Giá chung cư đắt ngang nhà liền thổ, chuyên gia nói gì?

Chung cư ngày càng trở thành sản phẩm “cao cấp hóa”

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một thực trạng đó là chung cư không còn là sản phẩm giá rẻ như trước. Trong 10 năm gần đây, phân khúc cao cấp và hạng sang phát triển mạnh, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và khu đô thị mới.

Các dự án chung cư hiện nay tích hợp hàng loạt tiện ích: trung tâm thương mại, hồ bơi, công viên nội khu, trường học, phòng gym, dịch vụ quản lý vận hành chuẩn quốc tế. Điều này khiến căn hộ trở thành sản phẩm tiêu dùng cao cấp, không chỉ là nơi ở mà còn là biểu tượng phong cách sống.

Khi chung cư được “định vị lại” như một sản phẩm lifestyle, giá bán không còn phản ánh thuần túy giá trị vật lý mà còn bao gồm giá trị thương hiệu, tiện ích và trải nghiệm sống.

Yếu tố quan trọng nhất đẩy giá chung cư lên cao chính là sự khan hiếm quỹ đất tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội và TP.HCM, quỹ đất nội đô gần như đã cạn, việc phát triển dự án nhà liền thổ mới trong khu vực trung tâm gần như không còn khả thi do chi phí giải phóng mặt bằng quá lớn và rào cản pháp lý phức tạp.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở tại đô thị vẫn tăng nhanh nhờ đô thị hóa, tăng dân số cơ học và dòng di cư lao động từ các tỉnh về trung tâm kinh tế. Chung cư trở thành lựa chọn gần như duy nhất cho nhóm khách hàng muốn sống trong khu vực nội đô hoặc bán kính gần trung tâm. Khi cung hạn chế mà cầu tăng mạnh, giá tăng là điều tất yếu.

Theo một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, tại quận Nam Từ Liêm (Hà Nội), một dự án vừa được mở bán với giỏ hàng gần nghìn căn. Giá chủ đầu tư đưa ra trung bình 130 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì, gấp đôi so với giai đoạn đầu họ mở bán 4 năm trước. Các sản phẩm có diện tích 34-150 m², tương ứng 1-4 phòng ngủ.

Hay tại huyện Đông Anh, dự án chung cư cao cấp trong đại đô thị được chào 90-100 triệu đồng/m2, cạnh tranh với quận trung tâm. Căn ba phòng ngủ tại dự án này giá từ 7,5 tỷ đồng với diện tích 75 m2.

Tại quận Tây Hồ cũ, các căn hộ có giá dao động từ 150 - 270 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình cũ, một số căn hộ sky villas được rao bán với giá khoảng 250 - 260 triệu đồng/m2, trong khi căn thông thường cũng ở mức 140 - 200 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại quận Hoàn Kiếm cũ, một dự án căn hộ "hàng hiệu" được chào với mức giá lên tới 500 - 700 triệu đồng/m2.

Với những mức giá này, căn hộ chung cư đã tiệm cận hoặc thậm chí cao hơn giá nhà liền kề, biệt thự tại nhiều dự án ở các khu vực khác của Hà Nội.

Chuyên gia nói gì?

Theo các chuyên gia, có ba nguyên nhân chính dẫn đến việc chung cư tăng giá vượt chuẩn:

Thứ nhất, chi phí đất và chi phí pháp lý tăng cao: Trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng ngày càng lớn, đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Bên cạnh đó, thời gian phê duyệt dự án kéo dài khiến doanh nghiệp phải “gồng chi phí” nhiều năm trước khi có thể mở bán.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ giảm mạnh: Năm 2024–2025, TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt là căn hộ tầm trung phân khúc chiếm phần lớn nhu cầu ở thực. Sự khan hiếm đẩy giá bán tăng lên theo nguyên tắc thị trường.

Thứ ba, tâm lý tích trữ tài sản: Trong bối cảnh lạm phát, nhiều người có xu hướng tìm kênh trú ẩn an toàn, và bất động sản đặc biệt là căn hộ tại vị trí trung tâm trở thành lựa chọn hàng đầu. Lượng cầu đầu tư khiến giá bán bị đẩy lên nhanh hơn tốc độ tăng giá trị thực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chủ đầu tư nào có lợi thế sẵn quỹ đất đều muốn xây dựng, kinh doanh phân khúc cao cấp trở lên để tối ưu lợi nhuận. Trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư, xây dựng, nhân công ngày càng tăng, việc giảm giá bán sơ cấp hiếm khi xảy ra.

Theo ông, ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m2 chủ yếu gắn với quận nội đô.

Hiện quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven. Ông Đính cho rằng ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm thương hiệu, mức độ đầu tư tiện ích, quản lý vận hành...

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: “So sánh giá chung cư với nhà liền thổ cần đặt trong bối cảnh vị trí. Chung cư giá cao thường nằm ở trung tâm hoặc gần trung tâm, trong khi nhà liền thổ cùng mức giá đã bị đẩy ra rất xa. Thực chất, người mua đang trả tiền cho vị trí và khả năng tiếp cận hạ tầng.” Ông cho rằng thị trường đang tái định nghĩa giá trị bất động sản, trong đó “gần trung tâm – tiện ích – thời gian di chuyển” quan trọng không kém quyền sở hữu đất.

Nhiều chuyên gia dự đoán thị trường sẽ sớm thiết lập mặt bằng giá mới, nhưng không phải chung cư nào cũng giữ được mức giá cao. Những dự án có vị trí trung tâm, tiện ích khác biệt, chất lượng quy hoạch tốt sẽ tiếp tục neo giá, trong khi các sản phẩm “ăn theo” thị trường có thể bị đào thải.

Về dài hạn, căn hộ vẫn là loại hình quan trọng, phục vụ phần lớn nhu cầu ở thực của đô thị lớn. Nhưng mức giá cần tương xứng với giá trị sử dụng, thay vì bị đẩy lên bởi yếu tố khan hiếm hoặc tâm lý đầu tư ngắn hạn.

Hiện tượng giá chung cư ngang bằng nhà liền thổ phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường, nơi áp lực chi phí đất, nguồn cung hạn chế và tâm lý tích trữ tài sản đẩy giá sản phẩm tăng nhanh. Tuy nhiên, xu hướng này cũng mang theo nhiều rủi ro nếu giá bị “thổi phồng” vượt quá giá trị thực.

Trong giai đoạn thị trường đang chuyển động mạnh, người mua nhà cần tỉnh táo, đánh giá kỹ vị trí, pháp lý, chất lượng, giá trị sử dụng, thay vì chạy theo xu hướng. Bởi cuối cùng, giá trị thật sự của bất động sản vẫn nằm ở khả năng đáp ứng nhu cầu sống dài hạn chứ không chỉ nằm trong những con số “lạ” trên thị trường.