Giãn dân nội đô khiến giá bất động sản vùng ven Hà Nội diễn biến ra sao?

Hơn 860.000 người rời lõi đô thị trong 2 thập kỷ

Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội sẽ triển khai giãn dân nội đô theo nhiều giai đoạn.

Trong giai đoạn 2026–2035, khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3 dự kiến được di dời.

Bước sang giai đoạn 2036–2045, quy mô tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3.

Tổng cộng, hơn 860.000 người sẽ được bố trí ra khỏi khu vực nội đô trong vòng 20 năm. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đây là động thái thể hiện quyết tâm xử lý các vấn đề tồn tại kéo dài tại khu vực trung tâm như mật độ dân số quá cao, hạ tầng quá tải, thiếu không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống.

Không chỉ chuyển nhà, mà phải chuyển cả sinh kế

Tuy nhiên, bài toán không đơn giản dừng ở việc di dời dân cư. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, giãn dân chỉ thực sự hiệu quả khi song hành với giãn chức năng đô thị và dịch chuyển sinh kế.

Nếu người dân được bố trí nơi ở mới nhưng công việc, trường học, bệnh viện và các dịch vụ thiết yếu vẫn tập trung tại trung tâm, xu hướng quay trở lại là điều khó tránh. Vì vậy, theo VARS, bên cạnh đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần thúc đẩy mạnh việc chuyển dịch các cơ quan hành chính, văn phòng, trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu… ra khu vực vùng ven.

Việc hình thành các cực phát triển mới sẽ tạo việc làm tại chỗ, giúp dòng dân cư dịch chuyển theo cơ hội kinh tế một cách tự nhiên thay vì mang tính cưỡng ép.

Bắc Kinh được xem là trường hợp tham khảo đáng chú ý. Khi dân số vượt 22 triệu người, Trung Quốc không chỉ di dời dân cư mà còn chuyển nhiều chức năng phi thủ đô như trường đại học, bệnh viện, trụ sở doanh nghiệp nhà nước về Tân khu Hùng An, cách trung tâm khoảng 100 km. Cách làm này giúp giảm áp lực cho khu lõi, đồng thời hình thành trung tâm tăng trưởng mới với đầy đủ hệ sinh thái kinh tế – xã hội.

Trung tâm giữ giá, vùng ven khó “lao dốc”

Về tác động thị trường, VARS cho rằng trong trung và dài hạn, BĐS khu vực trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục phân hóa mạnh.

Phân khúc hạng sang và siêu sang tại khu lõi vẫn duy trì mặt bằng giá cao và xu hướng tăng, phục vụ nhóm cư dân tinh hoa, chuyên gia cấp cao và nguồn nhân lực chất lượng cao – phù hợp định hướng hội nhập quốc tế của Thủ đô.

Theo đề án, quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho các công trình thương mại – dịch vụ có giá trị gia tăng cao như trung tâm tài chính, văn phòng hạng A. Điều này tạo nền tảng phát triển phân khúc nhà ở siêu cao cấp gắn với các khu chức năng này.

Trong khi đó, các khu chung cư cũ có thể giữ giá hoặc tăng trong ngắn hạn, song về dài hạn sẽ chịu áp lực điều chỉnh khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện và các hoạt động kinh tế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.

Ở chiều ngược lại, vùng ven được dự báo trở thành “bệ đỡ” cho dòng dân cư di dời. Thị trường có thể xuất hiện thêm nhiều đại đô thị quy mô lớn với nguồn cung dồi dào và chất lượng nâng cao.

Việc phát triển đa dạng sản phẩm – từ trung cấp đến cao cấp – giúp người dân thuộc diện di dời có thêm lựa chọn. Giải pháp bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tại các khu vực đã được quy hoạch thành cực phát triển mới được đánh giá phù hợp hơn, đặc biệt tại những nơi đang và sẽ hình thành cụm trường đại học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu hay khu công nghệ.

Dù nguồn cung gia tăng mạnh, khả năng giá căn hộ vùng ven giảm sâu được nhận định là không lớn. Nguyên nhân đến từ chi phí đất đai, xây dựng và vốn ngày càng cao, trong khi chất lượng dự án mới liên tục được nâng cấp theo mô hình đại đô thị với hệ thống hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Mặt bằng giá phổ biến có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m², ngoại trừ phân khúc nhà ở xã hội. Nhu cầu ở thực từ dòng dân cư di dời sẽ đóng vai trò lực đỡ quan trọng cho thị trường.

Nhà đầu tư cần thay đổi tư duy

Trong bối cảnh nguồn cung tăng mạnh và quá trình tái cấu trúc đô thị diễn ra quyết liệt, chiến lược đầu tư BĐS cũng cần điều chỉnh theo hướng thận trọng hơn, ưu tiên trung – dài hạn.

Tại vùng ven, nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính có thể tiếp tục nắm giữ tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới – nơi còn dư địa tăng trưởng. Ngược lại, nên hạn chế các quyết định dựa trên kỳ vọng lướt sóng, đặc biệt ở những khu vực đã tăng nóng.

Ở khu vực trung tâm, phân khúc hạng sang vẫn thu hút nhóm nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và nhu cầu tích sản dài hạn. Nguồn cung khan hiếm cùng nhu cầu thuê cao giúp giá bán và giá thuê tại các vị trí đắc địa duy trì xu hướng tăng ổn định, tương tự diễn biến tại TP HCM – nơi nhiều dự án trung tâm dù giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ lớn.

Ngoài Hà Nội, các địa phương giáp ranh có nền tảng kinh tế tốt, hưởng lợi từ FDI và sự phát triển công nghiệp – logistics cũng là điểm đến đáng cân nhắc trong trung và dài hạn.