Giá đất vẫn không giảm bất chấp thị trường trầm lắng, chuyên gia lý giải nguyên nhân

Nhà đầu tư và tâm lý “giữ đất chờ thời”

Thị trường bất động sản thời gian gần đây xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý khi giao dịch sụt giảm rõ rệt, nhưng giá đất lại không có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng. Đây là câu hỏi lớn được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh thị trường chịu tác động đồng thời từ biến động vĩ mô, lãi suất và chính sách đất đai.

Trước câu hỏi "Tại sao thanh khoản tụt giảm nhưng giá đất vẫn neo cao", bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý cấp cao Batdongsan.com.vn cho rằng để lý giải hiện tượng này, cần nhìn sâu vào cấu trúc thị trường và các yếu tố hình thành giá đất, thay vì chỉ quan sát diễn biến cung - cầu ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý là thanh khoản sụt giảm hiện nay không hoàn toàn đến từ việc giá đất quá cao, mà chủ yếu do: Chi phí vốn (lãi suất) vẫn là rào cản; Tâm lý chờ đợi của người mua; Sự thận trọng trước biến động vĩ mô

Điều này khiến giao dịch chậm lại, nhưng không đủ để tạo áp lực buộc người bán phải giảm giá.

Trong bối cảnh đó, việc giá đất không giảm không còn là nghịch lý, mà là kết quả tất yếu của một thị trường đang chuyển từ đầu cơ sang giá trị thực.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến ở mức 9–11%/năm trong giai đoạn ưu đãi đang tạo áp lực lớn đối với người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền.

Ở góc độ vĩ mô, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được duy trì theo hướng thận trọng, khiến dòng vốn vào thị trường không còn dồi dào như trước. Bên cạnh đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp – từng là nguồn vốn quan trọng của các chủ đầu tư dù có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa trở lại mức sôi động, buộc doanh nghiệp phải cơ cấu lại chiến lược tài chính và tiến độ triển khai dự án.

Cùng với đó, lạm phát cơ bản tăng trên 3,6% khiến chi phí đầu vào của chủ đầu tư leo thang, từ giá đất, vật liệu xây dựng đến chi phí nhân công. Điều này lý giải vì sao giá sơ cấp khó giảm sâu, dù thanh khoản suy yếu.

Giá vẫn chưa thể giảm

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng tâm lý thị trường đang phân hóa và ngày càng thận trọng. Người mua có xu hướng kéo dài thời gian ra quyết định, đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về giá bán, chính sách và chất lượng sản phẩm.

Dự báo về thời gian tới, các chuyên gia cho rằng giá bán chung cư sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đầu vào tiếp tục neo cao, từ tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh mạnh hơn để kích cầu.

“Các dự án mới sẽ cạnh tranh gay gắt về giá, chính sách bán hàng, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư để thu hút khách mua”, bà Hằng cho hay.

Trong khi đó, bà Trang cho rằng những dự án nhà ở tốt, pháp lý chuẩn chỉnh tại khu vực nội đô sẽ luôn bảo toàn được giá trị. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá thời gian tới sẽ chậm, còn các dự án ven đô sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh rất lớn do nguồn cung nhiều.

"Giá nhà dự báo vẫn neo cao, đây là bài toán khá hóc búa với các chủ đầu tư, khi chi phí cao buộc họ phải đẩy giá bán lên. Nhiều chủ đầu tư cũng rất quan ngại với việc bán hàng trong bối cảnh giá bán cao", vị này nói.

Cũng theo các dữ liệu phân tích và dự báo của các tổ chức nghiên cứu thị trường, thời gian tới tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giá BĐS sẽ không giảm, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ. Do nguồn cung trên vẫn còn hạn chế, chi phí phát triển dự án (giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…) ngày càng tăng cũng là yếu tố khiến giá BĐS bị đẩy lên cao. Ngoài ra, nhiều chủ sở hữu vẫn có tâm lý giữ tài sản, chờ thị trường phục hồi thay vì bán ra với giá thấp.

Ông Lê Đình Chung, Uỷ viên Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, để thị trường BĐS phát triển ổn định, cần có các giải pháp đồng bộ nhằm cân bằng cung-cầu và tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở. Trước hết, cần tiếp tục tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

“Mặc dù thị trường đang trải qua giai đoạn khó khăn, nhưng triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ các yếu tố nền tảng như tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở lớn và sự phát triển của hạ tầng, đây cũng được xem là giai đoạn cần thiết để thị trường tái cấu trúc. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần có những điều chỉnh nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và đảm bảo vận hành minh bạch, ổn định hơn, theo đúng hướng của cơ chế thị trường”, ông Lê Đình Chung nhìn nhận.