Giá chung cư tăng mạnh từ 20-30%

Bộ Xây dựng cho biết, năm 2025 cả nước có 428 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, với tổng vốn khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Trong đó, 93 dự án được cấp phép mới với gần 37.700 căn hộ, tăng 17% so với năm 2024. Số dự án hoàn thành đạt 88 dự án, cung cấp khoảng 29.900 sản phẩm, tăng 27%.

Đáng chú ý, có tới 300 dự án với hơn 108.780 căn đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, tăng mạnh 47% so với năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào phân khúc trung, cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn khan hiếm.

Về giá, Bộ Xây dựng cho biết căn hộ chung cư tăng 20-30% trong năm 2025, trong đó một số khu vực còn trên 40%, đặc biệt tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Theo thống kê của nhà quản lý, mức tăng của chung cư cũng vượt trội so với các loại hình như biệt thự, nhà liền kề trong dự án với đà biến động 10-20%, đất nền 20-25%.

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2025 ghi nhận đà tăng mạnh nguồn cung nhà ở nhất là chung cư đắt tiền. Cả nước có hơn 128.000 sản phẩm chào bán mới, tăng tới 88% so với 2024. Đây là mức tăng cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Phần lớn nguồn cung đến từ loại hình chung cư với hơn 80.000 sản phẩm mới, gấp đôi năm 2024.

Trong đó, đáng chú ý, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ xuất hiện trong năm 2023 với tỷ trọng dưới 10%, và gần như biến mất hoàn toàn trong hai năm 2024-2025. Trong khi đó, căn hộ trung cấp, từng giữ vai trò chủ đạo với 54% nguồn cung năm 2023, đã suy giảm mạnh. Đến năm 2025, tỷ trọng phân khúc này chỉ còn 33%, chủ yếu đến từ các dự án mở bán tại khu vực Bình Dương (cũ).

Ở chiều ngược lại, căn hộ cao cấp và hạng sang tăng mạnh. Năm 2024, căn hộ cao cấp ghi nhận mức tăng đột biến lên 49%, trước khi điều chỉnh về 29% trong năm 2025, tương đương mức năm 2023. Đặc biệt, phân khúc hạng sang tăng nhanh, từ dưới 10% năm 2023, lên 21% năm 2024 và đạt tới 36% trong năm 2025.

Theo VARS, hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Điều này cho thấy dòng tiền đầu tư vẫn đóng vai trò chủ đạo, trong khi nhu cầu ở thực, dù có cải thiện, vẫn chưa chiếm ưu thế tuyệt đối.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, cuối năm 2025, đà tăng giá có xu hướng chậm lại, xuất hiện sự chênh lệch giữa kỳ vọng người mua và người bán. Trong khi người bán có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh nhẹ, người mua trở nên thận trọng hơn, chờ đợi cơ hội rõ ràng hơn.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2025 cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ cả về nguồn cung, cầu và giao dịch, song cũng bộc lộ rõ bài toán lệch pha phân khúc và áp lực giá cao. Đây sẽ là thách thức lớn, đồng thời là động lực để thị trường bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc và bền vững hơn trong những năm tới.