Gỡ vướng bất động sản, khơi thông hơn 2 triệu tỷ đồng

Khơi lại dòng vốn 

Theo thông tin Chính phủ công bố tại phiên họp thường kỳ tháng 8/2026, đến hết tháng 8, cả nước đã xử lý dứt điểm 2.684 trong tổng số 4.899 dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài, với tổng diện tích hơn 102.000 ha và tổng mức đầu tư trên 2 triệu tỷ đồng. Việc tháo gỡ các dự án này giúp giải phóng lượng vốn lớn bị mắc kẹt nhiều năm do vướng thủ tục pháp lý, đất đai, giải phóng mặt bằng và nghĩa vụ tài chính, đồng thời tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai và nguồn lực được đưa trở lại nền kinh tế.

Tại Tp.HCM, quy mô nguồn lực nằm trong các dự án tồn đọng là rất lớn. Theo Sở Tài chính Tp. HCM, Thành phố đã hoàn thành tháo gỡ hoặc xác định hướng xử lý đối với 838 dự án, công trình và khu đất thuộc diện rà soát, liên quan hơn 206.000 tỷ đồng vốn đầu tư và trên 17.000 ha đất. Trong số này, 417 dự án đã được xử lý dứt điểm các vướng mắc về pháp lý, bồi thường, giao đất hoặc đủ điều kiện để tiếp tục triển khai và đưa vào khai thác.

Chủ tịch UBND Tp.HCM Nguyễn Văn Được yêu cầu sau khi các vướng mắc được tháo gỡ, chủ đầu tư phải nhanh chóng huy động nguồn lực để đưa dự án vào triển khai. Việc xử lý thủ tục chỉ thực sự có ý nghĩa khi khu đất được khai thác, công trình được xây dựng và nguồn vốn tiếp tục vận động. Theo ông Được, các dự án kéo dài nhiều năm cần sớm được chuyển thành nhà máy, khu đô thị, công trình hạ tầng, qua đó tạo thêm việc làm, nguồn thu và dư địa phát triển cho Thành phố.

Tuy nhiên, 838 dự án, công trình và khu đất được rà soát vẫn chưa phản ánh hết số trường hợp đang vướng mắc. Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) cho biết doanh nghiệp tiếp tục kiến nghị tháo gỡ cho khoảng 137 dự án khác. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho rằng nếu tính thêm số dự án này, lượng vốn và quỹ đất chưa được đưa vào khai thác còn rất lớn. Theo ông, việc tháo gỡ chỉ thực sự tạo ra hiệu quả khi dự án hoàn tất thủ tục pháp lý, được triển khai xây dựng, đưa sản phẩm ra thị trường và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Theo ông Châu, một khu đất vướng pháp lý kéo dài có thể khiến nguồn vốn của doanh nghiệp bị chôn tại dự án, dòng tín dụng khó quay vòng, nhà thầu và doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng thiếu việc làm, trong khi nguồn cung nhà ở tiếp tục chậm được bổ sung. Vì vậy, quá trình rà soát cần đi thẳng vào từng nút thắt, xác định rõ cơ quan chịu trách nhiệm và thời hạn xử lý. Khi thủ tục được tháo gỡ, quỹ đất mới có thể được đưa trở lại thị trường, phát huy giá trị và tạo thêm nguồn cung cho nền kinh tế.

Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, đồng thời đặt ra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai và các quy định có liên quan. Trọng tâm là nâng hiệu quả sử dụng đất, điều tiết hợp lý phần giá trị tăng thêm từ đất và tháo gỡ các vướng mắc khiến nhiều dự án kéo dài, chậm được đưa vào khai thác.

Đưa giá trị đất trở lại

Tại Tp.HCM, một phần quỹ đất đang được tính toán để tạo nguồn lực đầu tư hạ tầng. Theo HĐND Tp.HCM, Thành phố đã thông qua danh mục đợt đầu gồm 33 khu đất dự kiến dùng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện các dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Trong danh mục này có các khu đất giá trị cao tại khu vực trung tâm như 8-12 Lê Duẩn và 2-3-4 Hai Bà Trưng, từng để trống nhiều năm do vướng mắc pháp lý.

Việc sử dụng quỹ đất để thanh toán các dự án BT mở thêm một kênh huy động nguồn lực trong bối cảnh nhu cầu đầu tư hạ tầng của Tp.HCM rất lớn. Theo UBND Tp.HCM, khả năng cân đối ngân sách hiện chỉ đáp ứng hơn 20% tổng nhu cầu vốn cho hạ tầng. Nếu quỹ đất công được định giá đúng và khai thác hiệu quả, Thành phố có thể tạo thêm nguồn lực để đầu tư đường sá, cầu và các công trình đô thị. Yêu cầu đặt ra là quá trình định giá phải minh bạch, bảo đảm nguyên tắc thanh toán ngang giá.

Cuối tháng 8, HĐND Tp.HCM tiếp tục thông qua danh mục 58 công trình, dự án cần thu hồi hơn 894 ha đất. Thành phố đồng thời cho phép 78 dự án triển khai trước các bước khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất và tài sản gắn liền với đất. Cách làm này được kỳ vọng rút ngắn thời gian chuẩn bị mặt bằng, một trong những khâu thường khiến nhiều dự án chậm tiến độ.

TS Trần Việt Anh - Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Hùng Vương Tp.HCM cho rằng các dự án dở dang kéo dài gây lãng phí đất, làm tài sản xuống cấp và khiến nguồn vốn bị mắc kẹt. Khi cơ chế xử lý được hoàn thiện, các dự án và tài sản này có thể được cơ cấu lại, sớm đưa vào khai thác thay vì mất nhiều thời gian hình thành một dự án mới. Theo ông, đây là sự chuyển dịch từ tư duy “xử lý khó khăn của thị trường” sang “chủ động kiến tạo thị trường”.

Theo ông Việt Anh, sự tham gia điều tiết của Nhà nước cần hướng đến nhu cầu thực của thị trường, đồng thời phân định rõ giữa tháo gỡ vướng mắc và giải cứu doanh nghiệp. Khi dự án được xử lý minh bạch, doanh nghiệp có điều kiện tái cấu trúc tài sản, ngân hàng xử lý các khoản vốn tồn đọng, còn thị trường có thêm nguồn cung. Hiệu quả cuối cùng phải được đo bằng khả năng đưa đất vào sử dụng, tạo ra nhà ở, hạ tầng và các hoạt động kinh tế thực.

Nguồn cung trên thị trường đã có dấu hiệu cải thiện. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, cả nước có 113 dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới với 103.205 căn, tăng 194,8% so với quý I và gấp hơn ba lần cùng kỳ năm 2025. Thêm 131 dự án với 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy vậy, sức mua chưa theo kịp nguồn cung khi số giao dịch thành công chỉ đạt khoảng 100.005, bằng 71,5% quý I. Tại 25 trong số 34 địa phương có báo cáo, lượng bất động sản tồn kho vào khoảng 39.284 căn và nền đất.

Các số liệu trên cho thấy việc tháo gỡ vướng mắc cho dự án mới là bước đầu. Nguồn cung chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người mua. Nếu phần lớn dự án tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, việc khơi thông pháp lý cũng khó tạo sức lan tỏa rộng trên thị trường. Vì vậy, chính sách đất đai, chi phí vốn và cơ cấu sản phẩm cần được điều chỉnh đồng bộ để tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực.