Giá chung cư TP Hồ Chí Minh tăng cao, nhu cầu người tiêu dùng hướng ra vùng ven

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP.HCM của Cushman & Wakefield cho thấy, trong quý vừa qua, khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về số lượng nguồn cung mới, với khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự chậm lại này phản ánh thái độ thận trọng, “chờ đợi và quan sát” của các chủ đầu tư vào thời điểm đầu năm.

Khu Đông tiếp tục giữ vị trí thống lĩnh khi chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung mới, theo sau là Khu Nam với khoảng 19,7%. Xét theo phân khúc, hạng sang dẫn đầu khoảng 72%, trong khi các sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 28% còn lại.

Cũng theo Cushman & Wakefield, khu vực lõi của TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới trong quý, giảm 62% theo quý và 47% theo năm, trong khi giá bán sơ cấp trung bình tăng lên gần 7.300 USD/m2, tương đương hơn 197 triệu đồng/m2.

Ngược lại, các cực tăng trưởng mới của TP.HCM, tức địa phận tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch, cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu vực vệ tinh trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào một giai đoạn tăng trưởng đa cực hơn. Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa hơn khỏi trung tâm.

Theo dự báo, xu hướng giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm TP.HCM dự kiến sẽ tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và những điều chỉnh tăng của lãi suất vay mua bất động sản. Dòng vốn từ các khu vực khác đặc biệt là các nhà đầu tư từ phía bắc, đang đổ vào khu vực lõi TP.HCM với kỳ vọng về sự tăng giá sau một thời gian dài đình trệ do thiếu hụt nguồn cung mới.

Điều này tạo ra động lực mạnh hơn tại các khu vực vệ tinh.

Nhu cầu hướng ra vùng ven

Trong bối cảnh giá bất động sản tại khu vực trung tâm TP.HCM liên tục duy trì ở mức cao, nhu cầu mua nhà của người dân đang có xu hướng dịch chuyển mạnh về các khu vực vùng ven. Đây không chỉ là giải pháp phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người mua ở thực mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy lựa chọn nơi an cư khi hạ tầng giao thông và tiện ích đô thị ngày càng được mở rộng.

Nếu trung tâm trở thành sân chơi của dòng vốn lớn và nhóm khách hàng có năng lực tài chính vượt trội, thì các khu vực vệ tinh đang nổi lên như điểm đến của nhu cầu ở thực, nơi người mua vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng còn rộng mở.

Cụ thể, tại khu vực Bình Dương (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 1.886 USD/m2 (khoảng 48 triệu đồng/m2). Mức giá này dù tăng 16,9% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ hạ tầng bứt phá, nhưng lại giảm 7,4% so với quý trước.

Một trong những nguyên nhân quan trọng thúc đẩy xu hướng này là mặt bằng giá nhà tại khu vực nội đô đã vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình trẻ. Tại trung tâm và khu vực phát triển lâu năm, giá căn hộ, nhà phố liên tục tăng trong nhiều năm qua, khiến việc sở hữu một bất động sản trở thành bài toán khó đối với những người có thu nhập trung bình.

Trong khi đó, với cùng một nguồn tài chính, người mua có thể sở hữu những căn hộ diện tích lớn hơn hoặc nhà liền thổ tại các khu vực vùng ven với mức giá hợp lý hơn đáng kể. Điều này tạo ra sức hút lớn đối với nhóm khách hàng mua để ở, đặc biệt là các gia đình trẻ đang trong giai đoạn ổn định cuộc sống.

Bên cạnh yếu tố giá cả, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng giao thông cũng góp phần làm thay đổi quyết định của người mua nhà. Trong những năm gần đây, hàng loạt dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc Bến Lức - Long Thành, tuyến Metro số 1 cùng nhiều dự án mở rộng các trục đường kết nối liên vùng đang được triển khai.

Đáng chú ý, nhu cầu hướng ra vùng ven hiện nay chủ yếu đến từ nhóm khách hàng mua ở thực thay vì các nhà đầu tư lướt sóng như giai đoạn trước. Sau thời kỳ thị trường trải qua quá trình điều chỉnh và thanh lọc, người mua ngày càng thận trọng hơn trong các quyết định tài chính. Họ ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và phù hợp với nhu cầu sinh sống lâu dài. Chính sự gia tăng của lực cầu ở thực đã góp phần giúp thị trường vùng ven duy trì tính ổn định và hạn chế tình trạng tăng giá quá nóng.