẽ là ưu tiên, và nguy cơ lãi suất tăng mạnh trở lại là rất thấp.